房票安置资金购买二手住房，法院判决继续履行

　　安庆市迎江区人民法院

　　(2018)皖0802民初1915号

　　案由房屋买卖合同纠纷

　　案件概述

　　原告李祖报、张德英被告王菁虹、第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司(以下简称广东碧桂园安庆分公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李祖报、张德英及两原告共同委托诉讼代理人李帮国、被告委托诉讼代理人王娜、第三人广东碧桂园安庆分公司委托诉讼代理人段素梅到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

　　原告李祖报、张德英向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行安庆碧桂园l号公园39幢1单元902室房地产买卖三方合约，将该房屋产权过户至原告名下，并将该房屋交付给原告;2.要求被告向原告支付违约金(违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金，每日违约金为680元，计算至被告履行合同时止);3.本案诉讼费用由被告承担。

　　事实与理由：2018年6月18日，原告与被告在第三人处签订了《房地产买卖三方合约》，被告将其所有的位于安庆碧桂园1号公园39栋1单元902室(建筑面积82.9平方米)房屋出售给原告，交易价格为人民币68万元，该房款由安庆市房票安置资金584337.24元、过户当天支付人民币75662.76元及定金人民币2万元组成。签订合同当日，被告收取了原告支付的定金人民币2万元。

　　2018年8月9日，原告与安庆市大观区德宽路街道办事处签订了房屋征收房票安置协议书;当日，安庆市大观区德宽路街道办事处向原告开具了安庆市房票安置资金凭证，该资金凭证有效期为9个月。2018年8月9日，原告所有的位于安庆市大观区女儿桥6号房屋被拆迁。安庆市大观区德宽路街道办事处向安庆市房地产市场管理处出具了房票安置资金购买二手住房使用证明，该房票用于购买产权入被告王菁虹位于迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园39栋1单元902室房屋(权证号：60××06)。按照《房地产买卖三方合约》约定，买卖双方应于2018年9月7日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖过户手续，但被告却没有按照合同约定到房屋登记机关办理买卖过户手续。按照《房地产买卖三方合约》第七条(1)、(3)项约定，原告要求继续履行合同，并要求被告支付原告违约金，为维护自身合法权益，特诉至法院。

　　被告辩称如下：一、涉案房屋系被告夫妻关系存续期间所购置的房产，应属于夫妻共有财产，本案被告配偶对该房产也享有部分所有权，在签订合同时被告配偶并不知晓，知晓后该共有人明确表示不愿出售涉案房产;二、合同中的主要条款，比如价款、支付方式是合同中不可缺少的组成部分，涉案合同对支付房款的时间并没有明确的约定，该合同严重损害出卖方的权益，合同明显存在显失公平;三、原告诉求中的违约金过高，原告至今并未产生任何实际损失，原告除了向被告支付两万元定金之外，并未支付任何购房款，在合同中也约定了交付房款后再交付房屋，原告未支付任何房款，因此也不存在任何损失;四、继续履行合同的前提是原告履行了支付义务，被告才有协助过户的义务，被告并未支付任何房款，不存在继续履行合同的条件，原告在未履行给付房款义务的情况下无权要求继续履行合同;五、物权的变动需双方自愿，被告曾多次要求原告及第三人明确房款的支付时间，均遭到拒绝，在此情况下被告的权益无法得到保障，双方均已失去继续履行合同的基础，且合同存在重大瑕疵，继续履行合同明显损害被告方的权益，被告配偶明确表示不愿意出售该房产，因此被告不同意继续履行合同。

　　第三人广东碧桂园安庆分公司发表意见表示：根据涉案合同约定，第三人在合同签订时就已完成了居间服务义务，产权过户义务需被告承担，故买卖双方之间的纠纷与第三人无关。

　　两原告为证明自己的诉求，向本院提交了以下证据：

　　一、原告身份证复印件一份，证明原告主体适格;

　　二、被告身份证、产权证复印件各一份，证明被告主体适格，涉案房屋是被告一人单独所有;

　　三、房地产买卖三方合约、收条复印件各一份，证明：1、原、被告双方在第三人处签订安庆碧桂园1号公园39栋1单元902室房地产买卖三方合约事实;2、合约第七条(1)、(3)项约定，是原告要求被告继续履行合同和支付违约金的依据;3、合同第十四条备注栏特别约定，“产证满两年”的意思是指涉案房屋的产权证是2016年8月25日办理的，到2018年8月25日产权证满两年，本案房款由安庆市房票安置资金584337.24元、过户当天支付人民币75662.76元及定金人民币2万元组成，并且附件第三项也约定了支付房款的时间;4、被告收取原告合同定金事实;

　　四、房屋征收房票安置协议书、安庆市房票安置资金凭证、房票安置资金购买二手住房使用证明复印件各一份，证明：1、原告在签订房地产买卖三方合约后，积极履行合同的事实;2、2018年8月9日，原告与安庆市大观区德宽路街道办事处签订了房屋征收房票安置协议书，原告所有的位于安庆市大观区女儿桥6号房屋被拆迁的事实;3、安庆市大观区德宽路街道办事处向原告开具了安庆市房票安置资金凭证，该资金凭证有效期为9个月的事实;4、2018年8月9日，安庆市大观区德宽路街道办事处向安庆市房地产市场管理处出具了房票安置资金购买二手住房使用证明，该房票用于购买产权人被告王菁虹位于迎江区皖江大道1198号安庆碧桂园1号公园39栋1单元902室房屋(权证号：60××06)的事实;

　　五、第三人公司员工任慧婷和吴美琳和被告的微信聊天记录打印件三张、安庆市房票选购二手住房资金结算服务中心的票号复印件各一份，证明第三人中介公司工作人员和本案被告在双方签订合同之后，第三人中介公司督促被告履行合同义务，第一次约定了办理过户手续时间2018年8月27日，并且原告为履行合同两次前往安庆二手房资金结算服务中心为办理过户手续进行排队，但被告均并未履行合同义务协助办理。

　　针对两原告提交的证据，被告质证意见如下：

　　第一组证据无异议;第二组证据身份证复印件无异议，但对房产证的证明目的，原告认为涉案房屋是被告单独所有，但房产证上显示是被告单独所有，但并不代表不是夫妻共同房产;第三组真实性无异议，涉案合同中第十四条明确约定要求共有人知晓并同意出售涉案房屋，但本案被告配偶并不知晓，且事后也不同意出售涉案房屋，合同并未明确约定首付款和余款部分，合同中余款支付方式的各选项均删除了，只写明了余款的数额，支付的方式和时间并未写明，该合同遗漏了主要条款，严重损害了出卖人的利益，合同明确约定了余款支付方式是人民币，并非房票，结合原告提供的第四组证据可以看出被告并不知晓房票的事实，原告所有关于房票的情况均是发生在2018年8月份以后，本案出卖房屋的税费由买房承担，根据原告代理人的陈述，“产证满两年后过户”是以合法的形式掩盖非法目的，逃避国家税收的行为，涉案房屋买卖合同系无效合同;第三组证据中收条无异议;第四组证据真实性无异议，但与本案没有关联性，原告并未向被告支付房款，且原告出示的房票安置资金购买二手住房使用证明与事实不相符，该证明内容涉案房产是原告584337.24元购买被告的房产，与房屋买卖合同中的内容不相符，故该证明没有效力，且该证明没有经办人签字，达不到原告的证明目的;第五组证据的真实性无异议，但微信聊天记录的完整性有异议，需要庭后核实，并且微信聊天记录中的中介公司，并非涉案房屋买卖合同居间服务的经办人，达不到原告的证明目的，票号不能证明是原告本人去往安庆市二手住房资金结算中心排队的事实。

　　针对原告提交的证据，第三人广东碧桂园安庆分公司质证意见如下：

　　第一、二组证据无异议;第三组证据中买卖合约无异议，第三组证据中的收条和第四组证据与第三人无关，不予质证;第五组证据中的微信聊天记录无异议，微信聊天记录中的双方，一方是本案被告，另一位是第三人公司的员工任慧婷和吴美玲，任慧婷也是买卖合约中代表第三人签字的员工，票号因与第三人无关，不予质证。

　　两被告为证明自己的主张，由代理人在法庭上用手机出示了被告与其配偶婚姻登记证照片，但并未提供书面证据。

　　针对两被告提交的证据，原告发表质证意见：被告并未提交书面证据，所以我们不能认可夫妻关系的事实，而且我们也不知晓这个情况，涉案房屋是被告个人单独所有，这也是房产证上所记载的。

　　针对两被告提交的证据，第三人广东碧桂园安庆分公司发表质证意见：被告并未提交书面证据，对该证据的效力不予认可，依据合同第四条要求被告对涉案房产享有合法转让的权利，被告签订了该房屋买卖合同，所以第三人也就认为被告对该房产是依法享有权利的。

　　第三人广东碧桂园安庆分公司未向本院提交证据。

　　经审查，两原告提交的证据均符合证据“三性”原则，本院均予采信;被告提交的证据虽未提供书面证据，故不予采信。

　　一审法院查明

　　综上，结合庭审和当事人陈述，本院查明如下事实：

　　2018年6月18日，被告王菁虹与原告李祖报、张德英以及第三人广东碧桂园安庆分公司签订房地产买卖三方合约一份，合同约定王菁虹将坐落于安庆碧桂园1号公园39栋1单元902室房屋出售给李祖报、张德英，房屋成交价68万元。

　　合同第四条约定：卖方合法持有《房产证》号码为60××06。买方(即本案两原告)已经查看过卖方(即本案被告)的房产证物业无抵押登记;卖方保证对上述该物业享有合法所有权且能合法转让，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或者提供虚假情况违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给卖方及经济房造成的全部损失。

　　合同第七条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则：(3)逾期未超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，违约方每逾期一日须按总楼价的千分之一向守约方支付违约金。

　　合同备注第二条约定：卖方同意买方在产证满2年后的10个工作日内进行产权过户，产权过户产生的所有税费由买方承担。卖方同意买方以房票形式支付房款，过户当天以房票实际金额托管，不足部分现金支付。备注第三条约定：经纪方已核实此证为王菁虹单独所有，其共有人知晓并同意出书该房屋，后期产生的一切法律责任由其夫妻共同承担。备注第四条约定：本合同一旦签订，若有乙方违约造成合同不能继续履行，则违约方需向守约方支付13万元违约金。

　　合同附件部分约定：一次性付款，1、定金：人民币贰万元整(￥20000)买方须在2018年6月18日支付给卖方;2。3、首期楼款：(不含定金)人民币柒万伍仟陆佰陆拾贰元柒角陆分(￥75662.76)买方应于买方于递件成功并取得汇至当天支付卖方，买卖双方约定过户当天支付。买卖双方应于2018年9月7日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖过户手续。如因政府部门或政策变化的合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。

　　当日，两原告给付被告2万元定金，用于购买涉案房屋。

　　2018年8月9日，原告李祖报与安庆市大观区德宽路街道办事处签订房屋征收房票安置协议书，就原告所有的位于安庆市大观区女儿桥6号房屋被拆迁确定了安置协议内容。德宽路街道办事处向李祖报出具安庆市房票安置资金凭证(高)层，资金凭证金额574337.24元。同日，德宽路街道办事处向安庆市房地产市场管理处出具房票安置资金购买二手住房使用证明，李祖报自愿用房票安置资金购买被告王菁虹的涉案房产。

　　后原告李祖报在安庆市房票选购二手住房资金结算服务中心预约时间办理房票过户业务，并确定了办理房票的登记时间系2018年8月27日，第三人工作人员吴美玲将房票过户的预约时间和需要的材料于2018年8月20日在微信中告知了王菁虹，王菁虹在和第三人工作人员吴美玲的微信中要求被告增加房价。2018年8月21日，第三人工作人员任慧婷与王菁虹的微信聊天记录显示，任慧婷告知王菁虹房款已经准备好了，房票托管，并且原告会在过户当天将7.6万元的现金给付王菁虹。但王菁虹表示手续没有办好就过户是不正常的，并表示卖价低了，需要对方补偿一些。8月22日及8月23日，任慧婷和王菁虹微信聊天记录中，王菁虹表示家里让人不让卖了，请原告另找合适的房子，王菁虹补偿违约责任。后原告再次预约的办理房票过户时间是2018年9月7日，被告仍然未予配合办理。

　　涉案房屋房产证号：皖(2016)安庆市不动产权第60××06号，产权证记载权利人系被告王菁虹，共有情况系单独所有。涉案房屋产权证办理时间是2016年8月25日，合同约定的房屋过户手续时间是2016年9月7日(即涉案房屋产权证满2年后的10个工作日)。

　　一审法院认为

　　本院认为，涉案房屋买卖合同系各方当事人自愿签订的，该合同就合同价款及支付方式、违约责任均进行了约定，合法有效。

　　合同签订后，被告王菁虹未按合同约定配合两原告及第三人办理房票登记过户手续，致涉案合同不能依约履行，应当认定被告违约，现两原告依据合同约定要求继续履行涉案房屋买卖合同，有事实依据，符合法律规定，应予支持;两原告还依据合同约定要求被告给付违约金，亦有事实依据，予以支持。被告辩称合同存在瑕疵，无事实依据，不予采纳;被告还辩称涉案房产系被告与其配偶共同所有，并不能对抗产权证上记载的被告单独所有的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

　　一审裁判结果

　　一、原告李祖报、张德英与被告王菁虹、第三人广东碧桂园物业服务股份有限公司安庆分公司于2018年6月18日签订的《房地产买卖三方合约》继续履行;被告于本判决生效后十日内将该房屋产权过户至原告名下(原告需同时按合同约定备齐房款)，并于过户三日内该房屋交付给原告;

　　二、被告王菁虹于本判决生效之日起十日内给付原告李祖报、张德英违约金(以68万元为基数，自2018年9月8日起至实际履行合同之日止按日利率千分之一计算)。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费80元，减半收取40元，由被告王菁虹负担(该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时将该款一并交至本院)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

　　审判人员

　　审判员方畅

　　二〇一八年十一月十四日

　　书记员杨丹丹

　　裁判附件

　　本案适用法律条款

　　《中华人民共和国合同法》

　　第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

　　依法成立的合同，受法律保护。

　　第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。

　　第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。