（2016年）法院判决：撤销庐阳区政府作出的《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》（庐房征补决[2016]第1号）

　　安徽省合肥市中级人民法院

　　行政判决书

　　(2016)皖01行初200号

　　陈丹丹律师整理房屋征收补偿决定行政判决书，删去原告身份信息，但不影响查阅裁判文书。陈丹丹律师建议可以从：当事人主张(原告称、被告称)原告举证、被告举证;一审法院查明、一审法院认为;二审法院查明、二审法院认为;判决如下等几个板块进行阅读，有助于整体把握当事人的主张、法院的裁判观点。

　　被告：合肥市庐阳区人民政府，合肥市濉溪路295号。

　　法定代表人：黄卫东，区长。

　　委托代理人：俞宝喜，北京德恒(合肥)律师事务所律师。

　　原告合肥杏花劳动服务公司诉被告合肥市庐阳区人民政府房屋征收补偿决定一案，本院立案受理后，向被告送达了应诉通知书和起诉状副本。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告合肥杏花劳动服务公司法定代表人洪家月及其委托代理人王圣扬、王福金，被告庐阳区人民政府行政机关负责人童友好及委托代理人俞宝喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　【当事人主张】

　　原告合肥杏花劳动服务公司诉称：2012年6月11日，被告庐阳区人民政府对合肥市四河片区改造项目范围内的房屋进行征收。原告位于合肥市农科南路西侧的房屋在上述征收范围内。2013年6月9日，被告下属单位合肥市四里河街道办事处与原告签订了《国有土地房屋征收搬迁预协议》(以下简称《预协议》)，该《预协议》签订后，原告按照约定履行了相关义务，但被告及其下属单位却迟迟未履行《预协议》中的约定，也未及时向原告送达《征收评估报告书》，《征收评估报告书》有效期是2013年10月29日至2014年10月28日，原告实际收到该《征收评估报告书》时，已经超过报告的有效期，报告已失效。另，该报告所依据的评估方法错误，未按国家规定的评估方法进行评估;并且违背了《预协议》的约定，报告结论不具有合法性、真实性，减少了原告应得的补偿款项。被告已于2013年6月20日将原告涉案房屋拆除，且至今未按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定与原告签订补偿协议。2015年原告对被告提出行政诉讼，合肥市中级人民法院于2016年4月6日依法作出(2015)合行初字第00151号(不履行法定职责)、00152号(拆除房屋违法)两份行政判决书，00151号判决书责令被告对涉案房屋做出补偿决定。2016年6月15日，被告作出《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》(庐房征补决[2016]第1号)，原告认为该补偿决定适用法律错误、遗漏补偿项目、补偿方法有误。具体为：1、该补偿决定适用法律有误。双方签订的《预协议》依据的是国务院《国有土地上的房屋征收与补偿条例》、《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》，而该补偿决定载明的依据是国务院《国有土地上的房屋征收与补偿条例》和《四河片区改造项目房屋征收补偿方案》，将第二个依据进行了替换，但是至今原告也没有看到《四河片区改造项目房屋征收补偿方案》。原告认为，既然原、被告双方在《预协议》约定了本次征迁的法律依据，但是被告擅自引用另一个原告并不知情的法律依据，原告对此显然不能认可。2、遗漏了原告2944.42平方米合法建筑物项下的征收补偿。双方签订的《预协议》及相关证据、以及被告单方做出的评估报告等证据均证明了原告的2944.42平方米无产权证建筑为合法建筑物，按照征迁补偿相关规定应当得到补偿，但是被告征迁补偿决定书中却遗漏了这一大补偿项目。3、该补偿决定依据的评估报告有误，表现在：(1)评估方法错误导致原告利益受损。国务院《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第十九条规定的评估方法是“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”若按这一法定评估方法来进行评估，原告应得征收补偿款2427.422万元左右(a、有产权证的商业门面房1002.7平方米按每平米1.2万元补偿合计1203.24万元;b、无产权证但经合法确权的商业门面房430.3平方米，按每平米0.8万元补偿合计344.24万元;c、经合法确权的工业用房2514.12平方米按每平米3500元应得补偿款879.942万元)。而被告所依据的评估报告的评估方法为“重置成本法”、以及“成本法和收益还原法”，这一评估方法将原告的被征收资产只评估了892.6514万元。显然，该评估方法计算出来的结果，是原告所不能答应的。另：若被告认为原告提出的上述货币补偿数额过高，那么被告可以按当时拆迁时的房屋面积给予原告实物补偿，原告也表示认可。(2)评估程序违法。国务院《国有土地上的房屋征收与补偿条例》第十九条规定，“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十条规定，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”而在本案中，被告的评估报告出来以后，在失效后才交给原告，导致原告不能提出异议、复核、也不能申请重新鉴定。可见，评估程序严重违法。4、被告应对延迟原告征收补偿款履行的行为承担过错责任。首先，《评估报告》出来以后，被告故意不告知原告，剥夺了原告的知情权和异议权;其次，被告对本案一拖再拖，导致原告至今未拿到合理的补偿款，而合肥房价在这几年一涨再涨，致使原告的补偿款价值大幅缩水，被告理应对此承担相应的经济赔偿责任。综上，被告的征收补偿决定，损害了原告的合法财产权利，请求法院：1、依法撤销庐阳区人民政府《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》(庐房征补决(2016)第1号);2、依法确定原告对经合法确权后的2944.42平方米的建筑物享有征收补偿权;3、判令被告在原告补偿892.6514万元的基础上增加补偿原告征收补偿费1534.7706万元;4、本案的诉讼费、重新评估费等由被告承担。

　　原告向本院提供了以下证据：证据1、营业执照、法定代表人身份证明，证明原告身份情况。证据2、《合肥市庐阳区房屋征收决定》(合[庐]房征决[2012]第[05]号)，证明原、被告之间的行政法律关系。证据3、《预协议》，证明双方约定的补偿方式、补偿标准等，以及被告行政补偿决定遗漏了原告2944.42平方米合法建筑物项下的征收补偿。证据4、2006年11月8日及2013年7月12日庐阳区人民政府会议纪要各一份、四河社居委证明一份，证明原告2944.42平方米的建筑物已被被告确认为合法建筑。证据5、皖国华评(2013)第1192116465、1192117466号《征收评估报告书》，证明评估方法错误、评估程序违法、征收补偿决定书遗漏了补偿项目。证据6、合肥市中级人民法院(2015)合行初字第00151、00152号判决书，证明合肥中院判令被告对原告的征收必须作出补偿决定。证据7、《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》(庐房征补决(2016)第1号)，证明被告依据法院判决做出了征收补偿决定书，但该决定书适用法律错误、遗漏补偿项目、补偿方案有误。

　　被告庐阳区人民政府辩称：一、被告依法作出的《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》(庐房征补决(2016)第1号)事实清楚，证据确凿、程序合法、依据正确、内容适当。1、为改善庐阳区四河片区(国有土地)及城中村居民的居住环境，被告于2012年6月11日对临泉路以南、农科南路以西、省科委围墙以北、四里河以东范围内的房屋、附属物及其构筑物实施征收。原告所在地的农科南路15-17号国有划拨土地上房屋在本次征收范围内，被告对原告的土地、房屋、构筑物、附属物进行了调查和实地丈量登记，其中合法有效证照面积房屋为1002.7平方米，其余房屋无合法有效证照。经被告与原告协商，选定安徽国华房地产土地评估有限公司对上述被征收的土地、房屋、构筑物、附属物进行评估。安徽国华房地产土地评估有限公司出具了《征收评估报告书》二份(皖国华评[2013](估)字第1192116465号、1192117466号)，其中工业用地国有划拨土地使用权及其地上有证房屋等征收补偿价格为3159498元，附属物补偿费512477元。评估报告不存在原告所说的评估方法错误、程序违法的情形，原告提出应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定的评估方法，即对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。评估机构以被征收土地使用权为划拨土地，土地用途为工业，房屋设计用途为工业用房为评估基础，参照类似房屋价值所作出的评估结论符合上述条例的规定。评估报告更不存在程序违法的情形，评估机构作出评估报告后直接送给委托方，委托方告知原告评估结果后，原告不满意，迟迟不来领取，并不存在程序违法的情形。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告在作出征收决定前，经广泛征求全体被征收人意见后，制定了《四河片区改造项目房屋征收补偿方案》，并依法作出了《合肥市庐阳区房屋征收决定》(合(庐)房征决[2012]第05号)，在征收范围内予以了公告，即张贴《合肥市庐阳区房屋征收决定公告》(合(庐)房征告[2012]第05号)。2、涉案补偿决定程序合法、依据正确、内容适当。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因原告以被告对涉案房屋征收不履行法定职责为由诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院判令被告限期作出征收补偿决定。被告于2016年6月15日作出案涉房屋征收补偿决定书(庐房征收决[2016]第1号)，依法向原告送达并在征收范围内予以公告。被告按照征收补偿方案作出补偿决定完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，并非原告所说的适用法律错误。二、原告要求对2944.42平方米的建筑物享有征收补偿权无法律依据。我国物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。被告依法制作的《四河片区改造项目房屋征收补偿方案》第三条第一款明确规定了：持有合肥市规划管理部门核发的《建设工程规划许可证》、合肥市房产管理部门核发的《房屋所有权证》的房屋为合法有效房屋。原告所提出享有补偿权的2944.42平方米房屋因无合法有效证照，不是补偿方案所称的合法有效房屋，其要求补偿无事实和法律依据。三、原告要求在补偿892.6514万元的基础上增加补偿费1534.7706万元无事实和法律依据。原告原持有的国有土地使用证(合国用(籍)字2967号)明确记载土地使用权为划拨土地，土地用途为工业。叁本房产证(证号分别为：合肥市房权证郊字第××号、第××号、第××号)均记载房屋设计用途为：工业用房。其主张1002.7平方米按有产权证的商业门面房每平方米1.2万元补偿，无产权证但经合法确权的商业门面房按每平方米0.8万元补偿，无证但经合法确权的的工业用房按每平方米3500元补偿，无任何事实和法律依据。首先，原告称房屋经过合法确权，到目前为止，被告未看到1002.07平方米之外房屋的产权登记信息，也未看到人民法院相关的确权判决文书，并无有权确权单位出具的确权文书。其次，其提供的“会议纪要”不具有确认物权的效力，内容也仅是为确保合肥市“

　　经审理查明：2012年6月11日，被告庐阳区政府对合肥市四河片区改造项目范围内的房屋进行征收。征收范围：规划红线范围内国有土地上的房屋、附属物及其构筑物。征收实施单位：庐阳区政府征收办公室。原告位于合肥市农科南路西侧的房屋在上述征收范围内。2013年6月9日，原告与四里河街道办事处签订了《预协议》，主要内容为：1、原告被征收土地房屋地址及面积为农科南路15-17号;土地：国有划拨证面积4610㎡，集体土地0.2亩;房屋：3835.3㎡(其中实际为商业的1433㎡，厂房的2402.3㎡);2、补偿方式：实行货币补偿;3、补偿标准：不低于该项目同类土地和房屋的补偿;4、构筑物、附属物依据评估，搬迁费、停产停业损失按政策兑现;5、协议签订后，四里河街道办事处预付原告征收补偿款80万元，原告将土地证等权属证明交四里河街道办事处，房屋于2013年6月20日前交四里河街道办事处拆除;6、本协议为预协议，待评估后补签正式协议。上述《预协议》签订后，原告于2013年6月9日领取征收补偿款80万元，并将土地证等权属证明及房屋交与被告，被告将房屋拆除。之后，经原告法定代表人洪家月同意(书面确认)，合肥市庐阳区四河片区改造项目指挥部办公室委托安徽国华房地产评估有限公司对原告国有划拨土地使用权面积和地上房屋进行评估。2013年10月29日，安徽国华房地产评估有限公司对原告所有的工业用地国有划拨土地使用权及其地上有证房屋(1002.7平方米)等征收补偿价格作出皖国华评[2013](估)字第1192116465号《征收评估报告书》，评估为3159498元;对原告所有的工业用地国有划拨土地使用权及其地上房屋(无证照面积2944.42平方米)等征收补偿价格作出皖国华评[2013](估)字第1192117466号《征收评估报告书》，评估为5767016元。原告对上述两份《征收评估报告书》不予认可，导致原、被告未达成拆迁补偿协议。2015年8月12日，原告以被告不履行法定职责为由，向本院提起行政诉讼，请求法院判令被告依法重新作出评估，并根据合法的评估作出补偿决定。本院受理后，于2016年4月6日作出(2015)合行初字第00151号行政判决，判令被告庐阳区人民政府于本判决生效后60日内对原告合肥杏花劳动服务公司被征收的涉案房屋等作出补偿决定。上述判决宣判后，双方均未上诉。被告于2016年6月15日作出涉案《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》(庐房征补决(2016)第1号)，原告不服，遂诉至本院，以致成讼。

　　另查明，从2013年6月9日起至2015年2月11日止，原告已陆续从被告处领取征收补偿款共计700多万元。本案庭审中，原、被告确认：2015年1月17日，原告从被告处拿到涉案两份评估报告。

　　再查明，2006年10月31日上午，临泉西路拆迁工作协调会，就合肥正华电器工贸有限公司的拆迁作出纪要：“……临泉西路道路建设按[2006]32号、[2002]195号等有关拆迁文件要求，考虑到正华电器工贸公司的历史特殊性，双方本着实事求是、相互协商的原则，研究确定对正华电器工贸公司在临泉西路范围内厂房确认为有效房屋，按现场摸底丈量的总面积的80%给予补偿，并加上房屋单位平方米造价80%计算补偿。……”2013年3月20日，合肥市庐阳区四里河街道四河社区居民委员会出具证明，证明杏花劳动服务公司等四家企业从2005年至今，原址厂房面积没有扩建。2013年7月12日上午，在庐阳区四里河街道会议室，庐阳区住建局征收办主任召集区大建设证照确认小组成员开会，会议认为：“本着尊重历史，实事求是的原则，该企业(四河石膏粉厂)2006年拆迁时已建厂房可视为有效房屋处理。其他合肥玉珠纸箱厂、合肥五一化工厂、杏花劳动服务公司、合肥联谊化工厂待完善资料后，参照合肥正华电器工贸有限公司逐一审定。”被告在本院已生效的(2015)合行初字第00151号行政判决中所举证据之合肥市庐阳区四河片区改造项目指挥部办公室委托安徽国华房地产评估有限公司《关于杏花劳动服务公司征收评估方案的函》中写明：“委托进行评估的杏花劳动服务公司原属杏花村镇属企业，法人为洪家月，土地证性质为国有划拨，土地面积6.91亩，房屋丈量面积3947.12平方米，简易房面积283.2平方米，其2006年前所建3947.12平方米房屋请按有效面积进行评估(依据2006年影像图)，简易房屋按构筑物予以评估。”被告在本院已生效的(2015)合行初字第00151号行政判决中所举证据《房屋征收补偿评估确认书》中确定房屋面积栏为“3947.12平方米”，简易“283.2平方米”，有无房产证栏为“无”，备注栏为“其中办理合肥市房权证效字的面积有1002.7平方米(一层)，其它为2006前翻建房屋。”

　　【一审法院认为】

　　本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”被告在与原告双方达不成补偿协议的情况下，作出补偿决定并予以公告，符合上述规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”该条第二款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”本案中，原、被告双方均同意委托安徽国华房地产评估有限公司对原告国有划拨土地使用权和地上房屋等进行评估。原告于2015年1月17日收到安徽国华房地产评估有限公司作出的两份评估报告后，未向房地产价格评估机构安徽国华房地产评估有限公司申请复核，故原告对评估提出异议，本院不予支持。安徽国华房地产评估有限公司作出的两份评估报告的评估结果的有效期是2013年10月29日至2014年10月28日，被告依此作出补偿决定符合上述《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定的时间节点。被告依据安徽国华房地产评估有限公司作出的皖国华评[2013](估)字第1192116465号《征收评估报告书》对原告作出涉案补偿决定，未涉及2006年前原告无证照房屋的处理，此与被告的两份会议纪要、《关于杏花劳动服务公司征收评估方案的函》、《房屋征收补偿评估确认书》以及原、被告双方签订的《预协议》不相符，涉案补偿决定显系不当。原告要求撤销涉案征收补偿决定，本院予以支持;原告其他诉请无事实和法律依据，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(六)款规定，判决如下：

　　一、撤销被告庐阳区人民政府作出的《合肥市庐阳区房屋征收补偿决定书》(庐房征补决[2016]第1号);

　　二、责令被告庐阳区人民政府于判决生效后60日内重新作出房屋征收补偿决定。

　　三、驳回原告其他诉讼请求。

　　案件受理费50元，由被告庐阳区人民政府负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于安徽省高级人民法院。

　　审判长李琦

　　审判员应道荣

　　审判员李进学

　　书记员丁亚敏

　　2017-09-12

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　　陈丹丹律师提醒：

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　　行政诉讼案件的被告是行政机关，广大老百姓遇到了行政机关侵害自己合法权益的行为时，那么便可以以侵害我们合法权益的行政机关为被告，向人民法院提起行政诉讼，依法维护自己的合法权益。

　　但在很多人眼里，民告官是一件非常难的事情，而且绝大多数案件胜诉的概率也会非常的小。

　　因此，老百姓在遇到问题时会先向有关部门投诉、举报，甚至是信访，并不会第一时间提起行政诉讼，尤其是与征地拆迁相关的问题。

　　但是与征地拆迁相关的问题，向相关部门投诉、举报，甚至是信访基本上会石沉大海，不会有一个相对来说对被征收人有利的结果。

　　因此，陈丹丹律师整理了法院裁判生效的房屋征收补偿决定类的判决书，供有需要的人参考。

　　遇到问题，还可以咨询专业的征收拆迁律师。