（2021年）撤销肥东县政府作出的东房征补决[2020]第3号《肥东县房屋征收补偿决定书》

　　合肥市人民政府行政复议决定书

　　合复决〔2020〕358号

　　复议请求：申请人对被申请人2020年9月30日作出的东房征补决[2020]第3号《肥东县房屋征收补偿决定书》不服，向本机关申请行政复议，请求撤销该决定。本机关依法受理，现已审理终结。

　　申请人称：申请人系合肥市肥东县撮镇镇合马路北侧华东国际建材中心A区120幢107室房屋的业主，房屋多年来一直用于经营活动，现该房屋因“合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站”项目被纳入征收范围。2020 年8月26日，被申请人作出《肥东县人民政府关于合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收决定》及其附件《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》。申请人认为上述文件在程序和实体上均违法，应予撤销，已于2020年9月9日向贵府邮寄了《行政复议申请书》，现复议决定尚未作出。征收过程中，被申请人亦未依法履行征收程序，未对申请人房屋进行合法合理的补偿，却通过对申请人房屋进行断水断电，并在房屋周围挖沟、建围挡等非法手段迫使申请人搬迁。在此种情况下，申请人未与征收部门就补偿协议达成一致意见。在此情况下，被申请人在国庆假期期间径直向申请人送达了东房征补决[2020]第3号《肥东县房屋征收补偿决定书》。申请人认为被申请人作出的《征补决定》在程序和实体上均违法，依法应予以撤销，具体理由如下：

　　一、被申请人作出《征补决定》的法律依据失效，且《房屋征收与补偿方案》正处于行政复议阶段，《征补决定》作出的依据不足。被申请人作出的《征补决定》所依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(东政[2017]17号)以及《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》。其中作为补偿方案主要依据的《办法》已于2020年7月6日失效，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第三款第二项之规定“适用依据错误的，行政复议机关可以决定撤销、变更、确认该具体行政行为违法”，《征补决定》依据错误，应予以撤销。另外，申请人已于2020年9月9日对《房屋征收决定》及其附件《房屋征收与补偿方案》向贵府进行行政复议，被申请人作出的《房屋征收决定》、《房屋征收补偿方案》存在重大违法，行政复议结果未出的情况，被申请人即作出的《征补决定》效力不合法，根据《房屋征收补偿方案》计算的搬迁费、临时安置费等费用也不合法。综上，《征补决定》主要事实不清、证据不足，依法应予撤销。

　　二、被申请人告知申请人对案涉《征补决定》不服的救济途径错误。被申请人作出的《征补决定》中第三部分规定：“如对补偿决定不服的，你户可在收到本征收补偿决定书之日起60内向肥东县人民政府申请行政复议或者在收到本征收补偿决定书之日起6个月内向肥东县人民法院提起行政诉讼。”根据《中华人民共和国行政复议法》第十三条“对地方各级人民政府的具体行政行为不服的，向上一级地方人民政府申请行政复议”之规定，以及《中华人民共和国行政诉讼法》第十四条“中级人民法院管辖下列第一审行政案件： (一)对国务院部门或县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件……”之规定，申请人对被申请人作出的《征补决定》不服的，应向被申请人的上一级政府即合肥市人民政府申请行政复议，或向中级人民法院提起诉讼。被申请人告知申请人救济途径错误，适用法律错误。据此，申请人认为被申请人的作出《征补决定》违法，依法应予以撤销。

　　三、《征补决定》剥夺了申请人选择货币补偿和产权调换的权利属于重大违法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人结算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”，依据该规定申请人房屋被征收时，其享有货币补偿或产权调换的选择权利。同时，被申请人在《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》中第六部分也明确阐明了产权调换安置方式，但在征求意见期间以及后续评估工作、《征补决定》的作出过程中均未告知原告可以进行补偿方式选择，也未告知申请人产权调换安置补偿方式中关于产权调换房屋的建筑面积和结算方式等具体内容，导致被征收人无法结合自身情况选择于自己有利的补偿方式，该《征补决定》的作出严重侵害了申请人的自主选择权属重大违法，《征补决定》依法应当予以撤销。

　　四、《征补决定》中未对申请人进行合理的补偿，与周围类似房地产交易价格严重不符，且申请人向专家委员会申请鉴定的程序正在进行之中，此时作出《征补决定》，严重侵害了申请人申请鉴定的权利。被申请人作出的《征补决定》中补偿金额的依据是2020年9月2日由合肥市房地产土地评估事务所有限公司作出的《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站征收分户评估报告》和《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站征收分户室内附属物评估报告》，但是《分户评估报告》中的评估单价仅12767元，申请人认为该补偿金额严重不合理。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”且结合《国有土地上房屋征收评估办法》国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定“被征收房屋的价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”之规定，以及该办法第三十条第二款规定“被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格”之规定，申请人房屋补偿价格应根据评估时点时周围类似房地产自愿交易的平均价格来进行确定。申请人被征收房屋系两层独立商业门面，建于2010年，使用年限较短，证件齐全，紧邻和平路，位于华东国际建材中心商业圈的黄金位置，评估时点之时，周围类似房地产平均交易价格接近40000元/平方米。根据申请人了解，距离申请人商铺较近的瑶海区钟油坊路与和平路西南、西北角，钟油坊路与月亮湾路西南角的商铺，于2014年时预售价格就达到了36233.66 元/平方米。被申请人于2019年进行的“肥东县县政府广场城市公园建设项目”与被征收人签订的安置补偿协议，其中单价为38800元/平方米。并且2020年5月22日预售的位于肥东县撮镇镇瑶岗路与东风大道交口西南角的住房单价就达到了28584.58 元/平方米。据此，申请人认为《征补决定》的补偿金额严重不合理，与周围类似房地产价格相差甚远，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的“公平补偿原则”。另外，申请人于2020年9月13日针对《分户评估报告》及《附属物评估报告》向评估公司邮寄了《评估复核申请书》，2020年9月24日，但其对申请人复核要求未予支持。2020年9月30日，申请人便向合肥市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。在评估专家委员会鉴定结果未出、申请人申请鉴定的权利正在进行中的情况下，被申请人便作出《征补决定》，剥夺了申请人针对《评估分户报告》和《附属物评估报告》申请鉴定的权利，程序不合法。

　　综上所述，申请人认为被申请人作出的《征补决定》在实体和程序上均违法，严重侵害了申请人的合法权益。现申请人依法向贵府提出行政复议申请，望贵府依法支持申请人的复议请求。

　　被申请人书面答复称：一、选择评估机构的程序合法。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收补偿条例》)第十九条的规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”第二十条的规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定：协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。”2020年7月17日，撮镇镇人民政府(委托实施单位)组织被征收人在撮镇镇人民政府五楼召开了主题为《轨道交通6号线征收补偿方案征求意见暨选择评估公司》的业主大会，会上各被征收人经过协商，就评估机构选定问题无法达成一致。之后，经过业主推选，产生了五名业主代表，分别为韦朝清、朱兴文、黄顺亮、宣少东、张顺平，在业主代表的监督下，由被征收人以抽签选定的方式从合肥市人民政府公布的2020年合肥市房地产估价名单中确定6号合肥市房地产土地评估事务所有限公司为本次征收的价格评估机构。合肥市房地产土地评估事务所有限公司具有相应的房地产评估资质，选定程序合法有效。

　　二、《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站征收分户评估报告》(编号： 合房评估征分户( 2020 )056号) ( 下称《分户评估报告》)、《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站征收分室内附属物评估报告》(编号： 合房评估征附属分户(2020)056号)(下称《分户附属物评估报告》)合法有效，房屋价值和附属物价值的评估结果合理公平。合肥市房地产土地评估事务所有限公司在接受委托后，指派具备注册房地估价师资格的人员，对被征收房屋进行了实地查勘，调查了被征收房屋的现状，经过综合评定于2020年9月2日按照《国有土地上房屋征收评估办法》(下称《征收评估办法》分别作出《分户评估报告》(采取市场法和收益法的技术方法)和《分户附属物评估报告》(采取成本法的技术方法)，并于2020年9月4日依法送达给申请人，其中房屋价值的评估单价确定为12767元/平方米，建筑面积为66.04平方米，评估总价为843133元，附属物评估总价确定为45483元。综上，评估报告的作出程序合法有效，评估结果公平合理。至于申请人提出的评估单价过低，造成补偿标准过低的问题。被申请人认为，根据《征收评估办法》第十一条的规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。”评估单价是根据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格确定的。而所谓的类似房地产，是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。而申请人提交的商铺买卖合同、安置补偿协议书、预售房合同中涉及的房产均不属于类似房地产，要么区位差异巨大，要么权利性质不一致，不具有参照意义。另外，申请人针对《分户评估报告》和《分户附属物评估报告》于2020年9月13日向评估机构提出复核申请，评估机构于2020年9月18日作出复核答复，维持原评估结果。2020年9月30日，申请人向合肥市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，但因申请人未缴纳相关费用，专家鉴定程序实际并未启动。因此，被申请人不仅从未剥夺申请人申请鉴定的权利，而是充分保障了申请人对评估结果提出异议的权利。

　　三、《征收补偿决定书》(东房征补决(2020)3号)系依法作出，事实清楚、程序合法。(一)、被申请人具有按照征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的职权，作出程序合法。依据《征收补偿条例》第二十六条的规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”2020年8月26日，被申请人依法作出《肥东县人民政府关于合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收决定》( 东政(2020) 14号) (以下简称《房屋征收决定》)及其附件《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》(以下简称《房屋征收与补偿方案》)。2020年8月29日，被申请人发布相关公告，上述文件在实体和程序上均合法有效，可以成为《征收补偿决定书》(东房征补决 (2020)3号)的作出依据。《房屋征收决定》和《房屋征收与补偿方案》规定征收签约期限为自公告之日起30日内，在此期间，撮镇镇人民政府(委托实施单位)多次派员上门协商，但申请人要求过高，无法达成补偿协议。为保障城市建设的顺利进行，切实维护公共利益，由肥东县住房和城乡建设局报请，经县政府法制办审核，被申请人于2020年9月30日作出了东房征补决(2020)3号《征收补偿决定书》，并在房屋征收范围内予以了公告，送达给申请人。综上，东房征补决(2020)3号《征收补偿决定书》的作出程序符合法律法规。(二)、《征收补偿决定书》 (东房征补决(2020)3号)载明的内容完整、补偿标准合理、补偿金额到位。《征收补偿决定书》(东房征补决(2020)3号)载明了被征收人的姓名、被征收房屋的基本情况、争议的事实、认定的事实、适用的依据、具体补偿方案(其中包括补偿方式、补偿金额、支付方式、搬迁期限等事项)，告知了被征收人救济的权利及期限等内容，符合法律法规要求的形式要件和实质要件。依据《肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(东政(2020)13号)的规定，对非住宅房屋给予货币补偿的，支付3个月临时安置费，临时安置费补偿标准为每个月18 元/平方米×建筑面积;停业停产损失按照货币补偿评估价格的5‰的标准，一次性支付6个月;搬迁费按照8元/平方米×建筑面积计算：建筑面积根据调查登记的结果确定，被征收人不配合调查登记的，可以通过房屋权属登记档案或者现场勘绘结果进行登记。3号《征收补偿决定书》中确定的临时安置费、停产停业损失、搬迁费、建筑面积等均符合上述补偿标准，并且相关的补偿金额已经足额存入肥东县农商行撮镇营业部该项目征收补偿款专户内。至于申请人提出的《征收补偿决定书》(东房征补决(2020)3号)法律依据失效及救济途径错误的问题。被申请人认为，《肥东县人民政府关于修改<肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法)的通知》(东政(2017)17号)系2017年7月7日发布，有效期三年。2020年7月3日肥东县政府办公室作出《关于延长<肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法> (东政(2017)17号)的通知》，决定延长该征收与补偿暂行办法的有效期至修订后的办法发布之日。修订后的《肥东县人民政府国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(东政(2020)13号)于2020年8月12日发布。为启动东风大道站工程项目用地范围的房屋征收，2020年7月6日发布的《合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收与补偿方案》(征求意见稿)仍在《肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(东政(2017)17号)的有效期内。《肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(东政(2017)17 号)及修订后的《肥东县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(东政(2020)13号)的制订法律依据均是《国有土地上房屋征收与补偿条例》，均是被申请人结合肥东县的实际情况对条例的具体执行办法，新旧办法中对非住宅房屋补偿标准部分的规定完全致，未作任何修改，对申请人的权利并未产生实际影响：救济途径告知虽存在笔误，但申请人已实际向合肥市人民政府提出了行政复议，申请人并没有因救济途径告知的笔误，对其实际行使行政复议或行政诉讼权利造成不利的影响，其行政复议权利在事实上已得到了保障。至于被申请人提出的《房屋征收决定》(东政(2020)14号) 及其附件《房屋征收补偿方案》尚处于行政复议阶段，不应继续实施的问题。被申请人认为，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十一条的规定“行政复议期间具体行政行为不停止执行”，另外行政行为一经作出即有确定力，未经法定程序撤销前，应推定为有效，所以申请人提出的理由于法无据。至于申请人提出的被剥夺了选择货币补偿和产权调换权利的问题。被申请人认为，在《房屋征收与补偿方案》中已经载明被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，并且明确了两种方式的具体补偿方案，充分尊重了申请人的选择权。另外，在2020年6月22日征收部门和实施单位共同组织的对申请人房屋权属、用途、建筑面积、年代、结构等进行调查登记形成的《肥东县国有土地上房屋征收调查登记表》中，申请人明确选择货币补偿的补偿方式，并签名确认。所以，被申请人以货币补偿方式作出征收补偿决定没有剥夺被征收人的选择权。

　　综上所述，被申请人作出的《征收补偿决定书》在实体和程序上均合法有效，为此，请求复议机关依据《行政复议法》第二十八条第一项的规定，作出维持《征收补偿决定书》( 东房征补决(2020)3号)的复议决定。特此答复。

　　经审理查明：因合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设，被申请人决定征收项目范围内的国有土地上房屋，申请人位于华东国际建材中心的房屋在征收范围内。因征收双方未能就安置补偿问题达成协议，被申请人于2020年9月30日作出系争《肥东县房屋征收补偿决定书》，决定对申请人进行货币化补偿，总金额为918004.47元。

　　本机关认为：根据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”被申请人2020年8月26日发布的东政[2020]14号《肥东县人民政府关于合肥市轨道交通6号线一期工程东风大道站建设项目国有土地上房屋征收决定》所附的安置补偿方案中，在“六、房屋征收补偿方式”中亦规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换”。根据被申请人提供的证据，本机关认为不能证明其充分保障了申请人的安置补偿方式选择权，有违上述法律和方案的规定。

　　综上，被申请人作出的行政行为明显不当，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第5目之规定，本机关决定：撤销被申请人作出的东房征补决[2020]第3号《肥东县房屋征收补偿决定书》。

　　申请人若对本行政复议决定不服，可自接到本行政复议决定书之日起15日内按照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼。

　　2021年1月11日

　　附相关法律条文：

　　一、《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款：

　　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　二、中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第5目：

　　行政复议机关负责法制工作的机构应当对被申请人作出的具体行政行为进行审查，提出意见，经行政复议机关的负责人同意或者集体讨论通过后，按照下列规定作出行政复议决定：

　　……

　　(三)具体行政行为有下列情形之一的，决定撤销、变更或者确认该具体行政行为违法;决定撤销或者确认该具体行政行为违法的，可以责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为：

　　……

　　5.具体行政行为明显不当的。

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　　行政复议的最大特点是不开庭，虽然可以申请听证，但实践中很少，书面审理是常态。书面审理的情况下，原告(申请人)看不到对方的答辩和证据，也无从得知审案人员的心思和观点，这就给原告(申请人)造成了很大的盲区——明枪易躲，暗箭难防。谁知道对方会怎么样?审案人员会怎么想?

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