解读马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法

　　4月28日，马鞍山市人民政府印发《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(马政〔2020〕20号),以下简称(《实施办法》)，现解读如下：

　　一、政策背景和依据

　　我市目前执行的《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(马政〔2012〕138号)文件自2013年1月1日起正式颁布实施以来，为改善涉征群众居住水平、保障经济社会发展、提高城市功能等方面发挥了巨大作用，是被实践证明了的高质量规范性文件。但该文件施行至今已有7年多时间，在实际操作中出现一些问题亟待予以修订，主要基于以下几方面：

　　一是部分征收条款和补偿标准与征收实际和周边地区相比，均存在较大差距。此外，随着经济社会发展和生活水平提高以及物价等因素，根据基层和群众反映意见，我市目前补偿标准需要做相应调整。

　　二是我市2016年出台了棚改实行货币化安置政策后，被征收户基本选择货币化安置，导致我市目前商品房去化率较低，有必要在此次政策调整中导向产权调换方式安置，以应对我市即将进行的大力度的棚改工作。

　　三是此次修订需要对我市出台的相关政策文件、实际中操作做法、外地成功经验进行吸纳，做到规范统一。

　　二、制定意义和总体考虑

　　一是保障发展、改善民生、提升环境的需要。全面提升保障改善民生水平，必须解决群众最关心最直接最现实的利益问题，提高居住条件是对群众最直接的关心。

　　二是进一步推进我市国有土地上房屋征收工作的需要。完善征收政策，规范征收行为，解决文件实施7年多来在实际操作过程中存在的问题，确保实现“依法征收、规范征收、阳光征收、和谐征收、廉洁征收”。

　　三是解决我市目前执行的《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(马政〔2012〕138号)文件中有关征收补偿标准不适应当前经济社会发展和人民生活水平问题，以及大规模的棚改安置方式导向的需要。

　　三、研判和起草过程

　　自2019年下半年政策修改启动以来，市住建局先后组织召开各区、开发园区征管中心座谈会，开展走访调研，并发函给各区、开发园区，了解掌握目前《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(马政〔2012〕138号)文件在实际执行中存在的问题，针对存在的问题，先后到合肥市、滁州市等周边地市学习借鉴经验做法，在此基础上，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)《中华人民共和国物权法》等有关法律法规及政策规定，拟定《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》初稿。

　　《实施办法》初稿形成后，先后5次组织内部讨论会、7次组织各区、开发园区征管中心召开讨论会逐条讨论反复修改9稿后形成《实施办法》(征求意见稿)。随后，于12月份将该《实施办法》先后向市政府分管副秘书长、分管副市长、市政府主要负责同志、市委主要负责同志汇报后，3次发函征求各区、开发园区、各相关单位意见建议，2019年12月23日上政府网站公开征求意见1个月，市政府于2020年1月9日召开“两代表一委员”会议征求意见，3月5日召开了专家论证会，3月11-12日分别在花山区金安社区、雨山区采石街道和慈湖高新区慈湖社区组织召开了3场听证会征求群众意见，并通过了第三方机构实施的社会风险稳定评估。在此基础上，形成了《实施办法》(送审稿)。

　　该《实施办法》(送审稿)经市司法局合法审查后，市住建局根据市司法局合法审查意见对《实施办法》(送审稿)进一步修改完善后提交市政府第60次常务会、市委第20次常委会审议通过。4月28日，市人民政府印发《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(马政〔2020〕20号)。

　　四、修订的主要内容

　　我局拟定的《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》，是在我市目前执行的《马鞍山市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(马政〔2012〕138号)文件基础上作了修订，主要修订内容如下：

　　一是本市花山区、雨山区范围内国有土地上的房屋征收与补偿工作适用本实施办法。博望区参照本办法自行制定国有土地上房屋征收与补偿办法。

　　二是明确对无有效证照房屋，但在1985年航拍图(1989年向山地区手绘地形图)上有图斑且产权归属明晰的，可以按航拍图确定的房屋面积予以补偿。房屋属于个人的，按照合法住宅房屋给予补偿。属于单位的，根据土地用途，工业生产、仓储等用地或者实际用于生产厂房、仓储的，按照生产用房给予补偿;其它土地用途的，按照办公用房给予补偿。

　　三是调高了非高层住宅产权调换为高层住宅的公摊补助面积。由目前以被征收房屋合法建筑面积为基准调整为以应安置建筑面积(被征收房屋合法建筑面积+增购建筑面积)为基准给予被征收人公摊补助;由目前一部电梯补助4%调整到8%，两部电梯由8%调整到12%。

　　四是增加了增购面积。由目前在产权调换建筑面积基础上，每户可以增购不超过15平方米建筑面积调整为在被征收房屋合法建筑面积基础上，每户可以增购不超过30平方米建筑面积，增购面积价格按照政府优惠价计算。其中0-25平方米为2600元/平方米，25-30平方米为3500元/平方米。超出30平方米，按照市场评估价结算。向山地区政府优惠价由区人民政府结合实际自行制定。

　　五是修改了货币补偿方式补偿标准。由目前被征收住宅的补偿金额=拟产权调换房屋类似房地产市场评估均价×拟产权调换房屋的建筑面积+增购建筑面积价值(增购建筑面积×(产权调换房屋的市场评估均价—政府优惠价))调整到按照被征收房屋合法建筑面积房地产市场评估价格予以补偿。

　　六是调高了征收住宅的临时安置费、装饰装修补偿费、搬迁费和提前搬迁奖励费。临时安置费由目前每月12元/平方米调整到15元/平方米，由目前不足800元的，按800元支付调整到不足1000元的，按1000元支付;装饰装修费由目前200元/平方米调整到300元/平方米(含移机费);搬迁费由目前600元/次调整到1000元/次;提前搬迁奖励费由目前200元/平方米调整到300元/平方米。

　　七是调高了征收非住宅的提前搬迁奖励费。由目前按不超过征收补偿总额1%的标准调整2%;由目前最高不得超过10万元，不足1万元的，可按1万元给付调整到最高不得超过20万元，不足2万元的，可按2万元给付。

　　八是增加了征收马鞍山市直管公房或者单位自管公房补偿条款。即征收马鞍山市直管公房或者单位自管公房，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换;被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。征收马鞍山市直管住宅公房实行货币补偿的，房屋承租人及其配偶未享受过国家房改政策购房的，货币补偿金额的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人，房屋承租人及其配偶对已补偿面积部分不再享受房改政策;已按国家房改政策购房，但未达到规定标准的，不足规定标准的房屋面积，货币补偿金额的30%支付给被征收人，70%支付给房屋承租人后不再享受房改政策;已按规定标准享受国家房改政策购房的，应当无偿腾退。征收单位自管住宅公房实行货币补偿的，货币补偿金额全额支付给房屋产权单位，单位按照相关规定进行分配。

　　九是增加了房屋征收安置事务工作经费、不可预见费和按时完结项目奖励条款。即房屋征收安置事务工作经费、不可预见费和按时完结项目奖励，按项目总费用9%计提。其中，工作经费、不可预见费占总费用的4%，根据项目进度据实支付;按时完结项目奖励占总费用的5%，在项目完成并验收合格后支付。房屋征收安置事务工作经费、不可预见费和按时完结项目奖励的使用，由征收主体制定具体使用办法并报市政府备案。

　　五、保障措施

　　一是加强组织领导，明确各有关部门责任，发挥工作合力，确保政策有效落实;二是加强基层征收队伍和机构建设，做好人员培训和经验交流，提升业务能力水平;三是加强调研指导，定期赴基层进行指导、监督，及时解决项目征收过程中存在的问题。