（2021年）确认 芜湖市住房和城乡建设局对XX小区D2地块10#、11#、13#楼及地下车库综合查验行为违法

　　芜湖市人民政府行政复议决定书

　　(芜市行复字〔2020〕56号)

　　被申请人：芜湖市住房和城乡建设局，住所地：芜湖市瑞祥路88号皖江财富广场A2座9楼。

　　法定代表人：马兴起 职务：局长

　　申请人芜湖市X区XX业主委员会认为被申请人芜湖市住房和城乡建设局对XX小区的综合查验验收工作违法，于2020年10月26日向本机关申请行政复议，本机关已受理。由于案情复杂，行政复议决定延期30日作出，现已审理终结。

　　申请人请求：被申请人对XX小区的综合查验验收工作，程序违法，实体违规，申请依法撤销被申请人违规作出XXD2地块10#、11#、13#楼及地下车库第15批次综合验收的具体行政行为。

　　申请人称：2020年7月16日、8月17日申请人两次向被申请人发出的《关于XX整体验收的诉求》和《关于XX小区综合验收的质询函》。由于被申请人违法通过综合查验验收，造成申请人几年来的维权成果毁于一旦，目前地产商已经单方面毁约，否认所有维权时签订的《会议纪要》，所有维修工作均已终止，尤为恶劣的是三街区外墙维修工程中途撤场，造成非常恶劣的社会影响，严重损坏了广大业主的切身利益，已经对社会稳定产生非常不好的影响。对此，申请人特申请复议。

　　被申请人称：

　　一、基本情况。自安徽省住房城乡建设厅印发《安徽省新建住宅小区综合查验办法》(建房〔2013〕92号)以来，被申请人均严格按该办法要求开展综合查验备案工作，截止今年10月，办理新建住宅小区综合查验备案共600余批次。芜湖XX房地产开发有限公司开发建设苏宁环球XX项目自2013年10月28日以来，共向被申请人申请了15个批次新建住宅小区综合查验备案(原名：房地产开发项目竣工验收备案)手续。

　　二、新建住宅小区综合查验备案工作程序。根据安徽省住房城乡建设厅《安徽省新建住宅小区综合查验办法》(建房〔2013〕92号)并结合市房地产联席会议办公室2019年第2次会议纪要(总第21号)的精神，新建住宅小区综合查验备案工作程序如下：

　　1、企业向被申请人政务服务窗口领取《芜湖市新建住宅小区综合查验备案申请表》，申请办理单体建筑新建住宅小区综合查验备案，按照表格规范要求填写相关内容，并由企业签字盖章确认。

　　2、企业提交规划、质监、消防、人防、环保、供水、供电、燃气、电信、园林、市政排水、物业管理、安防、有线电视、邮政等单位及居委会移交的各分项许可、验收、备案证明资料、文件原件审核，查验原件留存复印件。

　　3、查验备案资料齐全，被申请人出具公示材料交由企业张贴，拍照后存档备查。

　　4、在公示期内由人防、质监、物业管理、市政、园林等部门至项目现场进行实地勘察，现场符合验收标准，各单位在《芜湖市新建住宅小区综合查验备案申请表》上签署验收意见;现场不符合验收标准，各单位及时反馈整改意见，并督促企业按要求进行整改，完成整改后在《芜湖市新建住宅小区综合查验备案申请表》上签署验收意见。

　　5、新建住宅小区综合查验备案实行一票否决制，涉及任何分项验收部门不通过验收或没有出具验收合格结论的，被申请人不予办理新建住宅小区综合查验备案手续。

　　6、公示期满后，出具《芜湖市新建住宅小区综合查验备案证》，被申请人盖章后发于企业公布。

　　7、住宅小区关门验收工作中社区用房、物业用房、地下雨污水管网建设及资料移交等工作，各辖区政府原则上由分管区长牵头召集区相关部门核实移交情况，并在5个工作日内出具市区房地产开发项目整体竣工辖区政府核实情况一览表。

　　三、苏宁环球XX项目最后批次综合查验备案情况。芜湖XX房地产开发有限公司于2020年6月23日申请XXD2地块10#、11#、13#楼及地下车库最后批次的综合查验备案手续，经核查，被申请人严格按省厅文件要求及备案程序开展备案工作，备案资料齐全，上述工作程序并未违反相关规定。针对整体竣工辖区政府核实情况并非被申请人行政行为。

　　四、XX小区综合查验备案的质询情况。申请人分别于2020年7月16日和8月17日向被申请人提出《关于XX整体验收的诉求》及《XX住宅问题汇总表》涉及规划类及设施设备等问题的质询。依据安徽省住房城乡建设厅《安徽省新建住宅小区综合查验办法》(建房〔2013〕92号)第十五条规定，新建住宅小区综合查验不代替各专业验收和分户验收，不代替建设单位与前期物业服务企业之间的物业承接查验。各专业验收单位分别承担相应验收责任。被申请人于2020年7月27日对上述情况正式复函给申请人，详细说明备案情况及工作流程。本着服务企业和社会的原则，被申请人将申请人质询涉及规划和其他设施设备备案、验收情况，已致函向鸠江区政府、市公安局、自规局及消防救援支队征询相关意见，同时被申请人也建议申请人可向相关单位申请政府信息公开查阅相关资料。

　　综上所述，请求复议机关驳回申请人的行政复议请求。

　　经审理查明：苏宁环球XX住宅小区由芜湖XX房地产开发有限公司(以下简称“XX公司”)开发建设，小区总建筑面积682527.89平方米，住宅面积533524.53平方米，房屋幢数为105幢。其中D2地块10#、11#、13#楼及地下车库于2017年9月29日开工建设，于2020年6月4日竣工。2020年6月23日，XX公司向被申请人申领了《安徽省芜湖市新建住宅小区综合查验备案表》，报告工程建设竣工及验收情况，明确该批次项目已经完成各项验收，具备综合查验备案条件，申请办理综合查验备案手续，同时提交了规划、质监、消防、人防、环保、供水、供电、燃气、电信、园林、市政排水、物业管理、安防、有线电视、邮政等单位及居委会移交的各分项许可、验收、备案证明资料。经被申请人审核，查验备案资料齐全，被申请人于当日出具《公示》材料并在小区内张贴，将项目具备的条件进行公示，并告知D2地块10#、11#、13#楼及地下车库业主拟核发《芜湖市新建住宅小区综合查验备案证》，如认为公示的有不实情况，可向被申请人相关科室反映。2020年6月24日，被申请人组织市人防办、市质监站、市物业管理处、市政管理处、市园林管理处等相关单位成立综合查验小组对案涉项目进行综合查验，相关单位对综合查验情况出具意见，芜湖市城市房屋综合开发管理办公室查验备案文件齐全，被申请人于2020年6月29日准予案涉项目备案。

　　上述事实有以下证据证实：《关于申请办理XXD2地块10#、11#、13#楼、地下车库房地产开发项目综合查验备案证的报告》、《承诺书》、《安徽省建设工程规划核实合格证》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《人防工程竣工验收备案(认可)表》、《市区房地产开发项目整体竣工辖区政府核实情况一览表》、《安徽省芜湖市新建住宅小区综合查验备案表》、《芜湖市新建住宅小区综合查验备案证》、《公示》、公示照片等证据材料。

　　本机关认为：《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第六条第二款规定了新建住宅小区综合查验应当具备的条件。《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第五条规定了新建住宅小区综合查验主要包括的内容。根据XX公司向被申请人提供的申请办理XXD2地块10#、11#、13#楼、地下车库项目的相关材料，案涉项目已经符合综合查验的条件，被申请人对资料审查后，组织市人防办、市质监站、市物业管理处、市政管理处、市园林管理处等相关单位开展了综合查验工作，最后准予案涉项目备案符合上述规定。

　　根据《安徽省新建住宅小区综合查验办法》第九条第二款之规定，房地产行政主管部门应将综合查验结果和整改情况在住宅小区内公告，而在案涉项目综合查验合格并予以备案后，被申请人并没有将结果在小区内公告，程序违法。据此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第3目的规定，本机关决定：

　　确认被申请人芜湖市住房和城乡建设局对XX小区D2地块10#、11#、13#楼及地下车库综合查验行为违法。

　　对本决定不服，可以自收到本决定之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

　　2021年1月19日

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　　行政法专业律师——陈丹丹律师提醒：

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　　其一，行政复议的期限一般为两个月，实践中有延期之情况，但不是很多。两个月后，复议决定下来了。如果你胜了，你就无需再向法院起诉。而对方行政机关败了，也不能向法院起诉。这意味着，如果行政复议你赢了，你就直接赢了，根本不需要像直接走行政诉讼那样漫长的路程。

　　其二，行政复议绝大部分案件是实行书面审理的。这就意味着你不需要为了开庭而奔波。行政复议对于原告(申请人)的好处还是比较明显的。

　　其三，行政复议的最大特点是不开庭，虽然可以申请听证，但实践中很少，书面审理是常态。书面审理的情况下，原告(申请人)看不到对方的答辩和证据，也无从得知审案人员的心思和观点，这就给原告(申请人)造成了很大的盲区——明枪易躲，暗箭难防。谁知道对方会怎么样?审案人员会怎么想?

　　所以，这就要求原告(申请人)一方有比较高深的法律素养：

　　第一，必须掌握扎实的行政复议(诉讼)技术。

　　这要求原告掌握行政复议(行政诉讼)的系统理论并具有丰富的实战经验而不是只看懂了几个法律条文。实践中，很多当事人就是因为自己随便看了看法律条文然后自己去提起了行政复议，最终搞得“出师未捷身先死”。陈丹丹律师接触的案件太多了，有些案件本来是可以胜的，却因为当事人自己的一知半解(实为误解)好好的断送了光明前程。事后陈丹丹律师想给他们补救都觉得很难。

　　第二，要有丰富的实践经验以及由此产生的预见力、洞察力。

　　因为复议案件不开庭，所以你需要能够预见到对方可能会提出怎样的答辩以及复议审案人员如何思考焦点问题，并进而作相应的准备。

　　第三，新修订的《行政复议法》第一条规定将行政复议作为化解行政争议的主渠道，有些行政案件规定了复议前置，换句话说就是必须先行政复议，对复议决定不服，才能去法院诉讼。

　　为此，陈丹丹律师在此网站，整理已经生效的行政复议决定书，给有需要的人提供参考。