行政机关与部分共有权人签订的房屋搬迁协议对其他共有权人不产生法律效力

　　王甲、王乙诉南通市港闸区唐闸镇街道办事处、南通市港闸区住房和城乡建设局房屋搬迁行政协议案

　　——行政机关与部分共有权人签订的房屋搬迁协议对其他共有权人不产生法律效力

　　【案件基本信息】

　　1.裁判书字号

　　江苏省南通市中级人民法院(2018)苏06行终523号行政判决书

　　2.案由：房屋搬迁行政协议纠纷

　　3.当事人

　　原告(上诉人)：王甲、王乙

　　被告(被上诉人)：南通市港闸区唐闸镇街道办事处(以下简称唐闸街道办)、南通市港闸区住房和城乡建设局(以下简称港闸住建局)

　　【基本案情】

　　2008年1月2日，王乙以王甲为被告向南通市港闸区人民法院提起析产继承诉讼，要求确认王乙之母的遗产坐北朝南的三间平房的一半由其继承，对翻建前坐西朝东的两间平房的余值依法进行分割。该院于2008年2月25日作出(2008)港民一初字第0093号民事判决，判决坐北朝南的三间平房地上建筑部分为王甲和王乙共有，其中王乙享有26.96平方米的房屋所有权份额，王甲享有44.94平方米的房屋所有权份额。2017年8月28日，南通市港闸区人民政府办公室下发《港问区政府办公室关于下达中环路西延等工程拆迁任务的通知》，案涉房屋位于拆迁范围内。2017年12月1日，南通大成土地房地产评估有限公司作出房屋搬迁评估报告，对案涉房屋拆迁补偿费用评估为227201.70元，并根据搬迁政策规定，作出补充说明三份，分别增加补偿234798.30元、38000元及188000元。2017年12月10日，南通市港闸区唐闸街道尖沟头村经济合作社(以下简称尖沟头村合作社)与王甲签订房屋搬迁补偿安置协议三份，其中编号为0009323的协议，约定各项补偿款总计为462000元，安置点为永和路北、河东二路西，限定价1700元/平方米等;编号为0009358的协议，约定补偿王甲户合法建筑面积区位因素与漏项等补贴38000元;编号为0009359的协议，约定补偿王甲户合法建筑面积区位因素与漏项等补贴188000元。唐闸街道办、港闸住建局均认可上述协议，且承认尖沟头村合作社开展搬迁工作系其指派。王甲认为案涉协议系受胁迫所签，王乙认为协议未经其提供，遂提起诉讼，要求撤销案涉三份协议。

　　另查明，1997年4月，王甲户申请翻建房屋时，申请人包含：王甲、顾某、王乙、王小一。王甲户户主为王甲，家庭成员有妻顾某，子王小一。王乙户户主为王乙，家庭成员有女王小二。

　　【案件焦点】

　　案涉房屋搬迁补偿安置协议是否存在无效或者应予撤销的情形。

　　【法院裁判要旨】

　　江苏省如东县人民法院经审理认为：案涉协议不存在重大误解或者欺诈，王甲所提供的证据不足以证明其在签订案涉协议时存在应予撤销的情形。协议约定的房屋搬迁补偿价格远远高于评估价格，安置价格也远低于房屋市场价格，并未侵害王甲的合法权益。搬迁系以户为单位，王甲作为家庭成员代表在涉案协议上签字的行为应视为有效。遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，作出如下判决：

　　驳回王甲、王乙的诉讼请求。

　　王甲、王乙不服提起上诉。江苏省南通市中级人民法院经审理认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。法律对胁迫行为规定了比一般民事证明标准更严格的排除合理怀疑标准，以维护法律秩序的稳定性以及保障交易安全。本案中，王甲主张协议是在被强迫的情况下签订，但提交的证据不能证明王甲是因为受到足以产生恐惧的威胁情况下而签订的协议。结合唐闸街道办、港闸住建局提交的协议搬迁申请表、拆迁户腾退房交接单来看，案涉协议的订立原因、订立过程、履行情况，并非完全系在一方强制力支配下完成。因此，对王甲要求撤销案涉协议的诉讼请求，不予支持。

　　《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，根据建房用地申请表、集体土地使用权证及民事判决书可见，王乙是案涉房屋的共有权人，且份额超过三分之一。王甲作为部分共同共有人，处分权受到一定限制，不具有单独处分该房产的权利，依法应认定为无处分权人。虽然在拆迁实践中，作为家庭的户主与拆迁人签订协议是普遍现象，一般不能轻易以其他家庭成员未签字为由否认协议的效力。但是，王甲、王乙已分户，王甲与唐闸街道办、港闸住建局签订的房屋搬迁协议在未经王乙追认的情况下，对王乙不产生法律效力。案涉房屋是作为一个整体进行的拆迁补偿，行政机关与被拆迁人签订搬迁协议的过程，既是双方就相关财产归属达成合意的过程，也是行政机关对被拆迁人进行安置补偿的过程，对如何补偿、补偿数额多少，仍需要拆迁人和被拆迁人在协商的基础上达成一致，如果本案确认协议部分无效，不仅无法对案涉协议确定的补偿数额予以明确分割，也不利于拆迁人和被拆迁人重新协商时数额的确定，加之案涉协议尚未履行完毕，因此本案应确认协议无效为宜。

　　综上，江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、第三款之规定，作出如下判决：

　　一、撤销如东县人民法院(2017)苏0623行初175号行政判决;

　　二、确认案涉0009323、0009358、0009359三份港闸区住宅房屋搬迁补偿安置协议无效。