（2022）合肥市国有土地上房屋征收评估管理办法（试行）

　　第一章　总　　则

　　第一条为进一步规范我市国有土地上房屋征收评估行为，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收评估结果客观、公正、公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《关于印发〈国有土地上房屋征收评估办法〉的通知》(建房〔2011〕77号)《房地产估价规范》等法律法规和技术标准的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市市区范围内国有土地上房屋征收评估等相关活动。

　　第三条市城乡建设局负责国有土地上房屋征收评估管理工作。市住房保障和房产管理局负责房地产价格评估机构(以下简称评估机构)的监督管理。

　　各区人民政府(含接受市政府委托的开发区管委会，下同)确定的房屋征收部门(以下简称区房屋征收部门)，应当对受其委托的房屋征收评估机构及其评估行为进行监督管理。

　　第四条市城乡建设局应遵循客观、公正、公平的原则，对在我市从事国有土地上房屋征收评估业务的评估机构实行动态信用管理。

　　第五条评估机构、注册房地产估价师、市房地产价格评估专家委员会(以下简称专家委员会)成员应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则开展房屋征收评估、技术评审等工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成，办公室设在合肥市房地产估价协会。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定等活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　第二章　征收评估

　　第六条国有土地上房屋征收被征收人协商选定或征收部门组织选定的评估机构，应当使用市城乡建设局公布的合肥市房屋征收评估服务机构(以下简称评估服务机构)。

　　评估服务机构由市城乡建设局采用框架协议采购等方式确定。

　　第七条区房屋征收部门应当将评估服务机构的名称、资质、信用等信息在房屋征收范围内张贴公示，供被征收人选定。

　　协商选定房屋征收评估机构，须经三分之二以上(含三分之二)被征收人或者被征收人代表同意。协商不成的，由区房屋征收部门主持从评估服务机构中以公开抽签、摇号等方式直接选定房屋征收评估机构。

　　第八条征收评估机构经选定后，区房屋征收部门应主持从评估服务机构中(不包含项目已经选定的征收评估机构)以抽签或摇号的方式直接选定2家评估机构作为评审机构，对项目预评估(初步评估)结果进行评审。区房屋征收部门应与评审机构签订委托合同，评审机构委托费用列入征收成本。

　　第九条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围较大，或涉及两个以上(含)乡镇、街道的，可以由两家及以上评估机构共同承担。

　　由两家及以上评估机构共同承担的，区房屋征收部门应当组织采用抽签或摇号的方式明确其中一家评估机构为牵头单位。牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　第十条征收评估机构经选定后，区房屋征收部门作为委托人，应向该评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　合同签订后，受委托的评估机构应在5个工作日内将签订的合同及委托书报市城乡建设局备案。

　　第十一条评估机构接受委托后，应当指派与房屋征收项目评估工作量需求相适应的足够数量注册房地产估价师开展工作，明确评估的价值时点、范围等基本事项，拟定评估作业方案、技术路线，做好评估前期准备工作。

　　第十二条受委托评估机构开始评估作业前，区房屋征收部门(或房屋征收实施单位)应当向该机构提供征收范围内的房屋调查结果和其他与评估活动相关的资料。

　　受委托评估机构开展评估作业时，区房屋征收部门应当核验注册房地产估价师的数量、身份、资格证书等信息。

　　第十三条受委托评估机构应安排注册房地产估价师由区房屋征收部门(或房屋征收实施单位)配合实地查勘被征收房屋现状，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，形成实地查勘记录，并由实地查勘的注册房地产估价师、房屋征收部门(或房屋征收实施单位)、被征收人(承租人)或者其授权的代表签字确认。

　　因被征收人不配合，房屋征收部门通过房屋权属登记档案、现场查勘结果进行登记的;以及被征收人或者其授权的代表拒绝签字的，房屋征收评估报告应当就相关情况作出说明。

　　第十四条受委托评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向区房屋征收部门提供预评估结果。预评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

　　第十五条区房屋征收部门收到预评估结果后，应在3个工作日内通知评审机构对预评估结果的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题结合我市房屋征收评估相关规定进行评审。评审机构应自收到通知之日起5个工作日内，各自独立评审并向区房屋征收部门提供书面评审意见，评审意见书需有两名参与评审的注册房地产估价师签字并加盖机构公章。

　　评审意见认为预评估结果存在问题，或者两家评审机构意见不一致的，区房屋征收部门应组织两家评审机构进行共同论证。经论证一致认为预评估结果存在问题的，区房屋征收部门应向受委托评估机构出具书面修正意见书。受委托评估机构应在修正意见书规定的时间内完成修正并重新出具预评估报告。

　　受委托评估机构对修正意见书中指出的问题有异议的，可在收到修正意见书后3个工作日内向专家委员会申请技术指导。

　　第十六条经评审或修正后无异议的，区房屋征收部门应当将预评估结果确定为项目货币补偿基准价，拟定房屋征收补偿方案。补偿方案征求意见期间，受委托的评估机构应当安排注册房地产估价师在房屋征收范围内对预评估结果进行现场解释说明。

　　第十七条项目房屋征收决定公告当天，区房屋征收部门应通知受委托的评估机构以房屋征收决定公告之日为房屋价值评估时点在3个工作日内提交正式评估报告。区房屋征收部门应当将评估报告在征收范围内向被征收人公示或者向被征收人转交。

　　评估报告出具后，受委托的评估机构应在5个工作日内将报告报送至市城乡建设局。

　　第十八条市城乡建设局在日常动态监管过程中发现评估服务机构以及机构内专职注册房地产估价师或工作人员有下列禁止行为之一的，一经核实暂不委托该机构承接我市房屋征收项目评估及评审业务，情节严重的，解除与其签订的框架协议，将该机构从我市评估服务机构中除名，并移交行业主管部门依法给予处理：

　　(一)采取不正当竞争，伪造资质、等级和合同，造成恶劣影响的;

　　(二)擅自转让或变相转让房屋征收评估业务，允许其他机构或个人以自己名义从事房屋征收评估业务的;

　　(三)向房屋征收当事人或中间人索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，以及谋取其他不正当利益的;

　　(四)评估报告出现错评、漏评等重大差错，造成当事人经济损失的;

　　(五)违反相关规定，出具虚假评估报告，评估结果严重失实，或者恶意串通、损害委托人或征收当事人合法权益的;

　　(六)征收项目评估机构选定后，非项目选定的评估服务机构内其他机构私自接受被征收人委托，出具项目征收范围内房屋的房地产价格评估报告或询价，影响到该项目征收补偿工作的;

　　(七)不配合专家委员会进行鉴定和抽检的;

　　(八)评估机构作出的项目房屋评估报告涉嫌程序违法，对征收部门工作造成重大不利影响的;

　　(九)违反廉洁自律相关规定的。

　　第十九条房屋征收评估工作结束后，评估机构应当落实征收项目档案管理责任，按照档案管理有关规定，将包括但不仅限于下列资料与评估报告(含技术报告)共同整理存档：

　　(一)评估委托合同及委托书;

　　(二)房屋征收决定公告;

　　(三)评估对象的产权材料及有关房屋基本情况的材料;

　　(四)评估对象的实地查勘记录、影像(刻录光盘)等资料;

　　(五)可比实例的实地查勘记录、影像(刻录光盘)等资料;

　　(六)确定评估结果的市场调查等资料;

　　(七)预评估结果及项目评估报告;

　　(八)其它涉及评估项目的必要资料。

　　征收评估档案的保存期限不少于三十年。

　　第三章异议处理

　　第二十条被征收人或者区房屋征收部门对评估报告有疑问的，作出评估报告的评估机构应当作出解释说明。

　　被征收人或者区房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。

　　原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。评估机构进行复核不得收费。

　　第二十一条被征收人或者区房屋征收部门对原评估机构出具的评估报告复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向专家委员会申请鉴定，房屋鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

　　专家委员会受理后，应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。

　　第二十二条专家委员会受理鉴定申请后，应当在10日内对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

　　经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告;评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

　　第四章信用管理

　　第二十三条市城乡建设局通过采集、记录评估服务机构执业能力和执业行为等情况，每年定期组织信用标准等级评定，在征求市住房保障和房产管理局信用评价确认意见后，公布评定结果，并记录留档备查。

　　信用管理评分基础分为60分，在此基础上根据合肥市国有土地上房屋征收评估信用管理标准(以下简称信用管理标准)测算确定最终信用分值，并依据信用分值评定信用标准等级。

　　区房屋征收部门、市房地产估价协会配合市城乡建设局做好对征收评估机构执业能力及执业行为的采集和记录。

　　本办法所指的执业能力，是指征收评估机构具备的资质等级、机构规模、注册估价师数量、从业年限、在本市房屋征收评估经验等方面的综合评价;本办法所指的执业行为，是指征收评估机构是否依法依规进行评估活动、建立工作制度、维护市场秩序以及受到表彰奖励、约谈、行政处罚等相关行为。

　　第二十四条评估服务机构应在签订框架协议后10个工作日内，将以下执业信息资料录入合肥工程建设云平台：

　　(1)省建设行政主管部门核发的备案证书或者房地产评估机构资质证书;

　　(2)企业法人营业执照;

　　(3)单位法定代表人及业务负责人的身份佐证材料;

　　(4)专职注册房地产估价师佐证材料及其在本市本机构的注册证书;

　　(5)专职注册房地产估价师在本市本机构注册后缴纳社会保险费的凭证;

　　(6)固定营业场所面积佐证材料;

　　(7)聘用已退休人员的合同及承诺书;

　　(8)其他需要提交的资料。

　　第二十五条评估服务机构的行为信息包含但不仅限于以下内容：

　　(一)评估服务机构受到主管部门奖励、表彰，以及对其作出行政处罚、通报批评、责令整改及约谈等信息;

　　(二)对评估服务机构的举报、投诉，经查实后有违法违规行为的信息;

　　(三)区房屋征收部门对受委托的评估服务机构在征收项目评估过程的满意度评价信息;

　　(四)区房屋征收部门对评估服务机构拒绝接受委托、估价人员配备不足、私自转让业务等行为的上报，经核查后属实的信息;

　　(五)评估服务机构参加管理部门组织的培训、会议以及安排专家参与抽检、参与行业标准的制定等信息;

　　(六)信用管理标准载明的其他可加减分信息。

　　第二十六条评估服务机构在合肥工程建设云平台中填报的信息，如有变动需在5个工作日内自行完成更新。

　　评估服务机构获得的其他可加分信息，应在获取之日起30日内将相关佐证材料及复印件报送市房地产估价协会，逾期不予采纳。

　　更新上传及报送情况按信用管理标准规定给予相应的加减分。

　　第二十七条征收评估信用管理暂设甲级、乙级、丙级三个等级。甲级为具备较高信用等级的机构，信用等级标准如下：

　　(一)甲级为信用分值100分及以上的;

　　(二)乙级为信用分值80分及以上，不满100分的;

　　(三)丙级为信用分值60分及以上，不满80分的。

　　信用分值不及60分的，暂不评定等级。

　　第二十八条评估服务机构出现下列情况之一的，列入重大信用不良记录：

　　(一)因征收评估受到行政处罚的;

　　(二)估价师代表所在机构开展征收评估工作，因相关问题被司法机关追究刑事责任的;

　　(三)给征收工作造成重大损失或恶劣社会影响的;

　　(四)违反信用管理标准中“控制项”要求的;

　　(五)受委托评估机构未就修正意见提出异议，拒不修正预评估结果的;提出异议后经技术指导对提出的异议不予支持，拒不修正预评估结果的;

　　(六)评估服务机构拒绝接受委托、不配合区房屋征收部门开展工作以及行业主管部门认定的其他违规情形。

　　第二十九条将评估服务机构列入重大信用不良记录，应当履行核实和告知程序。该机构如对失信认定有异议的，可向市城乡建设局提出异议申请，并提交相关书面佐证材料。市城乡建设局应在收到申请之日起10个工作日内组织对异议进行核查，及时做出处理并告知评估机构处理结果。

　　第三十条评估服务机构的信用信息是主管部门日常监管，以及通过框架协议采购评估服务机构的重要评价参考依据：

　　(一)对于列入重大信用不良记录的评估服务机构，暂不委托其承接我市房屋征收项目的评估及评审业务，根据其情节严重程度给予信用减分，暂不委托期限设置不超过1年。对于情节特别严重，不合适继续从事征收评估工作的，将其从我市评估服务机构中除名。

　　(二)信用分值不及60分的评估服务机构，暂不委托其承接我市房屋征收项目的评估及评审业务，暂不委托期限设置不超过1年。

　　(三)依据本办法对评估服务机构作出的信用等级评定及重大信用不良记录，可供本市范围内其他部门选用评估机构时借鉴使用。

　　第三十一条对参与征收评估信用管理的工作人员、评审专家等在履职过程中存在玩忽职守、弄虚作假、滥用职权、隐瞒不报、徇私舞弊的，以及对评估服务机构信用管理工作造成不良影响的，将按照有关规定予以处理;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第五章附则

　　第三十二条肥东县、肥西县、长丰县、庐江县、巢湖市、安徽巢湖经济开发区可参照本办法执行。

　　第三十三条本办法自2022年6月1日起施行，有效期2年。本办法施行前已依法作出房屋征收决定的项目，按原规定办理。

　　附件：合肥市国有土地上房屋征收评估信用管理标准