房票转让协议书不违反法律的强制性规定，合法有效

　　北京市丰台区人民法院

　　(2017)京0106民初8705号

　　案由　确认合同无效纠纷

　　案件概述

　　原告马贵兰与被告祁春清确认合同无效纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原告马贵兰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2012年10月24日签订的《房屋转让协议》无效;2、确认原、被告2010年8月19日签订的《房票转让协议书》、2012年1月7日签订的《房票转让补充协议书》无效;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月26日，因地铁亦庄线项目建设需要拆迁原告位于丰台区双庙村×号房屋。原告作为被拆迁人，依法取得该项目定向房指标。2012年原告与被告签订《房屋转让协议》，《房票转让协议》和《房票转让补充协议》，该房屋位于北京市丰台区方庄南路×号院×号楼×室。原告认为上述协议无效，为维护原告合法权益，现原告起诉至法院，请求判如所请。

　　被告祁春清辩称：一、本案房屋转让协议签订经过。2010年前后因轨道亦庄工程建设需要，马贵兰的房屋被拆迁，依据拆迁政策得到了一个定向安置房屋指标(房票)，因为马贵兰决定出售该房票，双方在案外人李萍的见证下，于2010年8月19日签订了涉案房屋的房票转让协议。2012年1月7日，签订了房票转让补充协议。马贵兰通过签订房票转让协议把其预期买涉案房屋的资格和权利转让给了祁春清，祁春清分两次向马贵兰支付了房票转让款共计11万元。2012年10月11日，马贵兰和开发商北京世纪景房地产开发有限公司签订了《政府定向安置房屋买卖协议》，2012年10月24日签订了《补充协议》。遵照原被告之间《房票转让协议书》的约定，根据开发商北京世纪景房地产开发有限公司的《入住缴费清单》要求，祁春清于2012年10月22日缴纳了涉案房屋款项共计585051元。原、被告双方在《房票转让协议书》的基础上，在李萍的见证和马贵兰儿子王×的参与下，于2012年10月24日，签订了涉案的《房屋转让协议》。祁春清从2012年实际入住涉案房屋并缴纳包括物业费在内的各种费用。二、原、被告双方签订的《房屋转让协议》没有违反法律的效力性强制规定，不存在合同无效的法定情形。祁春清与马贵兰均为完全民事行为能力人，就涉案房屋的转让事宜经过多次沟通协商后，最终签订了该份《房屋转让协议》。双方均明白和知晓签订该协议的法律后果，该份协议是原被告的真实意思表示。《政府定向安置房屋买卖协议》的附件八明确规定，涉案房屋的出售与转让比照“两限”普通商品房政策执行，属于可以依法转让的房屋，因此，原被告通过签订房票转让及房屋转让协议的行为依法转让涉案房屋不违反法律规定，涉案《房屋转让协议》不存在合同法第52条规定的无效情形，应认定有效。三、马贵兰主张合同无效没有任何依据，且违背了诚信原则。马贵兰与祁春清签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，双方都应当按照协议的约定履行合同义务。马贵兰现在因为房屋价值攀升而反悔，寻找不当借口主张合同无效，不但没有任何法律依据，而且违背了合同应当履行的原则，其主张不应得到支持。综上所述，涉案《房屋转让协议》合法有效，请求依法驳回马贵兰的诉讼请求，维护被告的合法权益。

　　一审法院查明

　　本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。马贵兰(被拆迁人、乙方)与北京市轨道交通建设管理有限公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议载明：为保护甲、乙双方权益，保障城市建设顺利进行，根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和有关文件规定，甲、乙双方经协商，同意实行货币补偿，并达成如下协议：一、拆迁依据：根据《房屋拆迁许可证》京建丰拆许字(2009)第44号，甲方因地铁亦庄线项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内丰台区双庙村×号所有的房屋。二、被拆迁房屋：乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋9间，建筑面积148平方米;乙方现有在册人口4人，实际居住人口4人，分别是户主：马贵兰，户主：王青、之妻：张芹、之女：王子欣。三、经北京科讯达房地产评估有限公司评估，被拆迁房屋所在地区基准地价为2500元/建筑平方米，基准房价为800元/建筑平方米，被拆迁房屋容积率修正系数为1.3，区位补偿房价合计599400元;重置成新价合计为115973元;附属物作价142305元;被拆迁房屋补偿款共计857678元。四、拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计911330元……。2009年5月26日，北京市丰台区南苑乡人民政府出具《证明》一份，载明：“依据市发改委《关于抓紧开展2007年轨道交通建设项目前期工作的函》(京发改【2007】176号)、市国土局《关于地铁6号线、8号线等4条新工程建设项目用地预审意见的复函》(市国土市函【2007】567号)、市规划委《建设用地规划许可证》(2007规地市政字0077号文件)北京轨道交通建设管理有限公司为该项目建设主体，该工程具体工作由丰台区南苑乡人民政府组织实施。被拆迁人：马贵兰，原住址：丰台区双庙村×号，属轨道交通亦庄线工程被拆迁户。经区政府协调，给予该工程定向房指标，如被拆迁户在公告奖励期内签订协议，并经过审核取得购买定向房资格，可购买期房壹套。”

　　2010年8月19日，马贵兰(甲方、转票方)与祁春清(乙方、受票方)、李萍(见证人)签订《房票转让协议书》，协议约定：“经双方自愿协商达成一致：甲方将自己合法拥有的一套定向房屋指标房票自愿转让给乙方，转让价格为60000(陆万元整)双方就房票转让相关事项达成以下条款，以资共同遵守。一、房屋内容：内容是由北京市丰台区南苑乡人民政府出据被拆迁人马贵兰原住址北京市丰台区双庙村×号，属轨道亦庄工程被拆迁户经区政府协调给予该工程定向房指标，如被拆迁户在公告奖励期内签订协议并经过审核取得购买定向房资格可购买期房壹套。二、房票转让价格及付款方式：(1)双方协定此房票转让价格为人民币60000(陆万元整);(2)此协议双方签字生效。乙方付给甲方转让款人民币60000(陆万元整);甲方向乙方提供房票并出据收款条。三、双方应负责任：双方协议生效后，甲方将房票交给乙方，乙方应妥善保管，直到开发商兑现房票;购房时，甲方应无条件的帮助乙方办理购房的一切手续，直到房屋产权办理到乙方名下。在甲方帮助乙方办理房屋过户手续时，一切费用有乙方负责。四、违约：(1)乙方违反合同约定，在房屋下来时不予购买(除不可抗拒的原因外)，甲方将不退还乙方购买房票时支付的人民币60000(陆万元整)。(2)甲方违反合同约定，在房屋下来可转期时反悔不转让(除不可抗拒的原因外)，应双倍返还乙方买房票时支付的人民币，即120000(壹拾贰万元整)。(3)若由于其他原因使房票不能兑现房屋时，甲方退还乙方购买购房房票的全款60000(陆万元整)。乙方退还甲方房票。五、本合同未尽事宜，由双方另行协商并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。六、本合同在履行过程中发生争议，由双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方应由见证人证明并可以采取相应的法律措施。七、本合同自甲、乙双方签字之日生效;合同生效时，房屋的选择、购买、使用等权利全部移到乙方行使，并承担全部责任。八、本合同一式两份，甲、乙双方各一份;并具有同等效力。甲方马贵兰，2010年8月19日;乙方祁春清，2010年8月19日;见证人李萍，2010年8月19日。此协议是对甲方转让的房票及乙方使用房票购房生效到所购买房屋产权转到乙方名下终止。”

　　2012年1月7日，马贵兰(甲方)与祁春清(乙方)、见证人(李萍)签订《房票转让补充协议》，内容为：“由于房票兑现房屋地理位置发生改变(开关厂转为成寿寺)甲方要求乙方追加购买房票款五万元(人民币50000元)现总票款计拾壹万元整(110000元)乙方同意。现在见证人的见证下完成过款一事，即乙方再付甲方五万元，甲方出据收款凭证。双方制约：甲方自协议签字起应无条件帮助乙方购买房屋事宜，若反悔适为违约。退还总票款双倍(220000元)及利息。乙方自此协议签字起至购买房屋结束前，甲方享受国家发放的福利，房屋购买后过户之前，此房票购买房屋中的发生的一切经济、法律责任由乙方负责，乙方也不得将自己房票留至开关厂房源购买，否则甲方有权追究其损失。此协议一式两份，签字生效后，双方本着互谅、互证的原则，遵守此协议，若反悔甲、乙双方可以在见证人的见证下追究其责任。”

　　2012年10月11日，马贵兰(乙方)与北京世纪景房地产开发有限公司(甲方)签订《政府定向安置房屋买卖协议》，协议约定：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规之规定，甲方和乙方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方购买甲方开发建设的暂定名为成寿寺二期住宅小区(成寿寺东里)中的政府定向安置房屋事宜达成如下协议：该安置房屋为第一条规定项目中的丰台区成寿寺东里×号住宅楼×号，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准。房屋预测建筑面积共84.71平方米。甲乙双方同意该安置房屋按建筑面积计算，房屋售价按建筑面积计算，单价为每建筑平方米6900元。总价款584499元。……”此外，双方还签订了《政府定向安置房屋买卖协议》的相关附件。

　　2012年10月24日，马贵兰(乙方)与北京世纪景房地产开发有限公司签订《补充协议》一份，约定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和甲方、乙方双方签署的编号为RB1818的《政府定向安置房屋买卖协议》之约定，甲方、乙方双方经过友好协商，就该《政府定向安置房屋买卖协议》及其附件的相关变更达成如下补充协议，以资双方共同遵守：1、双方所签订的《政府定向安置房屋买卖协议》中地址为：成寿寺东里×号楼×经公安部门批准，甲乙双方所签订的《安置房屋买卖协议》中所述的房屋地址变更为：方庄南路×号院×号楼×。……3、根据北京永佳达测绘有限公司出具并张贴在办理入住手续现场的《房屋土地测绘技术报告书》，乙方所购买的房屋实测面积即产权登记面积为84.79平方米，其中套内建筑面积68.91平方米，分摊面积15.88平方米。甲乙双方对此面积予以确认。4、根据双方确认的房屋实测面积，及双方所签订的《政府定向安置房屋买卖协议》第十四条规定，乙方所购买的房屋房价款最终结算为：人民币585051元整。甲乙双方对此予以确认并办理结算手续。……”

　　2012年10月24日，马贵兰(甲方)与祁春清(乙方)、见证人(李萍)签订《房屋转让协议》，内容为：“以下条款均在见证人的见证下所制定：经双方自愿协商达成一致;甲方和乙方自2010年8月19日签订“房票转让协议”，又于2012年1月7日签订《房票转让补充协议》后，于今天已由乙方(房屋购买方)出资对房屋进行购买，共计585051(大写伍拾捌万伍仟零伍拾壹元整)并由即日起，房屋所有权归乙方所有。双方就房屋转让相关事项达成以下条款，以资共同遵守。一、房产所属：此房产为“房票转让协议”所述房屋，地址为：×号院×号楼×(丰台区方庄南路);二、甲、乙双方应在房产本下发后以房本登记日期开始计算6周年内进行房产过户。三、双方应付责任：(1)乙方应在该房屋房产证下发后以房本登记日期开始计算6周年内主动将房产过户于自己名下。过户相关费用由乙方出。(2)乙方在房产过户前，必须在此房屋进行居住，不得出租。此期间出现的法律纠纷由乙方负责。四、违约：(1)若由于国家相关产权政策原因，使此房屋房产权无法过户的情况(日期以此房屋产权登记证书上的登记时期起加6周年为止)甲方将此房屋产权以乙方所购房屋的价格收回(以所购房屋发票或收据为准)。并将此房的公共维修基金一起支付给乙方(以国家出具的先关发票为准)。乙方在此房屋居住期的所有生活相关费用(如水电、燃气、物业费用等)由乙方自己承担。乙方之前向甲方支付的11万元(壹拾壹万元整)购买房屋票款，甲方不予退回。甲方回购后乙方失去对房屋的所有权。(2)若在过户时甲方不配合乙方过户、不提供相关的手续，使乙方无法过户，乙方有权将此房屋退回给甲方，以此房屋购买时的价格退回(以购买房屋发票或收据为准)，并将此房的公共维修基金一起支付给乙方(以国家出具的先关发票为准)乙方在此房屋居住期的所有生活相关费用(如水电、燃气、物业费用等)由乙方承担。甲方应退回乙方之前向甲方支付的购买房屋票款的11万元(壹拾壹万元整)的双倍，共计22万元(参照购房票款协议)。甲方回购后，乙方失去对房屋的所有权。五、本合同未尽事宜，由双方和证明人另行协商并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。六、本合同在履行过程中发生争执，由双方协商解决，协商不成时，甲、乙双方应在证明人的见证下共同解决并可以采取相应的法律措施。七、本合同由甲、乙双方签字之日生效;房屋的使用权、所有权等全部移到乙方行使，并承担全部责任。八、本合同一式两份，甲、乙双方各一份;并具有同等效力。此协议生效后，已签协议全部失效，以此协议为准。”

　　庭审中，马贵兰与祁春清对双方签订的《房票转让协议书》、《房票转让补充协议》、《房屋转让协议》的真实性均认可。马贵兰亦认可祁春清按照三份协议的约定向其支付了相应款项并交纳了购房款585051元，契税5850.51元，交房后由祁春清一家居住在该涉案房屋，并交纳了物业费、燃气费等费用。但马贵兰称其未经其儿子、儿媳同意签订三份诉争协议书且转让拆迁安置房指标及安置房的行为损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制规定应为无效。祁春清对此不予认可，并提供录音证据及申请见证人李萍等证人出庭作证，证明签订三份协议时马贵兰儿子、儿媳均在场，三份协议书不存在无效的情形。马贵兰对证人证言不认可，对录音证据的真实性认可，证明目的不认可。

　　上述事实，有《房票转让协议书》、《房票转让补充协议》、《房屋转让协议》、《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《证明》及双方当事人的陈述在案佐证。

　　一审法院认为

　　本院认为：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，马贵兰未提供充分翔实的证据证明马贵兰与祁春清签订的《房屋转让协议》、《房票转让协议书》及《房票转让补充协议书》存在其二人恶意串通并损害国家、集体、第三人利益或损害社会公共利益、违反法律、行政法规强制性规定的情形，故对马贵兰要求确认该三份协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

　　一审裁判结果

　　驳回马贵兰的诉讼请求。

　　案件受理费9650元，由马贵兰负担(已交纳)。

　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

　　审判人员

　　审判长李冬冬

　　人民陪审员王春华

　　人民陪审员袁培玲

　　二〇一八年四月二十六日

　　书记员高婧