（2021年）1、撤销 芜湖市镜湖区政府作出的《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》（〔2020〕镜政征补第260号）；2、驳回申请人其他复议请求

　　芜湖市人民政府行政复议决定书

　　(芜市行复字〔2021〕11号)

　　被申请人：芜湖市镜湖区人民政府，住所地：芜湖市镜湖区文化路35号。

　　法定代表人：李声啟 职务：区长

　　申请人对被申请人2020年12月3日作出的《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》(〔2020〕镜政征补第260号)不服，于2021年1月26日向本机关申请行政复议，本机关已受理。由于案情复杂，行政复议决定延期30日作出，现已审理终结。

　　申请人请求：1、撤销被申请人2020年12月3日作出的《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》(〔2020〕镜政征补第260号);

　　2、被申请人出具证据证明在2015年10月26日后或在2020年6月5日后进行了征收拆迁行为;

　　3、裁定被申请人做出的12号房屋征收决定，超越权限无行政效力，应当撤回;

　　4、裁定被申请人2015年10月26日以后本区块不存在征收拆迁行为，2020年6月5日以后存在非法违规的征收拆迁行为;

　　5、裁定估价报告存在重大缺陷不适合使用;

　　6、裁定被申请人停止当前的征收补偿行为。

　　申请人称：一、申请人所在地为宣城市国有土地，被申请人无权对该地下达征收决定，故12号房屋征收决定无效。对被申请人下达的征收补偿决定没有合法的依据，应当撤回(12号房屋征收决定中范围所指16号地块包含2个单位，一是航运管理局面积占15%，二是芜湖地区卫校面积占85%，该地目前仍属于宣城市国有土地，申请人产权所在地为该地)。被申请人在12号征收决定中故意对征收范围的描述混乱不清，现实中不存在所描述的地方。比如：文件描述16号地块东至砻坊路(真实情况是东至经三路)南至沿河北路(真实情况是南至沿河路至今没有沿河北路名称)西至汤家北巷(真实情况是西至苍津路、汤家北巷是由北向南止于砻坊路，于16号地块没有交接，不构成边界关系)。申请人认为被申请人当时也意识到对该地块无权下达征收决定，故意在文字上混乱征收范围，宁愿承担文字失误，也不承担文件超越管辖权无行政效力的结果。而且当年被申请人以此文为基础申请了棚改资金，政府的这一文件无论从哪个方面看都有重大缺陷，应当撤回。

　　二、根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第590号(以下简称《条例》)，征收补偿行为是由政府组织实施的按规定程序、规定时间(比如签约期)、规定的法规规则、以征收行为同时期的市场价格(经过修正，但不得低于市场价)连续完成的一组经济活动。上一个程序环节是下一个的法理依据。它们构成前后承接关系和在时间上连续性发生的特点，缺少任意程序环节下一个环节就不存在(即使存在也属违规违法)。具体说，他们是由下述六个主要程序环节构成：1、政府的征收决定;2、现场的政府房屋征收决定公告;3、分户评估报告;4、洽谈签约;5、未在签约期签约的处理即下达征收补偿决定书;6、争议解决。由于卫校至今仍属于宣城市国有土地，所谓12号征收决定针对卫校部分属超越行政管辖权的无效决定，使得被申请人在12号征收决定作出后，在卫校部分一直不能实施履行。曾于2015年10月短暂进驻，不久因宣城市及相关单位阻止撤离现场。当年没有公示过公告，没有公告这一程序环节。此后的分户评估报告和洽谈签约等均不存在。没有现场的征收决定公告，就没有合法的征收补偿方案(条例规定只有在公告中载明的征收补偿方案才是法定的征收补偿方案，同时没有公告之日就没有分户评估报告、就没有签约期)。被申请人坚持认为他们在2015年对本地块实施了征收拆迁行为，那么上述六项程序环节每一个环节都应当能提供真凭实据。事实上从2015年10月26日到2020年6月5日被申请人再次进驻为止五年间，因为不存在征收拆迁行为，卫校没有一户人家被征收搬迁(有一户是自己自愿交房搬迁，跟征收无关)。被申请人于2020年5月30日发布了“关于重新选定房地产价格评估机构的通知”并于6月5日在现场组织群众选定了评估公司后，没有发布任何公告和文字信息，派遣了两组人员进场，挨家挨户通知到拆迁办洽谈。

　　三、根据《条例》第十九条的精神，征收补偿价格在本质上是与征收行为同时期的市场价格(经过修正，但不得低于市场价格)。2020年11月24日对申请人下达分户评估报告，在此基础上开始洽谈征收补偿，应当采用同时期的市场价格进行补偿。而被申请人采用2015年价格给予补偿，违反条例规定，没有任何历史和法理依据。

　　四、征收补偿决定签发日期为2020年12月3日，分户评估报告的出报告日期为2020年11月24日两者相差9天。从分户评估报告下达后开始洽谈到下达征收补偿决定只相隔9天，在程序上完全不合理。

　　五、从2015年10月26日起，被申请人未在申请人地块进行过征收拆迁行为。申请人也从未在历史上与被申请人就关于征收补偿进行过接触。被申请人于2020年与申请人接触洽谈征收，强行将补偿价格与历史挂钩，没有任何依据。

　　六、关于估价报告存在下列重大缺陷，不适合对申请人使用。

　　1、把12号房屋征收决定签发日当作公告之日，严重失误。应当把公告之日作为价值时点。2、评估对象评估价值时点与出报告的日期相距五年。这样的评估结果只能是追溯性评估，不应当有有效期(报告明确有效期为2020年11月13日到2021年11月24日)。按照这样的报告，2015年10月26日评估对象的价值在六年间市场外部环境都没有变化，直到2021年11月23日前按照这样的价格补偿成交、是在公开市场双方自愿的情景下公允的价格。这完全背离市场现实、丧失了客观性。这样的结果，明显有利于委托方，丧失了公平公正性。评估价值时点的选取应当贴近经济行为发生时、应当适用现实性评估、应当符合评估目的，而分户评估报告没有一项符合。3、违反了评估职业道德。

　　七、征收补偿决定的做出在法理上必须依据被申请人做出的12号房屋征收决定，在内容上必须依据征收补偿方案(按照国务院条例第26条规定，征收补偿决定必须符合两个条件：1、签约期期满后;2、内容必须符合征收补偿方案。)由于被申请人自2015年10月26日以来没有发布过现场公告所以没有任何征收补偿方案。征收补偿决定在内容上和持续性上没有任何依据。

　　八、什么是法规规定的公告以及公告之日、征收补偿方案、签约期。按《条例》第十条、第十一条、第十三条规定：公告是指让每一个人都能看到的告知。在实际征收工作中，必须在征收范围内公开场合上墙公示。公告的字面必须含有征收决定公告字样。从程序上看，它是在现场的第二次公告。第一次公告征收补偿方案(属于草案稿)，第二次公告就是征收决定公告。公告的内容为征收范围、征收补偿方案、征收开始和结束的期限(签约期)、争议的解决。现场上墙公示的公告发布之日就是公告之日，

　　只有公告中载明的征收补偿方案才是法定的征收补偿方案，只有公告中载明的签约期才是法定的签约期。没有公告就没有法定的征收补偿方案、签约期和公告之日。任何以第一次征收补偿方案(征求意见稿)公示、或以室内张贴的方案、或以政府作出的征收决定文件作为征收决定公告都是没有法规依据的。

　　九、按国务院《条例》第二十一条规定和国务院法制办、住建部负责人解读条例，申请人享有回迁的补偿方式选择权(本地拆迁后任建住宅楼)，征收补偿决定剥夺了申请人合法权利没有任何依据。

　　被申请人称：一、被复议房屋征收补偿决定程序合法。

　　2015年10月26日，被申请人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，发布2015年第12号《国有土地上房屋征收决定》，对大砻坊16号地块内东至砻坊路、南至沿河北路、西至汤家北巷、北至经三路范围内的国有土地上房屋、构筑物及其附属物进行征收。申请人所有的芜湖市X区X路X#-X-X#室房屋在本次征收红线范围内。2015年11月17日，经该地块被征收人投票确定芜湖市志衡房地产评估有限责任公司为本地块房地产价格评估机构。因芜湖市志衡房地产评估有限责任公司房地产评估资质到期且未继续办理资质延续，无法继续开展对地块内剩余房屋的征收评估业务，房屋征收部门于2020年5月29日再次发布《关于重新选定房地产价格评估机构的通知》，并于2020年6月5日组织投票。因被征收人未能协商选定该地块房屋评估机构，故于2020年6月28日在芜湖市法信公证处见证下以随机摇号方式确定了安徽天恒房地产土地评估有限公司为大砻坊16号地块房地产价格评估机构。评估机构经评估于2020年11月17日在征收范围内，对申请人房屋价值进行了分户评估公示。公示期满后，评估机构于2020年11月24日作出皖天恒估价字(2020)第A0085号《房地产估价报告》，并于同日直接送达申请人。经与申请人多次协商，房屋征收部门与申请人仍未能在房屋征收补偿方案规定的期限内签订补偿协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定，经房屋征收部门报请，被申请人于2020年12月3日依法作出(2020)镜政征补第260号《房屋征收补偿决定书》，并于2020年12月23日送达申请人。

　　二、被复议房屋征收补偿决定内容适当。

　　用于产权调换的房屋价值已进行评估，且征收房屋与用于产权调换的房屋价值评估时点一致。被复议房屋征收补偿决定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、用于产权调换房屋的价值等事项进行了明确规定，保障了被征收人选择补偿方式、获得公平补偿的权利，符合相关法律及我市有关征收补偿政策的规定。

　　综上，被申请人作出被复议房屋征收补偿决定主体适格、程序合法、内容适当，适用法律、法规正确，故请求复议机关依法予以维持。

　　经审理查明：申请人拥有芜湖市X区X路X#-X-X#室房屋共计43.89平方米。《镜湖区人民政府关于印发2015年区国有土地房屋征收地块编制计划的通知》(镜政秘〔2015〕25号)，大砻坊16#项目在其中。2014年2月23日，被申请人公布《大砻坊15、16、17号项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》。2015年10月26日，被申请人作出《芜湖市镜湖区人民政府关于大砻坊16号地块国有土地上房屋征收决定的公告》(2015年第12号)以及《大砻坊16号地块房屋征收补偿方案》，征收范围：东至砻坊路，南至沿河北路，西至汤家北巷，北至经三路的用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物。对此“公告”及“方案”被申请人在征收现场、被征收房屋等处进行了张贴，申请人房屋位于征收范围内。2015年11月10日，芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会作出《关于选定房地产价格评估机构的通知》。2015年11月17日，经投票确定芜湖市志衡房地产评估有限责任公司为该房屋征收地块的房地产价格评估机构。2019年11月29日，芜湖市志衡房地产评估有限责任公司出具《情况说明》，载明其因资质到期，无法继续开展对该项目地块的剩余房屋进行征收价值评估等相关工作。2020年5月29日，芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会作出《关于重新选定房地产价格评估机构的通知》。由于投票未过半数，2020年6月28日在芜湖市法信公证处见证下以随机摇号方式确定了安徽天恒房地产土地评估有限公司为大砻坊16号地块房地产价格评估机构，芜湖市镜湖区大砻坊街道办事处于2020年6月29日对摇号结果进行公告。2020年10月26日，芜湖市镜湖区金马门社区居民委员会对申请人无证房及建筑年代进行公示，载明无证房建造于1990年前，面积为20.30平方米，建筑结构为砖木结构。2020年11月2日，芜湖市镜湖区大砻坊街道办事处对申请人无证房及建筑年代进行公示。2020年11月9日，芜湖市镜湖区房屋征收办公室出具《房屋产权确认书》。2020年11月17日，房地产价格评估机构对评估分户初步结果进行了公示。2020年11月24日，房地产价格评估机构对申请人房屋作出《房地产估价报告》(皖天恒估价字〔2020〕第A0085号)。2020年11月24日，征收实施人员向申请人转交评估报告。征收实施人员分别于2020年9月12日、9月30日、10月27日就房屋征收事项和申请人进行协商。2020年11月26日，征收实施人员向申请人送达听取陈述意见通知。2020年12月3日，被申请人作出《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》(〔2020〕镜政征补第260号)并公告，该征收补偿决定载明房屋产权调换地点为芜湖市埭南安置小区一期。2020年12月23日，被申请人送达上述征收补偿决定给申请人。

　　另查明，2020年11月17日，芜湖市镜湖区海南渡社区居民委员会出具《证明》，载明陈某某和爱人曹某某共同居住在X区X栋X单元X室。

　　上述事实有以下证据证实：《房屋所有权证》(镜私字第34368号)、《镜湖区人民政府关于印发2015年区国有土地房屋征收地块编制计划的通知》(镜政秘〔2015〕25号)、《大砻坊15、16、17号项目房屋征收补偿方案(征求意见稿)》、《芜湖市镜湖区人民政府关于大砻坊16号地块国有土地上房屋征收决定的公告》(2015年第12号)、《大砻坊16号地块房屋征收补偿方案》及张贴照片、《关于选定房地产价格评估机构的通知》、《情况说明》、《关于重新选定房地产价格评估机构的通知》、《公证书》(2020皖芜法公证字第2679号)、《镜湖区大砻坊16#地块投票选定评估机构鉴证表》、《镜湖区大砻坊16#地块摇号选定评估机构鉴证表》、《关于摇号结果的公告》及公示照片、《大砻坊16#地块无证房及建筑年代公示(第一榜)》及公示照片、《大砻坊16#地块无证房及建筑年代公示(第二榜)》及公示照片、《房屋产权确认书》(NO:E91)、《房地产估价报告》(皖天恒估价字〔2020〕第A0085号)、《房地产评估报告书送达回执》、关于被征收人程XX房屋征收情况的协商笔录、《芜湖市镜湖区人民政府听取陈述意见通知》(〔2020〕镜征通字第260号)、《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》(〔2020〕镜政征补第260号)及公告照片、《送达回证》等证据材料。

　　本机关认为：一、《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”本案中，征收实施人员于2020年11月24日向申请人转交评估报告，被申请人于2020年12月3日作出《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》(〔2020〕镜政征补第260号)，即申请人向房地产价格评估机构申请复核评估的期限尚未届满，被申请人业已作出《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》，明显不当。

　　二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。……因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”“就近地段安置”是不确定法律概念，上述规定并未以数据形式具体量化何谓就近地段。确定“就近地段”的范围，一般应考虑城市规模、交通状况、配套设施、居住环境等具体因素，选择确定更有利于保障被征收人居住权的安置房屋。本案中，申请人房屋在X路，征收补偿决定载明的房屋产权调换地点为芜湖市埭南安置小区一期，两者距离已超过20公里。埭南安置小区属于镜湖区方村街道，该街道位于镜湖区最南端，从芜湖市城市规模来看，埭南安置小区显然远离城市中心城区，而申请人房屋在城市中心城区内。从交通状况、配套设施来看，埭南安置小区附近公交车少、缺乏城市属性的完善公共服务设施，明显不如申请人房屋。综上，本案中的房屋产权调换地点显然不符合上述规定。

　　据此，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(三)项第5目的规定，本机关决定：

　　1、撤销被申请人作出的《芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定》(〔2020〕镜政征补第260号);

　　2、驳回申请人其他复议请求。

　　对本决定不服，可以自收到本决定书之日起15日内，向人民法院提起行政诉讼。

　　2021年4月25日