拆迁中承租人对新建房屋、装饰装修有权获得补偿

　　最高人民法院

　　(2019)最高法民申4935号

　　2019年09月30日

　　案由：租赁合同纠纷

　　争议焦点

　　再审法院认为

　　(一)案涉法律关系的性质问题;

　　(二)轻工大学通知腾退时，案涉租赁合同期限是否届满;

　　(三)添附物的权利归属问题;

　　(四)轻工大学对艳阳天公司的补偿问题;

　　(五)本案是否构成重复起诉。

　　案件概述

　　再审申请人武汉轻工大学(以下简称轻工大学)因与被申请人湖北艳阳天旺角工贸发展有限公司(以下简称艳阳天公司)、一审第三人武汉市硚口区土地储备事务中心(以下简称土地储备中心)租赁合同纠纷一案，不服湖北省高级人民法院(2019)鄂民终366号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

　　申请人主张

　　轻工大学申请再审称，(一)一审、二审法院将本案案由确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不符合法律规定，只有拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因此类合同履行发生的争议，才适用该案由。同时，征收补偿的对象为所有权人、用益物权人和担保物权人等物权人，而非承租人等债权人，所有补偿项目均根据房屋物权取得，至于房屋承租人因征收而无法继续使用租赁房屋造成的纠纷则应按租赁合同纠纷解决。(二)根据相关司法解释及学界通说，动产附合于不动产则由不动产所有人取得添附物所有权，即本案自艳阳天公司添附行为完成时轻工大学即取得添附物的所有权。此外，轻工大学与艳阳天公司于2003年8月1日签订的《租赁合同》已因履行期限届满而自然终止，根据合同约定“租赁期满乙方(艳阳天公司)不再续租或本合同终止，应将整个装修、改建工程随同原租赁物一并无偿移交给甲方(轻工大学)”，添附物依约也应归轻工大学所有。《租赁合同》终止后，轻工大学与艳阳天公司于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁物除了包括《租赁合同》中的“体育馆”和“C1商业楼”之外，还包括其附属物整体，表明双方已将添附物视为轻工大学的财产。(三)轻工大学与艳阳天公司未在2012年5月15日前就后期租金进行协商并达成协议，故轻工大学在2012年5月6日向艳阳天公司发出腾退通知时，《房屋租赁合同》没有发生顺延，该合同已因履行期限届满而终止。(四)艳阳天公司对租赁物的添附、装修等投资约580万元，其交纳的1400余万元总租金也显著低于同地段市场价格，结合其在租赁场所经营十余年取得巨额经营利润的事实，原审法院判决给予其4300余万元拆迁补偿明显不符合公平原则。(五)艳阳天公司以相同的事实、理由及诉讼请求，先后分别提起不当得利纠纷、租赁合同纠纷、房屋拆迁安置补偿纠纷三个诉讼，已构成重复起诉。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，请求依法撤销一审、二审民事判决，改判驳回艳阳天公司全部诉讼请求，本案诉讼费用由艳阳天公司承担。

　　再审法院认为

　　本院经审查认为，本案争议焦点为：(一)案涉法律关系的性质问题;(二)轻工大学通知腾退时，案涉租赁合同期限是否届满;(三)添附物的权利归属问题;(四)轻工大学对艳阳天公司的补偿问题;(五)本案是否构成重复起诉。

　　(一)关于案涉法律关系的性质问题。艳阳天公司与轻工大学先后签订了多份房屋租赁合同，并在取得轻工大学同意的情况下对承租房屋进行了改建、扩建、新建及装饰装修。其后，艳阳天公司因承租房产被收储，合同目的无法实现，起诉要求轻工大学支付相关补偿利益。本案虽由土地收储行为引发，鉴于艳阳天公司并非土地收储行为的直接相对人，系基于与轻工大学之间的租赁合同关系而主张相应的补偿，故本案应为租赁合同纠纷。一审、二审判决将本案案由定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不妥，本院予以纠正。

　　(二)关于轻工大学通知腾退时，案涉租赁合同期限是否届满的问题。轻工大学与艳阳天公司于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“租赁期限自2008年8月1日起至2012年4月30日止。上述租赁期届满后，除政府主导该地块土地置换，致使该地块土地使用权权属转移至第三人以外，本合同租赁期限自双方2012年5月15日前就后期租金协商达成协议后，顺延至2014年4月30日止”，第四条约定：“租金采取分时段确定的方式……2009年1月1日至2012年4月30日为第二时段，2012年5月1日至2014年4月30日为第三时段”。根据轻工大学与艳阳天公司之间存在先履行而后补签续租协议的情形，二审法院基于艳阳天公司于2012年3月22日交纳了案涉出租房产2012年1月至6月的租金，轻工大学已出具租金发票予以确认的事实，认定视为双方已就后期租金协商达成协议，《房屋租赁合同》租赁期限应顺延至2014年4月30日，即轻工大学于2012年5月6日向艳阳天公司发出腾退通知时，案涉租赁合同期限尚未届满并无不当。

　　(三)关于添附物的权利归属问题。轻工大学与艳阳天公司于2003年8月1日签订的《租赁合同》第五条第3项约定：“租赁期满乙方(艳阳天公司)不再续租或本合同终止，应将整个装修、改建工程随同原租赁物一并无偿移交给甲方(轻工大学)”;于2009年6月8日签订的《房屋租赁合同》第五条第5项约定：“租赁期届满，甲方(轻工大学)整体收回出租上述房屋及附着物”，第六条第2项约定：“本合同约定的租赁期限届满，乙方(艳阳天公司)须将承租的上述房屋及附着物整体交还甲方(轻工大学)”。因艳阳天公司持续承租案涉房屋，无其他法定或约定的合同终止情形，不满足前述租赁合同约定的添附物移交条件，结合轻工大学向艳阳天公司发出腾退通知时，《房屋租赁合同》期限尚未届满的事实，二审法院认定艳阳天公司为添附物权利人并无不当。

　　(四)关于轻工大学对艳阳天公司的补偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。原审查明，艳阳天公司经轻工大学同意对案涉房屋进行了改建、扩建、新建和装饰装修，据土地收储过程中形成的国新评字(2011)咨字CQQY009-5《房地产估价报告》和国新评字(2011)咨字009-5-1《房地产估价报告》(以下简称《房地产估价报告》)显示，艳阳天公司对案涉房屋的改建、扩建、新建和装饰装修行为增加了被收储房产的评估价值。根据土地储备中心与轻工大学签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》(以下简称《补偿协议书》)和一审审理过程中土地储备中心陈述，土地储备中心向轻工大学支付的8亿元补偿款包括对收储地块上的土地使用权、地上地下建、地上地下建筑物着物、定着物的补偿，以及对搬迁费用、异地重建差额费用、经营损失、搬迁奖励等项目的补偿;其间也已考虑到艳阳天公司在案涉房产的租赁经营过程中将房屋性质变更为商业用房，提高了评估价值的情况，以及轻工大学后续需对相关企业(单位)、人员进行腾退、安置和补偿的问题。综上，艳阳天公司为长期租赁进行了投资建设，后因土地收储而无法继续承租使用案涉房产，导致合同目的不能实现，其遭受的损失应获得补偿。鉴于土地储备中心已将案涉房产的全部补偿款支付给轻工大学，其中包括艳阳天公司改建、扩建、新建及装饰装修提升的价值部分，故一审、二审法院认定轻工大学应支付艳阳天公司相应补偿并无不当。

　　关于补偿款的具体分配，一审、二审法院基于租赁房屋用途变更系承租人与出租人合意所致，综合考虑双方在改建、扩建、新建中的付出和投入，根据《房地产估价报告》和《补偿协议书》等证据材料，酌定对案涉房产中有证房屋因变更房产用途而增值的部分由艳阳天公司和轻工大学各享50%;艳阳天公司单独出资改、扩建的无证房屋部分的补偿款由艳阳天公司和轻工大学各享50%;艳阳天公司新建简易房的补偿款由艳阳天公司享有并无不当。装饰装修部分，二审法院在审理过程中向国新评估公司去函查明，《房地产估价报告》中房屋装饰装修评估价格为成新价格，即已扣除装饰装修折旧部分，土地储备中心是按照该评估价格进行的补偿，故二审法院基于轻工大学已从土地储备中心处就案涉房产装饰装修获得补偿，而案涉房产的装饰装修是艳阳天公司出资完成，认定该部分补偿款归艳阳天公司享有并无不当。

　　(五)关于本案是否构成重复起诉的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：(一)后诉与前诉的当事人相同;(二)后诉与前诉的诉讼标的相同;(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”艳阳天公司在本案之前，先后以不当得利纠纷、租赁合同纠纷为由提起诉讼，其中不当得利纠纷一案系艳阳天公司以轻工大学可能构成不当得利为由提起的诉讼，该案经湖北省高级人民法院二审，已作出(2016)鄂民终136号民事判决，认定轻工大学不构成不当得利，判决驳回艳阳天公司的诉讼请求;租赁合同纠纷一案的一审审理过程中，艳阳天公司申请撤诉，湖北省武汉市中级人民法院作出(2017)鄂01民初4186号民事裁定，准许艳阳天公司撤回起诉;本案系艳阳天公司以承租房屋被收储，导致租赁合同目的不能实现，基于与轻工大学之间的租赁合同关系而主张相应补偿的诉讼。本案诉讼与前述已裁判生效的不当得利纠纷一案的诉讼标的不同，不构成重复起诉，轻工大学的该项再审申请理由不成立。

　　综上，原审判决关于本案案由的确定虽不准确，但实体处理并无不当。轻工大学的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

　　再审裁判结果

　　驳回武汉轻工大学的再审申请。

　　审判人员

　　审判长张淑芳

　　审判员万会峰

　　审判员谢勇

　　二〇一九年九月三十日

　　法官助理王蒙蒙

　　书记员黄建伟