（2017）铜陵市市辖区集体土地征收管理办法解读

　　《铜陵市市辖区集体土地征收管理办法》(铜政〔2017〕31号文，以下简称《办法》)，经2017年6月12日市政府第120次常务会议审议通过，于2017年6月26日发布施行。为贯彻落实《办法》，现作如下解读。

　　一、适用范围

　　《办法》适用范围包括铜官区、义安区、郊区以及市辖区范围内国家、省、市经济开发园区。

　　枞阳县可根据土地征收工作实际情况，参照《办法》制定县域范围内土地征收补偿安置政策。

　　二、征收工作原则

　　按照国务院政务公开、补偿公平、补偿信息公开等要求，集体土地征收补偿安置工作，应当遵循民主决策、程序规范、补偿公平、结果公开原则。民主决策，要求土地征收应当在征收工作开展之前，将与征收相关的事项书面告知被征收人，并听取被征收人意见和建议，因申请开展征收听证活动，等等。程序规范，要求征收主体和征收实施单位及有关协助配合部门，应当按照土地征收工作的相关程序开展征收补偿安置工作，不得删减工作环节，不得倒行征收程序。补偿公平，要求土地征收补偿安置应当严格执行省市相关标准，向被征收人公布土地征收补偿安置政策标准，执行中不得亲亲厚友、乱开政策口子，要一碗水端平、一把尺子量到底。结果公开，要求征收过程中调查登记情况、补偿安置情况，通过现场公示、门户网站上公示、报纸上公示等形式，进行公开，接受群众监督。

　　三、征收主体和实施部门

　　市政府是本市市辖区集体土地征收主体，发布土地征收公告，批准征收补偿安置方案。

　　市国土资源局负责征收计划的审查和报批等工作(依据《关于调整我市土地和房屋征收管理体制的通知》铜编〔2013〕90号第四条)。具体承担土地征收告知、征收调查、组织听证、会同有关单位拟定土地征收公告和土地征收补偿安置方案公告报市政府审批、责令交出土地决定书、土地征收过程中发生的申诉、复议案件办理等。

　　市土地和房屋征收办公室，受市国土资源局的委托，负责拟定征收政策，指导、协调、监督管理征收工作(依据《铜陵市土地和房屋征收办公室主要职责内设机构和人员编制方案》铜政办〔2014〕18号)。具体承担土地征收计划编制、土地征收补偿安置方案审核、征收成本核算等。

　　辖区政府(包括铜陵经开区，下同)依据我市土地房屋征收管理体制的规定，负责各自辖区范围内土地征收实施工作。具体负责土地征收补偿安置事项和房屋合法性认定等工作，并确定专门机构具体承担组织征收评估、征收谈判、协议签订、补偿费等费用结算支付、安置房屋分配、征收补偿安置结果公开、征收补偿安置档案等补偿安置事务性工作。

　　四、征收监督

　　集体土地征收监督，分为外部监督和内部监督。外部监督包括被征收人监督、社会(群众)监督、媒体舆论监督以及司法监督，内部监督包括上级政府监督、有关机构监督(如财政监督、审计监督、监察监督及国土资源和征收部门工作监督等)。

　　被征收人通过调查登记情况公示、土地征收听证、补偿安置结果公示、征收档案查询等进行监督。

　　社会群众和媒体通过政府及其工作部门有关土地征收政策标准公示、补偿安置结果公示及其他途径进行监督。

　　司法监督，则是国家司法部门通过诉讼、检察等活动，作出判决、裁定以及司法建议等方式监督。

　　上级政府及其有关部门通过处理来信来访、日常巡查、专项检查、工作督查等方式进行监督。

　　财政部门通过行政拨款审查、经费预算审查等进行监督。

　　审计部门通过专项审计、年度审计等进行审计监督。

　　监察部门通过信访举报、有关交办件、专项工作督查检查等方式进行督查。

　　五、征收程序

　　集体土地征收基本程序是：拟征收土地组织报批报件(市国土资源局)→征收土地告知(市国土资源局)→暂停办理相关行政许可审批(市国土资源局、相关职能部门)→征收调查(市国土资源局组织，辖区政府具体实施)→开展社会稳定风险评估(辖区政府)→调查结果公示确认(市国土资源局组织，辖区政府有关部门实施)→征收成本测算(辖区政府)→落实土地征收准备金(市财政局牵头，市土地储备中心、建设投资等有关单位)→征收土地方案制定和组织听证(市国土资源局牵头，相关单位配合)→征地一书四件方案报批(市国土资源局)→征地批复(省政府批文)→征收土地公告发布(市政府)→补偿登记(辖区国土资源部门负责，辖区相关单位协助)→征收补偿安置方案公告和听证(市国土资源局)→征收补偿安置方案批准(市政府)→征收补偿安置方案实施(辖区政府)→征收土地和补偿安置档案完成网上录入保存(辖区国土资源部门负责，辖区相关单位协助)。

　　六、征收告知后行为禁止

　　征收土地告知书发出后，应当告知发改、规划、住建、农业(林业)、工商、税务等部门，暂停办理除法律法规规定以外的拟征收范围内相关行政许可证照审批事项。

　　征收土地告知书发出后，任何单位和个人未经批准，不得在拟征收土地范围内抢栽、抢种，不得新建、扩建、改建房屋(构筑物)，不得增设其他设施或者改变土地用途。征收土地告知书发出后，抢栽树木花卉，抢种经济作物，抢建、扩建、改建房屋(构筑物)，包括实施房屋装潢及增设其他设施，或者改变土地用途的，在征收土地时不予补偿。

　　征收土地告知书发出后，禁止进行相关建设活动，遏制不当增加征收补偿的行为，这样既有利于保障土地征收工作顺利实施，也有利于减少矛盾纠纷。

　　七、两公告一登记

　　征收集体土地中 “二公告一登记”分别指的是：征收土地公告、征收补偿安置方案公告和补偿登记。

　　征收土地公告。市政府应在收到征收土地批准文件之日起10个工作日内，在被征收土地区域内公告。按照征收土地信息公开的要求，征收土地公告还应在政府信息公开网站上发布。

　　征收土地公告应当公布：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农村集体经济组织成员安置途径;(四)办理征收补偿登记的期限、地点。

　　征收补偿登记。征收土地公告发布后，被征收人应当依法维护自己的合法权益，积极申报和主张自身权益。被征收人应在公告之日起15日内，持土地权属相关证件到征收土地公告指定地点，办理征收补偿登记。补偿登记的结果将影响到被征收人的征收补偿。逾期未办理征收补偿登记的，对被征收人的补偿，按照《办法》规定的调查、审核(认证)结果进行。

　　征收补偿安置方案。在征收土地公告之日起45日内，市国土资源部门会同人力资源和社会保障、辖区政府以及征收、规划、住建、土地储备等有关部门，根据批准的征收土地方案，拟订征收补偿安置方案，并予以公告。

　　征收补偿安置方案除在征收范围内公告外，还应当按照征收土地信息公开的要求在政府信息公开网站上公布。

　　征收补偿安置方案公告应包括以下内容：(一)征收土地的位置、地类、面积、房屋等地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农村集体经济组织成员数量;(二)土地补偿费的支付标准、数额、对象和方式;(三)安置补助费的支付标准、数额、对象和方式;(四)房屋和其他附着物、青苗补偿标准及支付方式;(五)农村集体经济组织成员的安置途径;(六)告知被征收人对征地补偿安置方案的听证权利、期限;(七)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

　　八、征收调查与三榜公示

　　征收调查是开展土地征收补偿安置的基础工作，调查要全面、真实，调查结果应当具备逻辑关系、相互印证。征收土地告知书发出后，市国土资源局应当组织辖区政府就拟征收土地的权属、地类、面积、需要安置农村集体经济组织成员等事项进行征收调查。调查结果，应当公示，接受群众监督，在审查确认后作为补偿的依据。

　　调查结果的确认实行“三榜公示、两级审核”制度。调查登记的情况，经过初始登记、初审和审核后确认。

　　初始登记，由村(社区)在征收土地告知书发出后10日内，对拟征收土地范围内土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量包括房屋、人口、宅基地、土地承包经营等情况完成登记造册，并张榜公示。

　　初审由乡(镇)、办事处实施，主要针对初始登记的调查情况和第一榜公示情况进行审查。初审应在3日内完成，并将初审情况张榜公示。

　　审核由辖区政府实施，辖区政府应3日内对初始登记情况和初审情况进行审查，并将审核情况张榜公示。

　　九、征收听证

　　土地征收听证，因被征收人申请而举行。土地征收中有二次可申请听证。一是在征收土地方案报批前，被征收人申请听证的，应当组织听证;二是在征地补偿安置方案公布后，被征收人要求举行听证的，应当组织听证。

　　征收听证，由市国土资源局按照《国土资源听证规定》组织。符合听证条件的，应当按规定制作听证通知书，在听证的7个工作日前通知听证参加人举行听证时间和地点。并在举行听证会后7个工作日内，将听证笔录及结果随征地补偿安置方案一并报市人民政府批准。确需修改征地补偿安置方案的，应当依照有关法律法规和批准的征收土地方案进行修改。

　　十、土地补偿费、安置补助费和青苗等附着物补偿费

　　为保障被征收人生活，维护被征收人合法权益，征收土地应当支付相应的补偿费用。征收土地补偿费用，包括三个方面，即土地补偿费、安置补助费和青苗等地上附着物补偿费。

　　按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，其分配、使用应当依照法定程序经本集体经济组织成员讨论决定。安置补助费用于安置被征收土地集体经济组织成员，必须专款专用，不得挪作他用。土地补偿费和安置补助费由省政府统一制定标准。

　　地上附着物(包括房屋)及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。被征收土地上的房屋、其他地上附着物和青苗补偿标准由市人民政府制定。

　　十一、房屋合法性认定

　　土地征收时，合法建造的房屋应当给予补偿，违法建造的房屋不予补偿。因此，在集体土地上房屋征收前，需要对房屋现状进行调查核实，并根据城乡规划、宅基地管理等法律法规政策，对被征收房屋进行合法性认定。

　　根据市政府有关规定，辖区政府应当组织国土、规划、建设、城管、征收等部门，通过现场调查核实，对被征收土地上房屋用途、占地面积、房屋面积进行合法性认定，并予以公示。

　　十二、住房保障安置对象

　　土地征收住房安置对象是本集体经济组织成员。

　　《铜陵市人民政府关于进一步完善户籍制度改革的实施意见》(铜政〔2016〕6号)明确规定，居民凭我市县区农业部门颁发的农村集体经济组织成员证书享受相应的政策。完善与统一城乡户口登记制度相适应的教育、卫生、计生、就业、社保、住房、土地及人口统计等制度，相关制度与户口相剥离。

　　《铜陵市农村集体经济组织成员认定办法》第二条规定，各级农业行政主管部门负责本行政区内的农村集体经济组织成员身份认定工作。

　　经认定是本村集体经济组织成员，且过去未享受过房屋拆迁补偿安置的，给予住房安置。

　　十三、住房保障安置方式

　　《办法》规定房屋征收安置有三种方式，即货币化安置、产权调换安置、自拆自建安置。被征收人可以选择货币化安置或者产权调换安置。属于城市规划建设用地范围外征地，在符合新农村规划前提下，被征收人可以选择自拆自建方式。

　　十四、货币化安置

　　选择货币化安置的，按照拟安置房屋的市场评估价格补偿。

　　货币化安置由三方面组成，即应安置面积部分补偿、增购面积部分补偿、剩余面积补偿。

　　应安置面积部分补偿为应安置面积乘以拟安置房屋市场评估价格。安置房的市场价格是按高层房屋评估的，则应安置面积包括无偿增加的面积部分(即人均无偿增加6平方米)。被拆迁房屋面积小于应安置面积的，被征收人按照2.8米以上无平顶天花、无水泥地坪平房瓦顶的房屋征收补偿标准予以补足。

　　增购面积部分补偿为增购面积乘以(拟安置房屋市场评估价格-增购价格)。选择货币化安置的，增购面积按人均15平方米结算。

　　剩余面积补偿为冲抵应安置面积后剩余面积乘以征收土地房屋补偿标准。被拆迁房屋面积小于应安置面积的，剩余面积补偿值为“0”。

　　十五、产权调换安置

　　产权调换安置延续原有政策，由政府按人均30平方米提供安置房，与被征收人被征收房屋进行置换，不计算新旧房屋差价。《办法》明确被征收房屋用于置换的顺序，即被征收房屋按照补偿价格由高到低的顺序置换安置房。

　　被征收房屋面积小于应安置面积的，由被征收人按照2.8米以上无平顶天花、无水泥地坪平房瓦顶的房屋征收补偿标准予以补足。

　　被征收房屋置换后剩余面积，按照征收土地房屋补偿标准补偿。

　　安置房面积超过应安置面积的部分除按规定价格增购外，按照市场评估价格结算。

　　《办法》延续了原政策关于可以增购建筑面积人均不超过15平方米的规定，增购价格由市政府确定。增购面积，应以安置房型为依据进行结算。

　　如，一户4口，应安置面积≤(30+15)*4=180平方米。

　　当选择安置房2套，面积分别为75平方米和85平方米，安置面积合计160平方米，其中120平方米与原房抵扣，不找差价;剩余40平方米，按市政府确定的增购价格结算，住房安置至此结束。

　　当选择安置房2套，面积都是为90平方米，安置面积合计180平方米，其中120平方米与原房抵扣，不找差价;剩余60平方米，按市政府确定的增购价格结算，住房安置至此结束。

　　当选择安置房2套，面积分别为95平方米和115平方米，安置面积合计210平方米，其中120平方米与原房抵扣，不找差价;剩余90平方米中60平方米，按市政府确定的增购价格结算，另外30平方米按安置房市场价格结算，住房安置至此结束。

　　产权调换安置在高层的，人均无偿增加6平方米，以解决高层安置房公摊面积矛盾。

　　十六、自拆自建

　　在城市规划区以外进行土地征收或者是线型项目征收土地的，可以选择自拆自建方式。选择自拆自建的，被征收房屋补偿，按征收土地房屋补偿标准结算。自建房的建设应当符合新农村规划，并经过宅基地审批程序。原则上每户宅基地面积不得超过160平方米，房屋建筑面积由城乡规划部门审批核定。

　　十七、非本集体经济组织成员住宅房屋处置

　　非集体组织成员在征收土地范围内建有房屋，应当进行合法性认定。经认定，具有建房、用地合法批件的，对其房屋原则上只补偿不安置。但是，被征收房屋所有人在本市没有享受过政策性住房的，被征收房屋的所有人可以向辖区政府申请购买一套安置房。其家庭符合保障性住房条件的，可以按规定申请保障性住房。

　　对其房屋补偿，是按照房屋的重置价格结合房屋成新率进行补偿。重置价格和成新率，由评估机构评估确定。其申购的安置房价格、面积，由市政府另行规定。

　　十八、非住宅房屋处置

　　经辖区政府组织认定，不属于违法建设的非住宅房屋，只补偿不安置。补偿标准，是按照房屋的重置价格结合房屋成新率进行补偿。重置价格和成新率，由评估机构评估确定。

　　对此类房屋征收补偿时，应当给予适当的搬迁费。在规定期间内签订协议交房搬迁的，同时给予搬迁奖励。奖励标准在市政府未明确前，由辖区政府研究确定。

　　十九、新旧政策衔接

　　为做好新老政策衔接，促使土地征收工作平稳推进。《办法》规定，本办法施行前，已发布征地补偿安置方案公告的，补偿标准按公告确定的标准执行;虽已办理征地审批手续，但尚未实施具体征地，未公告征地补偿安置方案的，按本办法执行。