如何审查房屋征收补偿费用是否合理？如何保证足额到位、专户储存、专款专用？

　　法院在审理房屋征收补偿费用案件中要注意以下要点：一是对被征收房屋评估报告要审查评估机构的选定、评估报告的形式要件、评估报告异议程序;二是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿范围要以被征收人实际损失结合省级政府制定的补偿办法认定;三是保证足额到位、专户储存、专款专用的审查中对于足额到位审查标准不应为全额到位，专户储存、专款专用着重于专户储存的审查。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)房屋征收补偿费用包括被征收房屋被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿、对被征收人给予的补助和奖励。法院审查房屋征收补偿费用是否合理时应在注意以下几个方面。

　　一、对被征收房屋评估报告的审查

　　法院审理中应结合被诉征收补偿决定的形成过程，着重从评估机构的选定、评估事项的确定、评估报告的送达、评估异议以及补偿方式的选择等多方面，对评估报告的合法性进行形式审查。

　　(一)对评估机构选定合法性的审查

　　《条例》第20条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。程序正当是推进法治政府的推手，法院在审理过程中要审查征收部门是否严格依照法定程序选定评估机构。实践中常常出现被征收人经通知拒绝参加协商选定评估机构的情形，那么，行政机关则应在公证机构的公证下通过抽签方式依法确定评估机构。

　　(二)评估报告形式合法性审查

　　被征收房屋被征收房屋价值补偿是补偿费用的核心。《条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估报告只有准确反映被征收房屋的价值，被征收人才有可能获得充分合理的补偿。因此，评估报告作为被告提供的重要证据之一，其证据形式的合法性极为关键。法院应对如下内容进行审查：一是，对作出评估报告的房地产价格评估机构以及评估师是否具有相应的评估资质进行审查;二是，对评估报告采用的评估方法进行形式审查;三是，对评估时点是否准确进行审查，即评估时点是否为房屋征收决定公告之日。

　　(三)被征收人是否申请对评估报告的异议程序的审查

　　根据《条例》第19条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。如果被征收人提出异议，但征收人或评估机构未依法进行复核或组织专家委员会鉴定，则该评估报告不能直接采用。

　　在实践中，评估工作不仅需要行政机关和评估机构依法依规实施评估，同时也离不开被征收人自身的配合与协助。如被征收方不予配合，房屋征收报告所列房屋价值难以准确，被征收人要承担不利后果。

　　二、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿

　　停产停业损失属于收益权范畴。根据相关规定和司法实践，停产停业损失主要包括两方面内容：一是经济损失。即因停产停业使被征收人失去了获得利润的机会， 经济损失其实主要是利润损失。二是因征收而必须发生的一些费用。实践中一般包括以下几方面费用：1.设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;2.设备、仪器搬迁过程中发生损坏的费用及重校招安装调试的费用;3.生产成品、半成品或商品的搬迁过程中发生损坏的费用;4.停产停业期间职工工资、福利费、各种保险等社会基金;5.企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用;6.为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏费用;7.生产、经营证照的重新办理或变更的费用;8.因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用等等。根据《条例》第23条规定，停产停业损失的补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定，如果省级政府已经制定了具体办法，应结合办法规定进行确定。

　　三、如何保证足额到位、专户储存、专款专用

　　(一)如何认定征收部门的补偿费用是否足额到位

　　征收补偿费用是否足额到位，是保障房屋征收工作顺利进行的前提条件，也是保护被征收人利益的重要前提。足额到位是指用于征收补偿的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。原则上应一次性足额存入到位，对资金量大、一次到位暂有困难，但按其征收计划方案在资金流动的时空上又能控制得了的，其一次性存入到位也应超过50%，剩余部分也应在不影响各项补偿费、补助费及其他费用及时兑付的时限内保证到位。实践中，已经提供实物补偿的，可在总额中扣减相关费用。

　　(二)如何认定专户储存、专款专用

　　专户储存、专款专用是保证补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。专户存储要求在银行设立专门帐户进行存储管理;专款专用是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿、不得挪作他用，不得以任何形式截留、私分或变相私分。实践中一般以征收部门能够提供银行专户存储的证明即可。

　　(撰稿：张杰)