（2020年）法院判决：撤销灵璧县政府于2020年5月28日对原告马志远作出的灵政征补﹝2020﹞1号房屋征收补偿决定

　　安徽省宿州市中级人民法院

　　行政判决书

　　(2020)皖13行初114号

　　陈丹丹律师整理房屋征收补偿决定行政判决书，删去原告身份信息，但不影响查阅裁判文书。陈丹丹律师建议可以从：当事人主张(原告称、被告称)原告举证、被告举证;一审法院查明、一审法院认为;二审法院查明、二审法院认为;判决如下等几个板块进行阅读，有助于整体把握当事人的主张、法院的裁判观点。

　　被告灵璧县人民政府，住所地安徽省宿州市灵璧县政务中心，统一社会信用代码11341323003200462H。

　　法定代表人赵明，县长。

　　委托代理人孙国威，灵璧县司法局工作人员。

　　委托代理人章超，安徽安友律师事务所律师。

　　原告马志远诉被告灵璧县人民政府(以下简称灵璧县政府)征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月2日立案受理后，依法向被告灵璧县政府送达了起诉状副本及应诉通知书，本院依法组成合议庭，于2020年8月7日公开开庭审理了本案。原告马志远的委托代理人陈丹丹、李让法，被告灵璧县政府的委托代理人孙国威、章超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　2020年5月28日，灵璧县政府作出灵政征补﹝2020﹞1号房屋征收补偿决定，认定马志远可以补偿房屋建筑为：砖混结构64.27平方米，砖木结构33.38平方米，混三结构等39.35平方米。经灵璧县恒泰房地产价格评估所进行市场评估，评估结果为448042元，评估结果公示时间为2017年3月7日到2017年3月17日。决定对马志远房屋予以货币补偿或产权调换。一、如马志远选择货币补偿，应得的货币补偿数额为1.被征收的房屋评估价格448042元(其中装修款34482元、附着物款4702元);2.搬家费685元;土地款38123元，合计补偿款为486850元。二、如马志远选择房屋产权调换，产权调换的房屋位于龙腾中央花园小区，安置房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《灵璧县人民政府关于对JG3#地块项目建设范围内国有土地上房屋进行征收的决定》(灵征收决﹝2015﹞1号)进行结算。三、限马志远在收到补偿决定书之日起20日与灵城镇人民政府办理房屋征收补偿安置和移交手续。

　　【当事人主张】

　　马志远起诉称，一、灵璧县政府作出的补偿决定认定事实不清、证据不足。马志远的房屋一直用于商业经营，并办理了营业执照、税务登记证、烟草专卖零售许可证，根据《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》、灵璧县房屋征收文件的有关规定，马志远的部分房屋应认定为营业用房，但灵璧县政府未对房屋实际用途进行认定，属认定事实不清。二、评估机构产生程序违法。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条之规定，房地产价格评估机构应首先由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，再由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。征收实施单位在选定本次房屋征收的房地产价格评估机构时，未组织马志远及其他被征收人协商，亦未组织马志远及其他被征收人参与投票、摇号、抽签等程序，直接单方选定并委托价格评估机构，严重侵犯了马志远的参与权、知情权、剥夺了马志远的合法权益。本案补偿决定依据的评估报告形式不合法、评估报告记载内容相互矛盾、评估时点错误、评估报告估价依据错误、评估依据不充分，评估报告未依法送达。综上，请求撤销灵璧县政府作出的房屋征收补偿决定，责令灵璧县政府重新作出补偿决定，诉讼费用由灵璧县政府负担。

　　马志远向本院提交如下证据：1.马志远身份证、户口本复印件，证明马志远身份事项、主体适格;2.(2020)灵政征补1号房屋征收补偿决定书，证明被诉行政行为具体内容事项;3.马志远房产证复印件，证明房屋权属情况;4.宿州中院(2019)皖13行初235号行政判决书、关于JG3#地块房屋征收有关事宜的通告(第1号)、JG3#地块房屋征收指挥部发给马志远及被拆迁户的通知三份，证明马志远的房屋在征收范围内，在未签订补偿协议的前提下被强拆，灵璧县政府未履行补偿职责;5.营业执照、税务登记证、税费缴费凭证、商业性质电费缴费凭证，证明马志远的房屋用于营业多年，缴纳的电费也是按照商业用地性质进行缴纳，符合认定商业用房的条件，补偿决定未予认定商业用房，罔顾事实依据;6.灵璧县房屋征收文件政策明白纸(2016年8月10日)、灵璧县房屋征收办公室2018年征收政策解读现场会议(新闻发布会)(2018年12月14日)，证明马志远的房屋符合商业用房的政策依据，补偿决定内容适用法律法规、规范性文件错误;7.房地产评估报告，证明征收补偿决定书所依据的评估报告不符合评估规范;评估报告形式不合法、评估报告记载内容相互矛盾、评估时点错误、评估报告估价依据错误、评估报告依据不充分，评估报告送达时间违法;评估报告作出的时间为2019年11月4日，但第七页落款时间变成2017年4月21日。该评估报告没有记载实地查勘的时间。第九页的建筑物状况表上面显示房屋坐落于山南村，该地址错误。该评估报告第十一页的技术标准、规程、规范里的房地产的估价规范适用的是1999年的估价规范，该估价规范在2015年已被废止，依据不合法。评估报告的第十三页倒数第二行，房地产的市场价值遗漏了阿拉伯数字。评估报告第十四页作业日期为2019年11月4日，但这时该房屋已被强拆。8.评估复核申请书，证明补偿决定书所依据的评估报告不符合评估规范;评估报告形式不合法、评估报告记载内容相互矛盾、评估时点错误、评估报告估价依据错误、评估报告依据不充分，评估报告送达时间违法;9.复核答复，证明复核更正的评估报告未送达，房屋性质的认定不是评估机构的职权范围。

　　灵璧县政府答辩称，一、对于马志远主张该房屋一直用于经营小百货商店，希望出示相关证据予以佐证，具体观点在质证时再发表。二、关于评估机构产生的问题，评估机构选定的程序是在作出征收决定时候产生，属于征收决定的程序之一，与本案并无关联性。另外，评估结果送达马志远后其在法定期限内未提出复核申请，故评估报告合法有效。三、案涉补偿决定中关于货币补偿，被征收房屋的价格，包括装修款和附着物款，已由评估报告确定。搬家费685元，依据补偿方案每平方米5元，面积137平方米，计算得到，土地价款38123元也是由土地部门依法进行评估得出。若马志远选择产权调换，灵璧县政府为其提供位于龙腾中央花园小区房源进行选择。综上，马志远房屋的性质应是住宅，灵璧县政府依据补偿方案依法作出补偿决定合理。请求依法维持。

　　灵璧县政府在法定举证期限内向本院提供如下证据：1.灵政征补(2020)1号征收补偿决定书，证明灵璧县政府对马志远依法作出补偿决定的事实，该补偿决定公平合理合法;2.灵征收决(2015)1号征收决定、补偿方案，证明灵璧县政府作出补偿决定的依据，房屋性质应认定为住宅的事实依据;3.评估报告;4.土地登记表;5.评估征价表送达回证;证据3-5证明房屋价格及土地价款的依据，同时也证明已向马志远送达了相关报告，马志远在法定的时间内未提出复核申请，评估报告已经生效。

　　经庭审质证，马志远对灵璧县政府提供的证据发表质证意见为：证据1，该证据是本案审查的对象，不应当作为证据。证据2，真实性无异议，关联性、合法性及证明目的不认可。证据3，马志远未收到该评估报告，马志远在法定时间内申请了复核。证据4，真实性不予认可，但该登记表可以反映出马志远房屋的四至，房屋的西边是一条主路，马志远就在此从事小百货经营。证据5，马志远未收到。灵璧县政府对马志远提供的证据发表质证意见为：证据1-9真实性无异议，证据1-2，证明目的予以认可，证明3-9，证明目的不予认可。

　　庭后，马志远向本院提供了靖红旗、王荣、卓长英、于英等人出具的证明，证明其房屋一直用于经营。灵璧县政府对上述证据发表质证意见为真实性不予认可，实际经营应当以工商登记为准。

　　庭后，马志远向本院申请调取马志远、马林的营业执照档案，经调取灵璧县市场监督管理局向本院出具查询回执一份及马林2010年登记的注册号为341323600170405的企业基本信息一份。马志远对该份证据发表质证意见为真实性认可，企业基本信息与其庭审中提供的营业执照信息一致，但灵璧县市场监督管理局未查询到马志远2000年的营业执照信息，说明其档案管理不完整。灵璧县政府对该份证据发表质证意见为注册登记时间是2010年，不符合该地块认定商业用房条件。

　　本院对上述证据认证如下：对马志远提供证据1-9关联性、真实性予以认可，其中证据5-6，证明目的不予认可;对灵璧县政府提供的证据真实性予以认可。对马志远庭后提供的靖红旗、王荣、卓长英、于英等人出具的证明，这些证人证言均系庭后提交，庭前未申请出庭亦未出庭，且证言内容与工商登记信息不一致，故该证明的真实性不予认可。对本院调取的查询回执及企业基本信息的真实性予以认可。

　　经审理查明，2015年5月7日，灵璧县政府作出《关于对JG3#地块项目建设范围的国有土地上房屋进行征收的决定》[灵征收决(2015)1号]载明征收范围东至建设北路，南至解放路，西至西太平街，北至广播电视局北院墙;协议签订期限为2015年5月7日至2015年7月7日，规定被征收人在规定期限内未签订补偿协议的，由征收部门报请县政府按照征收补偿方案，依法作出补偿决定。马志远的房屋在征收范围内，房屋编号为190，房地产权证号为灵房改字第××号，证载面积为91.55平方米，征收时房屋面积为137平方米。在规定的签约期限内，马志远与房屋征收部门未签订征收补偿协议，灵璧县政府亦未作出征收补偿决定。2018年1月18日，马志远的房屋被拆除。2019年10月17日，马志远向本院提起行政诉讼，要求灵璧县政府、灵璧县灵城镇人民政府履行补偿职责，本院于2019年12月10日作出(2019)皖13行初235号行政判决，判决灵璧县政府、灵璧县灵城镇人民政府对马志远履行征收补偿职责。2020年5月28日，灵璧县政府作出灵政征补﹝2020﹞1号房屋征收补偿决定，认定马志远可以补偿房屋建筑为：砖混结构64.27平方米，砖木结构33.38平方米，混三结构等39.35平方米。经灵璧县恒泰房地产价格评估所进行市场评估，评估结果为448042元，评估结果公示时间为2017年3月7日到2017年3月17日。决定对马志远房屋予以货币补偿或产权调换。一、如马志远选择货币补偿，应得的货币补偿数额为1.被征收的房屋评估价格448042元(其中装修款34482元、附着物款4702元);2.搬家费685元;土地款38123元，合计补偿款为486850元。二、如马志远选择房屋产权调换，产权调换的房屋位于龙腾中央花园小区，安置房屋价值与被征收房屋价值的差额按照《灵璧县人民政府关于对JG3#地块项目建设范围内国有土地上房屋进行征收的决定》(灵征收决﹝2015﹞1号)进行结算。三、限马志远在收到补偿决定书之日起20日与灵城镇人民政府办理房屋征收补偿安置和移交手续。

　　另查明，2019年11月4日，灵璧县恒泰房地产价格评估有限公司对案涉房屋作出房地产征收评估报告，最终确定案涉房屋在价值时点2015年5月7日房地产市场价值为448042元(房地产总价值408858元，装修价值34482元，附属物价值4702元)马志远不服提出复核，2019年12月1日，灵璧县恒泰房地产价格评估公司作出房地产征收复核评估报告，最终确定的房屋价值未变更。《灵璧县JG3#地块房屋征收补偿安置方案》第七条第一项规定，被征收房屋有有效权属证明或有效建房批准手续的，按有效权属证明、有效建房批准手续记载的面积结合实际丈量认定面积，予以补偿安置;第二项规定，沿街底层房屋(住改商)，确属历史形成，2003年1月连续经营至今，能提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证的沿街第一自然间按商业用房认定。该补偿安置方案第九条(二)4项的规定，实际安置房屋面积大于应安置面积且差额在10平方米以内的，按照安置房屋政府安置价结算;差额在10平方米以上的且不足安置面积20%部分按照市场价80%结算;超出应安置面积20%以上的部分按照市场价值结算。选择小于应安置建筑面积部分按照被征收房屋市场评估价值进行货币补偿。该补偿安置方案第十条(一)、(二)项规定，过度期限：高层(含小高层)原则上不超过24个月，多层不超过18个月。超过过渡期限的，自逾期之日起按照规定标准的2倍支付临时安置费。补助标准。选择产权置换的，临时安置补助费按每月每平方米6元给予补助，补助时间24个月。

　　【一审法院认为】

　　案涉房屋的面积及45平方米是否属于商业用房。

　　【一审法院认为】

　　本院认为，一、关于灵璧县政府作出的补偿决定是否合法的问题。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第一款规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。该条例第二十六条第二款之规定，房屋补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。本案中，灵璧县政府作出的补偿决定包含两种补偿方式，对于该补偿决定中的货币补偿，灵璧县政府未向本院提供马志远已收到灵璧县恒泰房地产价格评估有限公司作出的房地产征收评估报告及复核报告的证据，故应视为马志远未收到该两份报告，故灵璧县政府依据该评估报告作出的案涉房屋的货币补偿数额，属认定事实不清。对于该补偿决定中的房屋产权调换，案涉补偿决定中仅写明了房屋的位置，对于房屋房屋面积及搬迁费、临时安置费等未写明，亦属认定事实不清。综上，灵璧县政府作出的案涉补偿决定，认定事实不清且违法公平原则，依法应予以撤销。灵璧县政府认为其作出的房屋补偿决定合理的答辩理由不能成立，本院不予支持。

　　二、关于马志远的房屋补偿问题。

　　依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款之规定，灵璧县政府是作出房屋征收补偿决定的法定机关，作出房屋征收补偿决定的职责系灵璧县政府行使行政权的行为，应当由灵璧县政府处理。但鉴于灵璧县政府未能正确行使其职权，且本案与补偿相关的事实已基本清楚，为保护公民合法权益，实质解决行政争议，本院将对马志远应获补偿内容直接予以确认。

　　本案中，双方主要争议在于案涉房屋的面积及45平方米是否属于商业用房。关于案涉房屋面积的认定。灵璧县政府作出案涉补偿决定认定的房屋面积为137平方米，马志远主张其房屋面积为139平方米。灵璧县政府向本院递交的案涉房屋的复核评估报告中写明案涉房屋实际评估面积为139.2平方米，且庭后灵璧县政府对该面积予以认可，故本院认定马志远的房屋面积为139.2平方米。

　　关于案涉房屋中45平方米是否为商业用房的认定。《灵璧县JG3#地块房屋征收补偿安置方案》中关于商业用房的规定如下，被征收房屋的使用性质根据房屋所有权证登记的用途予以认定，住宅安置住宅，商业安置商业;沿街底层房屋(住改商)，确属历史形成，2003年1月1日连续经营至今，能提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证的沿街第一自然间按商业用房予以认定。本案中，案涉房屋的所有权证登记的房屋用途为住宅。而住宅认定为商业用房的条件根据上述补偿安置方案的规定有两点，一是沿街，需要具备商业价值，二是能够提供有效营业执照、税务登记及纳税凭证，证明自2003年1月1日连续经营至今。马志远的房屋虽位于道路两侧，但马志远提供的1999年纳税人为马志远的税务登记证、2000年经营者为马林的营业执照及纳税人为马林的税务登记证、2010年经营者为马林的营业执照，且经本院调取，灵璧县市场监督管理局出具的查询回执中载明“经安徽市场监管综合业务系统查询，无马志远工商登记信息，马林仅有注册号为341323600170405的工商登记信息”，这些证据达不到证明马志远的房屋自2003年1月1日连续经营至今的标准，故马志远的房屋不应认定为商业用房。

　　马志远在诉讼中明确表示，只要求产权置换，不要求货币补偿，应视为其放弃货币补偿的选择，本院不再就货币补偿内容进行判决。灵璧县政府称案涉征收区域的安置区为龙腾花园小区，并提交可安置房源具体信息，因马志远不愿意选择具体的安置房源，本院无法确认安置房源具体位置。灵璧县政府应安置马志远房屋面积为139.2平方米并本着公平合理原则在安置区内与马志远协商选择具体安置房源，同时参照《灵璧县JG3#地块房屋征收补偿安置方案》第九条(二)4项的规定，实际安置房屋面积大于应安置面积且差额在10平方米以内的，按照安置房屋政府安置价结算;差额在10平方米以上的且不足安置面积20%部分按照市场价80%结算;超出应安置面积20%以上的部分按照市场价值结算。选择小于应安置建筑面积部分按照被征收房屋市场评估价值进行货币补偿。

　　三、关于马志远的临时安置费补偿问题。

　　马志远的房屋于2018年1月18日被拆除，灵璧县政府应自该日起支付马志远临时安置费(过渡费)。依据《灵璧县JG3#地块房屋征收补偿安置方案》第十条(二)项之规定，住宅房临时安置费为每平方米每月6元，补助时间为24个月。超过24个月未安置的，自逾期之日起按照规定标准的2倍支付，直至安置兑现为止。本案中，灵璧县政府应支付马志远2018年1月至2020年1月的临时安置费20044.8元(139.2平方米×6元×24月)，应支付马志远2020年1月至2020年9月的临时安置费13363.2元(139.2平方米×12元×8月)，共计33408元。2020年10月至交付应补偿房屋时的临时安置费，按每月12元/平方米计算，至交房时为止。

　　四、马志远的搬家费及房屋装潢附属物补偿问题。

　　灵璧县政府及马志远对案涉房屋的装修款34482元、附着物款4702元，搬家费685元及土地款38123元均无异议，故灵璧县政府应支付马志远房屋装潢附属物款39184元、搬家费685元、土地款38123元。

　　综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十条(一)项、第七十二条之规定，判决如下：

　　一、撤销被告灵璧县人民政府于2020年5月28日对原告马志远作出的灵政征补﹝2020﹞1号房屋征收补偿决定;

　　二、被告灵璧县人民政府补偿马志远139.2平方米住宅，房屋安置小区为龙腾花园小区，具体安置房源由双方协商选择，实际安置面积差额部分由双方按《灵璧县JG3#地块房屋征收补偿安置方案》第九条(二)4项的规定互找差价;

　　三、被告灵璧县人民政府于判决生效后六十日内支付原告马志远搬家费685元;支付原告马志远房屋装潢及附属物款39184元;支付原告马志远土地款38123元;支付原告马志远2018年1月至2020年9月的临时安置费33408元;2020年10月至交付应补偿房屋时的临时安置费，按每月10元/平方米计算，至交房时为止。

　　案件受理费50元，由被告灵璧县人民政府负担。

　　以上判决内容中涉及金钱给付的，应于判决生效后六十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。(上诉费50元，收款人：安徽省政府非税收入汇缴结算户，开户行：中国农业银行合肥市庐阳支行，账号：12×××05，汇款事由填写上诉费，通过银行转账的上诉费务必在汇款用途中注明编码：05301-053101，递交上诉状5份及汇款凭证复印件1份)。

　　审判长程旭

　　审判员郝菊香

　　人民陪审员李萍

　　法官助理武晓程

　　书记员吴思雨

　　2020-09-15

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　　陈丹丹律师提醒：

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　　行政诉讼案件的被告是行政机关，广大老百姓遇到了行政机关侵害自己合法权益的行为时，那么便可以以侵害我们合法权益的行政机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　但在很多人眼里，民告官是一件非常难的事情，而且绝大多数案件胜诉的概率也会非常的小。

　　因此，老百姓在遇到问题时会先向有关部门投诉、举报，甚至是信访，并不会第一时间提起行政诉讼，尤其是与征地拆迁相关的问题。

　　但是与征地拆迁相关的问题，向相关部门投诉、举报，甚至是信访基本上会石沉大海，不会有一个相对来说对被征收人有利的结果。

　　因此，陈丹丹律师整理了法院裁判生效的房屋征收补偿决定类的判决书，供有需要的人参考。

　　遇到问题，还可以咨询专业的征收拆迁律师。