建设用地使用权的征收征用补偿

　　根据《民法典》第344条的规定，建设用地使用权是对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。即建设用地使用权是国家土地所有权派生的用益物权，是附着于国家土地所有权之上的。从法理上讲，不存在国家对国有土地的征收、征用问题。此时所谓的征收、征用，其针对的对象应该是存在于该国有土地之上的房屋、林木等不动产，建设用地使用权本身，则因国家收回该土地而消灭。故《民法典》第358条规定：“建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”亦即，当国家对建设用地使用权人在国有土地上建造的房屋及其他不动产进行征收时，应当对房屋及其他不动产给予补偿，如果征收的是居民房产，还应当保障被征收人的居住条件;而对于建设用地使用权这一用益物权本身，则是通过“退还相应的出让金”的方式来处理。

　　值得注意的是，就集体所有的土地作为建设用地应如何处理的问题，《民法典》仍然沿袭了《物权法》的做法，未就集体建设用地使用权作出具体规定，仅在《民法典》第361条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”2019年8月26日修订、2020年1月1日起施行的《土地管理法》对集体建设用地作出了重要的修订。如根据该法第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，改变了过去农村集体所有的土地必须征为国有才能进入市场的问题。

　　附：民法典

　　第三百二十七条　因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依据本法第二百四十三条、第二百四十五条的规定获得相应补偿。

　　第三百五十八条　建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

　　第二百四十三条　为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。

　　征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

　　第二百四十五条　因抢险救灾、疫情防控等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用组织、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。组织、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

　　第三百六十一条　集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。

　　合肥市土地储备实施办法(2019)
      第十一条　收购土地的补偿标准根据下列情形确定：

　　收购存量国有建设用地的，按照现状土地和房屋评估备案价格与收购土地面积的40%乘以所在区域前两年商业、居住用地综合平均成交单价的30%之和确定补偿费用，其中综合平均成交单价每年由市土地储备中心根据前两年度实际土地成交情况统计分析后确定，报市人民政府批准。

　　现状土地及房屋用途、权属性质等均以不动产权证书中载明的为准。

　　按照上述标准补偿后，收购土地范围内的其他附着物、地下基础设施及机械设备等均不再予以补偿。

　　(二)收购新增国有建设用地的，按照征地补偿费(含征地报批、地上附着物和青苗补偿费用)、被征收土地上房屋补偿安置费用及由各区人民政府、开发区管委会投入的前期开发成本之和确定补偿费用。

　　(三)收购城中村和危旧房改造项目土地，按照城中村和危旧房改造有关政策确定补偿费用。

　　(四)其他特殊类型的土地收购项目，由市土地储备中心会同相关部门对收购补偿费用进行评估测算，报市人民政府批准后执行。