用房票购买二手房进行资金托管，属特殊的付款方式，当事人双方应在合同中作出明确约定

　　安徽省安庆市中级人民法院

　　(2018)皖08民终1091号

　　案由房屋买卖合同纠纷

　　争议焦点

　　二审法院认为

　　原判认定上诉人苏传美违约并判决上诉人支付被上诉人违约金4万元有无事实依据。

　　案件概述

　　上诉人苏传美因与被上诉人杨飞、王晶晶，原审第三人安徽美大置业有限责任公司(以下简称美大公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院(2017)皖0811民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年6月4日公开开庭进行了审理。上诉人苏传美及其委托诉讼代理人黄玉珠，被上诉人杨飞、王晶晶共同委托诉讼代理人杨映合、光建，原审第三人美大公司法定代表人荣运有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　上诉人主张

　　苏传美上诉请求：1.依法撤销原判第二项、第三项，改判被上诉人协助上诉人办理房屋过户手续，并支付上诉人违约金10万元;2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.《房屋买卖合同》签订后，在约定期限内，市政府部门为苏传美开具了房票，被上诉人未按约到房地产交易部门办理房屋资金托管及过户手续。原判认定上诉人没有将全部购房款交资金托管部门进行托管，属认定事实错误;2.原判对上诉人提供的房票是否符合双方《房屋买卖合同》约定的付款形式未作明确认定，但上诉人提供的市政府部门开具的房票作为购房资金支付方式，符合双方约定;3.上诉人在约定期限内提供了以房票形式作为托管资金，上诉人没有违约。原判认定上诉人违约并判决支付被上诉人4万元违约金，没有事实依据。同时，被上诉人不与上诉人共同办理资金托管手续及房屋过户手续，已构成违约，被上诉人除应继续履行合同外，还应支付上诉人违约金10万元。

　　杨飞、王晶晶共同辩称，1.2017年4月11日，买卖双方在第三人处签订了《房屋买卖合同》，明确约定房款是人民币而不是房票;2.原判已明确认定《房屋买卖合同》约定的支付方式为现金人民币支付，而不是房票;3.被上诉人夫妻长期在上海工作，不了解房票使用性质，被上诉人没有明确同意上诉人使用房票支付房款;4.上诉人用房票支付房款是特殊的付款方式，双方应在合同中明确约定，合同第三条第二款的付款方式中对特殊付款方式、公积金贷款及个人按揭贷款、一次性付款都作了明确具体规定，没有房票支付方式。房票和货币作为支付方式的区别是对时间节点无法确定，上诉人用房票支付实质是对合同中的付款方式和付款时间所作的单方重大修改。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求。

　　美大公司述称，房屋买卖合同是双方自行协商好的，美大公司代替他们去房产局过户。房票实质就是现金，合同是老格式合同，协议规定将全部房款托管，并没有规定是现金还是房票，政府在托管过程中认可房票就是现金，房票不影响出卖人收取房款的实际数额。

　　当事人一审主张

　　苏传美向一审法院起诉请求：1.判令杨飞、王晶晶继续履行房屋买卖合同，协助苏传美办理房屋过户手续;2.判令杨飞、王晶晶支付苏传美违约金10万元;3.本案诉讼费由杨飞、王晶晶承担。

　　杨飞、王晶晶向一审法院共同反诉请求：1.判决苏传美违约，杨飞、王晶晶有权立即解除房屋买卖合同;2.判决苏传美支付杨飞、王晶晶违约金10万元;3.判决美大公司将房屋产权证(皖(2017)安庆市不动产权第00440**)立即归还杨飞、王晶晶;4.本案反诉费由苏传美承担。

　　一审法院查明

　　一审法院认定事实：一、苏传美与杨飞、王晶晶是否构成违约。各方对于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》的真实性、合法性均无异议。根据《房屋买卖合同》第三条：“(1)一次性付款，乙方于8月1日前将全部房款交到二手房资金托管部门进行资金托管……”。但时至今日，苏传美未按约定将全部房款825000元交资金托管部门进行托管，显然违约。在甲方违约未将全部购房资金进行托管前，杨飞、王晶晶拒不履行房屋过户手续属于行使法定抗辩权，不属违约。二、《房屋买卖合同》是否因苏传美违约而应予解除。杨飞、王晶晶向法院陈述苏传美知道杨飞、王晶晶均在上海工作，卖房的目的是为了尽快取得资金解决在上海的问题。但其未向法院举证证明其主张，根据民事诉讼证据规则，其应承担举证不能的不利后果。苏传美与杨飞、王晶晶签订《房屋买卖合同》的目的是促使交易合法有效，苏传美取得案涉房屋所有权，杨飞、王晶晶取得出售房屋资金。《房屋买卖合同》中并未将杨飞、王晶晶取得出售房屋资金的期限作出特别约定，苏传美延迟付款并未导致合同目的无法实现。故对杨飞、王晶晶请求解除房屋买卖合同的反诉请求不予支持。三、关于违约责任。如前所述，苏传美未按约将全部购房款825000元交资金托管部门进行托管，构成违约，但《房屋买卖合同》约定的违约金10万元过高。至于杨飞、王晶晶交给第三人美大公司的房房屋产权证(皖(2017)安庆市不动产权第00440**，因法院不支持杨飞、王晶晶解除房屋卖卖合同的诉讼请求，且根据上述《房屋买卖合同》第三条：“4、甲、乙双方均应于8月1日前提供真实有效的相关材料以申办该房产权过户手续，由丙方代为申办……”的约定，上述房屋产权证应交与第三人美大公司继续履行合同、办理房屋过户手续。一审法院认为，苏传美与杨飞、王晶晶于2017年4月11日签订的房屋买卖合同主要条款符合法律规定，应认定合法、有效，双方均应依约履行。故苏传美诉求继续履行双方签订的房屋买卖合同应予支持，但由于其尚未履行合同约定的支付房款义务，故其请求杨飞、王晶晶协助苏传美办理房屋过户手续，法院不予支持。从鼓励交易、保护守约方利益的原则出发，由违约方即苏传美给予杨飞、王晶晶适当的违约损失，结合其他因素等，法院酌定违约金为4万元。房屋买卖合同继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第六十五条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告(反诉被告)苏传美与被告(反诉原告)杨飞、王晶晶于2017年4月11日签订的房屋买卖合同继续履行;二、驳回原告(反诉被告)苏传美的其他诉讼请求;三、原告(反诉被告)苏传美于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)杨飞、王晶晶违约损失4万元;四、驳回被告(反诉原告)杨飞、王晶晶提出反诉的其他诉讼请求。本案本诉受理费1150元，反诉受理费1150元，计2300元，由原告(反诉被告)苏传美负担。

　　二审法院查明

　　二审中，杨飞、王晶晶提交证人证言两份，证明被上诉人在合同协商过程中不同意上诉人以房票作为资金支付方式。苏传美质证如下：该证据不是新证据，且证人没有出庭作证，证据的真实性和合法性无法确定。美大公司质证意见：证人应当出庭作证，否则无法确定证据的真实性。本院认证：被上诉人虽提交了两份证人证言，但相关证人未出庭作证，无法确定证人证言的真实性，本院对该证人证言不予采信。

　　苏传美在二审中没有提交新证据，各方当事人对一审提交的证据亦未申请复核。本院对一审查明的事实予以确认。

　　二审查明：除一审查明的基本事实外，补充查明，合同双方按合同约定到资金托管部门资金托管时，上诉人用房票作为房款进行资金托管，被上诉人不同意，要求以现金托管，故双方未能在合同规定期限内完成资金托管。

　　二审审理期间，本庭组织双方当事人调解。上诉人明确态度不存在违约，鉴于房屋价格上涨，可以补偿被上诉人3万元房屋损失。被上诉人明确意见，是上诉人违约，如果上诉人不愿意支付原判确定的违约金4万元，被上诉人愿意赔偿上诉人损失15万元，解除合同。上述事实，有双方当事人一致陈述在卷。

　　二审法院认为

　　本院认为，综合当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判认定上诉人苏传美违约并判决上诉人支付被上诉人违约金4万元有无事实依据。

　　依法成立的合同受法律保护。上诉人苏传美与被上诉人杨飞、王晶晶于2017年4月11日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。《房屋买卖合同》第三条规定，“(1)一次性付款，乙方(苏传美)于8月1日前将全部房款交到二手房资金托管部门进行资金托管……”。在履行合同过程中，双方对合同规定的“全部房款”是现金还是房票产生分歧，致资金托管未能成功。本院认为，根据安庆市住房和城乡建设委员会二手房房票资金托管与结算规定，托管资金种类包括：1、二手房房票;2、现金;3、银行按揭贷款或公积金，故房票可以作为托管资金。但房票非通用货币，双方用房票进行资金托管，属特殊的付款方式，当事人双方应在合同中作出明确约定。因付款支付方式约定不明，致资金托管未能成功，双方均有责任。故原判认定上诉人违约缺乏合同依据，二审予以纠正。

　　鉴于本案诉争房屋房价上涨，二审期间，上诉人表示愿意补偿被上诉人房屋涨价损失3万元，上诉人该行为不违背法律规定，本院予以准许。

　　综上，上诉人苏传美的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

　　二审裁判结果

　　一、维持安徽省安庆市宜秀区人民法院(2017)皖0811民初2255号民事判决第一、二、四项，即原告(反诉被告)苏传美与被告(反诉原告)杨飞、王晶晶于2017年4月11日签订的房屋买卖合同继续履行;驳回原告(反诉被告)苏传美的其他诉讼请求;驳回被告(反诉原告)杨飞、王晶晶提出反诉的其他诉讼请求;

　　二、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院(2017)皖0811民初2255号民事判决第三项，即原告(反诉被告)苏传美于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)杨飞、王晶晶违约损失4万元;

　　三、上诉人苏传美于本判决生效之日起七日内补偿被上诉人杨飞、王晶晶房屋损失3万元;

　　四、驳回上诉人苏传美其他上诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案一、二审受理费共计4600元，由上诉人苏传美负担2300元，被上诉人杨飞、王晶晶负担2300元。

　　本判决为终审判决。

　　审判人员

　　审判长左红

　　审判员殷平

　　审判员江韵

　　二〇一八年八月二十日

　　书记员王璜

　　裁判附件

　　附相关的法律条文

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定;

　　(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

　　(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;

　　(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

　　原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。