房屋已经被拆除，评估机构如何出具评估报告

城市房屋征收过程中，行政机关要依法对被征收人的房屋给予补偿，除产权调换外，被征收人最关心的自然是货币补偿的金额。而确定货币补偿金额，要通过对房屋进行价格评估后确定。实践中，行政相对人特别关心如果房屋已经被拆除，评估机构如何出具评估报告？
裁判规则

1.房屋已被拆除，房地产评估机构本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告——欧永章诉广西壮族自治区百色市人民政府国有土地上房屋补偿、行政强制执行及行政赔偿案
案例要旨：虽然案涉房屋已被拆除，但房地产评估机构可以根据《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法，参照行政主体查明的和相对人提供的原始资料，本着存疑有利于行政相对人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。
审理法院：最高人民法院
案号：（2020）最高法行申1511号
来源：中国裁判文书网 发布日期 2020-09-16

2.房屋已被拆除，房地产评估机构应当根据双方当事人提供的拆除前的原始资料出具评估报告——叶林诉湖南省湘潭市雨湖区人民政府、湖南省湘潭市雨湖区城正街街道办事处房屋行政赔偿案
案例要旨：具备房地产估价资质的房地产评估机构以作出赔偿决定时点作为评估价值时点，根据当事人提供的房屋所有权证、联席会议认定资料、房屋拆除前照片等原始资料出具房地产估价报告，符合《国有土地上房屋征收评估办法》和生效判决的规定，可以作为认定涉案房屋价值的依据。
审理法院：最高人民法院
案号：（2020）最高法行申3927号
来源：中国裁判文书网 发布日期 2021-02-25

3.房屋已被拆除，房地产评估机构可以参考《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法，出具评估报告——许水云诉金华市婺城区人民政府房屋行政强制及行政赔偿案
案例要旨：案涉房屋已被拆除，房地产评估机构可以参考《国有土地上房屋征收评估办法》所规定的方法，根据行政主体与相对人提供的原始资料，本着疑点利益归于产权人的原则，独立、客观、公正地出具评估报告。
审理法院：最高人民法院
案号：（2017）最高法行再101号
来源：中国裁判文书网 发布日期 2018-02-07

司法观点

1.房屋价值评估的主要方法
房地产评估是一项专业性很强的工作，只有做到科学、严谨、细致，才能得出比较合理、准确的评估报告。从目前全国各地的一些做法看，主要的评估方法有市场法、成本法、收益法、假设开发法等以下几种：
1．市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做合理的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产；
2.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法；
3．收益法是根据被拆迁房屋未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4．假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。对被征收房屋运用假设开发法求取熟地价值（指已做补偿安置的城市空地价值）的目的是对市场比较法和成本法得出的拆迁房屋货币补偿金额进行验证。《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”
总体而言，房屋征收最适宜的办法应当是市场法，本条规定的“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”即主要体现的是市场法所得出的结论。
注：上文中“本条”指《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条。
（摘自江必新：《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，中国法制出版社2012年4月出版，第189-190页。）

2.房屋价值评估的程序
（1）接受评估任务。指房屋作价评估的具体工作人员，接受上级主管部门或委托单位的委托开展具体评估工作。接受评估任务时，应弄清征收项目的地点、范围、时间要求、方式方法，办妥有关手续（主要体现在《国有土地上房屋征收评估办法》第4至8条）；
（2）评估前的准备。指以充分完备可靠的实际资料为基础，准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必需的资料；
（3）现场勘查。指评估人员对被征收房屋的各项技术资料进行现场测定的行为（主要体现在《国有土地上房屋征收评估办法》第12条）；
（4）资料的综合和分析。其目的是合理地确定被征收房屋作价补偿的基本数据，为补偿工作提供可靠的依据（主要体现在《国有土地上房屋征收评估办法》第13至15条）；
（5）编写评估报告。指评估人员综合被征收房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被征收房屋价格的重要过程。一般可以采取表格形式和文字形式两种。在具体工作中采取表格形式的评估报告比较简单方便，一目了然，但遇到较复杂特殊的建筑物难以在表格内表达清楚时，应采用文字形式的评估报告把评估中的全部内容表达清楚详尽（主要体现在《国有土地上房屋征收评估办法》第15至19条）；
（6）评估复核和审批。指在评估工作人员完成评估工作后，由复核人员到实地进行复核，复核后报审批人员进行审批。审批人员认为有必要，可以请评估工作人员或者复核工作人员作出解释性说明，以免发生失误。评估的复核人员与审批人员应对已完成的各种成果资料负责（主要体现在《国有土地上房屋征收评估办法》第20至25条）。
上述程序只是粗线条的勾画，具体的评估机构的选定、评估报告的公示和送达等相关程序体现在《国有土地上房屋征收评估办法》及其他相关规定之中。
（摘自江必新：《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》，中国法制出版社2012年4月出版，第190页。）

法律条文

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

2.《房地产估价机构管理办法》
第三十二条　房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

3.《国有土地上房屋征收评估办法》
第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。
被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

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