农村房屋买卖行为无效一审判决

　　郴州市北湖区人民法院

　　(2021)湘1002民初75号

　　案由宅基地使用权纠纷

　　二审判决(2021)湘10民终818号改判

　　案件概述

　　原告陈先洪与被告黄来信宅基地使用权纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈先洪的委托诉讼代理人陈锦平、陈群，被告黄来信及其委托诉讼代理人周文新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　当事人主张

　　原告陈先洪请求本院判令：1、确认原告陈先洪与被告黄来信买卖位于郴州市北湖区××街道××组××地上(郴集建(92)字第031204214号)房屋的行为无效;2、被告黄来信腾出位于郴州市北湖区××街道××组××地上(郴集建(92)字第031204214号)的房屋返还给原告陈先洪，并将该房屋集体土地使用地使用证(郴集建(92)字第031204214号)原件返还给原告;3、诉讼费用由被告承担。

　　被告黄来信答辩要点：原告的诉请已过诉讼时效，双方房屋买卖已有17年之久，原告从未向被告主张过权利。原告出售给被告的是土地使用权，而不是土地所有权，合同应合法有效。原告出售的是灾后遗留房屋，在出售之前已以灾民搬迁之名取得另一处宅基地使用权并建房入住，被告也与万寿桥村六组达成书面协议，确认上述买卖事宜、并支付2000元土地补偿款、约定土地征收补偿款的分配。按照一户一宅的原则，原告已取得另一户宅基地，即丧失了涉案土地的使用权，交还集体。被告原宅基地已无房屋，不违反一户一宅的法律规定。被告系特困家庭，全家均居住在涉案房屋，且为赖以生存的房屋，请求法院驳回原告的诉请。

　　查明的事实

　　一审法院查明

　　经双方举证、质证及本院认证，结合庭审中双方的陈述，本院确认以下案件事实：

　　原告陈先洪户籍地为湖南省郴州市北湖区××街道××村××组，其在该组建有一处住宅，集体土地建设用地使用证权证号为郴集建(92)字第031204214号。被告黄来信户籍地为湖南省郴州市××镇××村××组，其在该组建有一处住宅，因灾损毁，无法居住，故欲在其生父户籍地即原告户籍地购买一处房屋用于居住。

　　2004年2月24日，在同村人的见证下，双方订立《立卖合约》，被告出资24888元购买了原告在万寿桥村6组的住宅。此后，被告付清全部房款，全家居住于上述住宅，原告向被告交付使用权证。原告此前以灾民身份另行申请了另一处宅基地，获批后，建设住宅居住至今。2018年3月14日，万寿桥村6组与被告签订书面协议，确认上述买卖及被告已支付2000元土地补偿款的事实，约定土地征收款的分配。

　　判决的理由与结果

　　一审法院认为

　　本院认为，居民的房屋买卖行为不得违反国家法律、法规强制性规定。原告陈先洪将万寿桥村6组的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的黄来信，违反国家法律规定，双方签订的《立卖合约》应系无效。合同无效自始无效，不受诉讼时效期间的限制。对于无效合同，因该合同取得的财产，双方均应予以返还，但因原告已以灾民身份获批另一处宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”之规定，原告已按国家政策优惠享受了新宅基地建房居住，旧宅基地房屋的处置权利主体及处置方式，双方均未提交相关政策文件或其他证据佐证，权属不明，被告返还的对象不明，本院无法判定，继而涉案土地建设用地使用证返还的对象也不明确，本院也无法判定。

　　综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：

　　一审裁判结果

　　一、确认原告陈先洪与被告黄来信于2004年2月24日就位于万寿桥村6组的房屋(土地使用权证号：郴集建(92)字第031204214号)所实施的买卖行为无效;

　　二、驳回原告陈先洪其他诉讼请求。

　　案件受理费减半收取计80元，由原告陈先洪负担40元，被告黄来信负担40元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

　　审判人员

　　审判员李婧铱

　　二〇二一年二月一日

　　书记员梁惠莉

　　裁判附件

　　附本判决适用法律条文：

　　《中华人民共和国民法典》

　　第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

　　《中华人民共和国土地管理法》

　　第六十二条第一款农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。