使用房票购买二手房民事判决书

　　安庆市迎江区人民法院

　　(2019)皖0802民初158号

　　案由房屋买卖合同纠纷

　　案件概述

　　原告钱叶平、胡小正诉被告杜长秀、郭辉、第三人安庆市合赢房地产营销策划有限公司(以下简称合赢房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，并于2019年2月26日公开开庭进行了审理。两原告及共同委托诉讼代理人汪雷、两被告及共同委托诉讼代理人江飙、第三人合赢房地产公司委托诉讼代理人韩松到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

　　两原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令解除2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》;二、请求依法责令被告赔偿原告合同违约金10万元;三、本案诉讼费用等相关费用由被告承担。

　　事实与理由：原、被告双方于2018年6月20日在第三人的介绍下签订了房屋买卖合同，合同约定：原告将其位于安庆龙眠山路吾悦华府吾悦广场二期20栋1单元1901号的房屋以122万元的价格出售给被告，另约定房屋尚有30万元银行按揭未结清，由原、被告各承担15万元按揭款，双方于合同签订后的半年内完成交易及房屋过户，由被告先将122万元房票交付给原告，再办理相关房屋转移占有、过户等手续。如任意一方有违约行为，应当支付拾万元违约金给守约方。期间，原告多次询问被告房票是否准备妥当，但被告不闻不问，询问第三人才得知被告一直没有将房票开具出来。截止2018年12月21日合同约定期满后，被告仍未按约交付购房房票。为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规规定，诉诸贵院，望判如所请。

　　两被告共同辩称，2018年6月20日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告钱叶平、胡小正出售位于安庆市迎江区吾悦华府二期20栋1单元1901室房屋给两被告。该合同第四条约定：在合同签订之日起半年内，原被告双方共同到安庆市房屋登记机构中请办理房屋所有权转移登记手续。同时合同第七条约定，违约方应向守约方支付违约金人民币10万元，同时承担由此带来的经济损失。合同签订后，被告多次向本案原告和第三人要求办理过户登记手续，但本案两原告拒不同意按照原合同约定履行。

　　第三人未发表陈述意见。

　　两原告共同向本院提交了以下证据：

　　一、原告身份证两份，证明原告的诉讼主体资格。

　　二、第三人企业登记信息一份，证明第三人的诉讼主体资格。

　　三、被告身份信息两份，证明被告的诉讼主体资格。

　　四、房屋买卖合同一份，1.证明原告与被告于2018年6月20日签订买卖合同的事实;2.根据合同第三条第三款以及第十三条第五款的约定，被告应交付房票在先，才办理过户相关手续的事实;3.依据《房屋买卖合同》第七条、第十三条之规定，约定违约金10万元的事实;4.截止起诉之日，被告因不能按时交付房款，已构成合同实际履行不能的违约事实。

　　五、第三人与被告之间的微信聊天记录，证明原告迟迟无法获取房票履行合同构成违约，并要求中介恶意隐瞒的事实。

　　两被告共同向本院提交了以下证据：

　　一、两被告身份证复印件、结婚证复印件各一份

　　证明目的：被告的身份及诉讼主体资格，两被告系夫妻关系。

　　二、原告身份信息以及第三人公示登记信息一份

　　证明目的：原告以及第三人身份及诉讼主体资格。

　　三、《房屋买卖合同》一份

　　证明目的：1.原告和被告于2018年6月20日签订《房屋买卖合同》，约定签订合同之日起半年内双方办理过户登记手续;2.约定原告出售吾悦华府二期20栋1单元1901室给被告，售价122万元;3.同时约定，违约方应向守约方支付违约金人民币10万元，并承担由此引起的经济损失;4.居间方为安庆市合赢房地产公司。

　　四、被告与第三人的经办人微信聊天记录一份

　　证明目的：1.合同签订后，第三人与原告联系后，于2018年7月19日向被告明确表示原告违约，不再出卖房屋;2.2018年7月28日，第三人与原告联系后，表示原告愿意支付部分经济补偿(2万元)给原告、同时要求解除合同或者要求被告加价后才能出售房屋，遭到被告拒绝。第三人要求被告通过法院起诉，第三人愿意配合;3.2018年11月10日，被告表示这个月能开具房票，但第三人再次表示原告钱叶平违约，不愿出售房屋。同时表示没有对方的房产证开不了房票;4.2018年11月17日，被告多次要求第三人协调解决被告不愿意房屋过户一事，第三人表示联系对方后，对方一直不予回复;5.2018年11月19日，第三人要求被告通过律师发律师函，要求对方按照原合同约定履行，通过法律途径解决;6.2018年11月20日，第三人与原告钱叶平联系后明确表示对方违约且不愿意赔偿。被告要求第三人返还定金，第三人要求被告聘请律师向法院起诉。

　　五、录音记录一份

　　证明目的：双方签订《房屋买卖合同》后，被告多次向原告要求办理过户手续，原告拒绝按合同履行。其中于2018年11月24日下午，被告夫妻前往原告钱叶平夫妻工作地点要求对方协助办理过户登记时，原告明确表示要加价至130万元，否则不再配合房屋过户。

　　第三人未向本院提交证据。

　　经庭审质证，关于两原告提交的证据，两被告的质证意见为：

　　对证据一、二、三的真实性无异议。对证据四房屋买卖合同真实性无异议，但达不到原告证明目的，合同第三条第三款实际是腾房的约定，而不是过户的约定，合同第十三条约定与原告所述不符;第4项证明目的不符合实际情况达不到原告证明目的。对证据五真实性无异议，但部分证据与本案没有关联性，微信聊天记录第3页讲的是另外一套房子，与本案房屋没有任何关联性;虽然原告提交的微信聊天记录断章取义，但从微信聊天记录可以看出，第三人多次陈述，本案原告已经出现违约的情形，第17页、第18页日期是2018年11月10日，第三人陈述现在是房东不卖，第19页第三人陈述在7月份就已经说了;第20页原告讲直接去找律师，该配合的我配合。以上都可以反映出违约方是原告;本案原告要求加价的信息也在微信聊天记录上，被告方的录音记录也可以反映，被告在之前也同意加价到126万元，但不是130万元，原告讲是被告主动要求加价不符合生活常识;对于十几万元尾款，被告也是只能从房票上出，还尾款的前提是在可以过户的情况下，开房票是需要对方的房产证，而原告的房产证还没有拿到手。第三人对被告提交的微信聊天记录不持异议，可以看出被告多次联系第三人办理房屋过户手续。第三人的质证意见为：原告提交的微信聊天记录真实性无异议，但是存在断章取义的情形。

　　关于两被告提供的证据，两原告的质证意见为：对证据一、二的三性均无异议。对证据三的三性无异议，但提请法庭注意，该房屋买卖合同第三条第三款，房票交易过户明确约定了是原告拿到房款当天腾出房屋并通知乙方过户，结合第十三条第五、六、七、八款补充约定，即本案原告承诺待房票发下来后办理房屋过户手续;另外，因原告房屋尚有尾款、按揭款30万元，被告有意先行垫付15万元;综上所述，截止起诉今日，被告尚不能拿出其已经拿到房票的证据，也未履行先行垫付15万元的支付义务，可见，本案违约方实际是被告方。对证据四和证据五，对录音的真实性持有异议，其内容不够完整，存在断章取义的情形;对微信聊天记录真实性由第三人核实，因为其内容均是由原告和第三人的聊天记录，被告均不知情;通过被告举证的微信聊天记录，第6页系本案第三人陈述，以及第12页系被告自己陈述，结合本案应该是15万元的尾款;第17页被告自己陈述，因为房票截止到2018年11月10日还没有拿出来，所以被告主动向中介加价，能够把原告的房子买下来;第20页被告自己陈述，2018年11月15日，陈述的意思是已经向房票处问了，拿不到钱，希望原告先把过户手续办好;第21页，日期是2018年11月16日，被告陈述房票的钱可能到2019年5月份才能拿到;第41页，日期是2018年11月24日下午，被告自己要求加价。第三人的质证意见为：房屋买卖合同真实有效，微信聊天记录都是真实的。

　　经审查，各方提交的证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信，但能否达到相应的证明目的，需要综合各方的证据综合认定。

　　综上，结合庭审和当事人陈述，查明以下事实：

　　2018年6月20日，钱叶平和胡小正(甲方)、杜长秀和郭辉(乙方)、合赢房地产公司(丙方)签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于安庆市迎江区龙眠山路吾悦华府二期20栋1单元1901号房产出售给乙方，房屋成交价为122万元。合同签订当天甲方将所售房屋的产权证等交付给丙方作为履约保证，乙方交付人民币2万元给丙方作为履约保证金。甲乙双方同意按房票交易过户方式支付房款。甲方拿到房款当日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交割。本合同签订之日起半年内，甲、乙双方共同到安庆市房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。甲、乙双方如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金10万元，并承担由此带来的其他经济损失。甲、乙双方约定，后期所有过户流程由丙方办理，待丙方通知之日起配合丙方办理后期过户等所有手续，如甲、乙双方任意一方不配合，则视为违约方，将承担赔偿及法律责任。甲方承诺，该房屋无任何抵押、担保、欠债，可正常过户，如不能正常过户，由甲方承担赔偿及法律责任。乙方承诺待房票发放下来之后办理房屋过户手续。甲方该房屋有30万元银行尾款，甲方自行还款15万元，剩余15万元尾款由乙方垫还。同日，杜长秀和郭辉向合赢房地产公司支付2万元履约保证金。钱叶平和胡小正未能在合同签订当日提供房产证，遂向合赢房地产公司支付5000元作为履约保证金。

　　韩松系合赢房地产公司的工作人员。根据杜长秀与韩松的微信聊天记录显示，2018年7月19日，韩松说：“房东不买了。房票不接，现金，商贷可以。”2018年7月27日，杜长秀说：“你告诉她我坚决要房吗?房价加2万元还差不多，加多了不行!假如房价跌了，是不是也会让他们降房价呢?”2018年8月24日，韩松说：“你房票怎么说，今天房东打电话问了。”杜长秀说：“估计得下月了。”2018年11月10日，杜长秀说：“问一下我那房子尾款是不是先准备?”韩松说：“你房票开出来了?”杜长秀说：“这个月差不多了，房票开出来才准备尾款吗?”韩松先后说：“你先问房东哦，没有房产证开不了房票”、“我了解的是她不卖给你”、“现在是房东不卖，合同在你手上，你可以直接跟她说，之前我跟你们双方都说过，我们中介都配合”。杜长秀说：“加价的事情仅仅是我个人意见，我还没有同我老公商量，到时候你也先不要跟房东说，尽量在原有合同上成交，我们三方先坐下来商量，实在不行时再说加价的事情!”

　　另查明，钱叶平和胡小正通过按揭贷款方式购买涉案房屋，2018年7月份取得涉案房屋房产证，并将房产证抵押给贷款银行。合赢房地产公司称，加盖银行印章的房产证复印件等同于原件。截止合同履行期限届满之日，钱叶平和胡小正未将房产证复印件提供给合赢房地产公司，杜长秀、郭辉未开具房票和垫付15万元银行尾款。

　　嗣后，原、被告双方就房屋买卖事宜发生争议，均诉至本院。

　　一审法院认为

　　本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法有效，不违反法律规定，双方应按照协议约定全面履行各自的义务。现原告钱叶平、胡小正要求解除涉案房屋买卖合同，被告杜长秀、郭辉已另案起诉钱叶平、胡小正要求解除涉案房屋买卖合同，双方就合同的解除达成一致意见，故钱叶平、胡小正主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。

　　关于违约责任的承担，违约责任的承担是综合合同当事人的过错、所造成的损失等因素，确定各方应承担的责任。本案中，原、被告双方约定通过房票进行交易过户，因房票具有时间限制，杜长秀、郭辉在钱叶平、胡小正提供房产证的前提下开具出房票更符合交易习惯。钱叶平、胡小正将涉案房屋房产证抵押给贷款银行，合赢房地产公司作为中介方，要求钱叶平、胡小正提供加盖银行印章的房产证复印件用于办理过户手续，但钱叶平、胡小正在合同履行期限内一直没有提供。钱叶平、胡小正未能在约定时间内协助办理过户手续，是导致合同无法履行的主要原因。因此，本院认定钱叶平、胡小正应对涉案房屋买卖合同的解除承担主要责任。同时，涉案《房屋买卖合同》约定由杜长秀、郭辉提供房票并垫付15万元的银行尾款，但杜长秀、郭辉未在合同履行期限内开具出房票并垫付银行尾款，其未充分尽到履行合同的义务，是导致合同解除的次要原因。本院综合合同的履行情况、双方的过错程度等因素，在杜长秀、郭辉起诉钱叶平、胡小正的另案中已判令钱叶平、胡小正赔付违约金2万元，故对本案钱叶平、胡小正主张违约金10万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条之规定，判决如下：

　　一审裁判结果

　　一、解除原告钱叶平、胡小正和被告杜长秀、郭辉以及第三人安庆市合赢房地产营销策划有限公司于2018年6月20日签订的《房屋买卖合同》;

　　二、驳回原告钱叶平、胡小正的其他诉讼请求。

　　案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告钱叶平、胡小正负担(该款原告已预交)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

　　审判人员

　　审判员徐杨

　　二〇一九年三月十一日

　　书记员彭璐

　　裁判附件

　　本案适用法律条款

　　《中华人民共和国合同法》

　　第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

　　(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

　　(三)当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

　　(五)法律规定的其他情形。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。

　　人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由;拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。

　　第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。