(2018)最高法民终107号因征收拆迁主张解除房屋租赁合同及解除后的损失如何承担民事判决书

　　【裁判要旨】
        1.《中华人民共和国合同法》第九十四条(一)项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。有关征收及拆迁行为仍是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征。因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给承租人租赁使用，故双方签订房屋租赁合同的目的已无法实现。在此情形下，出租人可以据此解除其与承租人签订的房屋租赁合同。

　　2.(1)损失承担原则。因案涉房屋租赁合同的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条(四)项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则系合同法律规范的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则予以补偿。出租人作为征收拆迁的实际受益人，从公平原则出发，对承租人所受损失应予补偿。

　　(2)损失范围和具体数额。第一，对于房屋装饰装修损失，承租人在接收房屋后进行了装饰装修，相关投入已物化并附着于租赁房屋上，出租人对此折价予以补偿，对该损失经法院委托评估，应予认定。第二，对房屋扩建损失，因承租人并未提交证据证明房屋扩建工程已征得出租人的书面同意，对此，出租人既不认可，也缺乏合同或法律依据，故该扩建费用应由承租人自行承担。第三，对于房屋内可移动财产，承租人认可自行收回，且承租人无证据证明系出租人实施了强拆行为导致室内物品损失，故要求出租人承担该损失的依据不足。第四，关于违约金问题，由于出租人系因不可抗力而解除案涉房屋租赁合同，行使的是法定解除权，故不涉及到含违约金在内的违约责任问题。第五，关于预期利益损失问题，由于合同解除后，承租人需要重新寻找场地，这必然导致其在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化，采取近三年的平均利润值对承租人予以补偿，更为客观。第六，对于承租人向其员工支付的提前解除劳动合同经济补偿金，上述款项的支付经人社局鉴证，且是因案涉房屋租赁合同被解除、承租人无法继续经营而向其员工支付，应予认定。

　　
       案由：房屋租赁合同纠纷

　　案 号：(2018)最高法民终107号

　　文书类型：民事判决书

　　审理法院：中华人民共和国最高人民法院

　　审结日期：2018.12.25
 

　　上诉人湖北水调歌头饮食文化发展有限公司(以下简称水调歌头公司)与上诉人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会(以下简称洪山村委会)、武汉三鸿实业有限责任公司(以下简称三鸿公司)房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省高级人民法院(2013)鄂民一初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人水调歌头公司的委托诉讼代理人胡蝶、胡红玲，上诉人洪山村委会、三鸿公司的共同委托诉讼代理人刘文卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　水调歌头公司上诉请求：一、依法改判洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付违约金3650000元;二、依法改判洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付第三方违约金1089300元;三、依法改判洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付扩建工程损失3367100元;四、依法改判洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付设施、设备款4209600元;五、依法改判洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付预期利益94495800元;六、判决本案一审、二审诉讼费用均由洪山村委会、三鸿公司承担。事实与理由：一、一审法院认定洪山村委会、三鸿公司以“城中村改造”为由单方解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定的不可抗力，属于事实认定不清、适用法律错误。案涉地块所在的“城中村改造”工作已于2005年基本完成，案涉地块被确定为“产业用地”，不属于武汉市人民政府[2011]第54号征收公告之征收范围。案涉地块之所以被拆迁，是洪山村委会、三鸿公司为获取拆迁利益，向政府及相关部门申请变更了土地性质，将C1地块由产业用地变更为还建用地，导致该地块上的“楚灶王大酒店”被拆除，完全系洪山村委会及三鸿公司人为操作的结果。且洪山村委会及三鸿公司在取得案涉地块上重建的商业住宅综合楼中的商业部分后，完全有能力继续履行《房屋租赁合同》而不履行，更证明本案是洪山村委会及三鸿公司单方解除合同，不属于不可抗力。二、水调歌头公司因洪山村委会、三鸿公司的违约行为所遭受的损失依法应当获赔。该损失包含装修损失、预期利益损失、违约金损失、员工安置费用。具体包括：1、装修损失，根据一审法院委托武汉天马东湖房地产估价有限公司所出具的《房地产估价报告》，其中包括装饰装修工程1006.37万元，设施、设备420.96万元，扩建工程336.71万元，该评估合法、有效。关于扩建工程损失，一审法院以水调歌头公司并未提交证据证明扩建工程征得洪山村委会的书面同意为由不予支持，但事实上水调歌头公司虽未经洪山村委会书面同意，但其不可能不知晓，也从未提出任何口头或书面异议，属于默认。关于设施、设备损失，一审法院以“因属可移动部分，水调歌头公司可自行回收”为由，不予支持，明显错误，没有考虑强拆发生在一夜之间，水调歌头公司根本没有时间和机会转移。2、洪山村委会、三鸿公司应向水调歌头公司赔偿因其违约而造成的损失，该损失当然包含预期利益损失，水调歌头公司与洪山村委会、三鸿公司在纠纷发生后的谈判中对此达成了共识，湖北安华会计师事务有限公司所作的鄂安华[2014]法鉴字第001号《关于剩余租期内湖北水调歌头饮食文化发展有限公司楚灶王大酒店经营的预期可获得利益司法会计鉴定意见书》对此鉴定结论为：水调歌头公司楚灶王大酒店2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为94495800元，该鉴定合法、有效。3、洪山村委会、三鸿公司单方面终止涉案《房屋租赁合同》的履行，属于违约行为，应当依法向水调歌头公司支付违约金365万元，并赔偿水调歌头公司向第三人承担的违约金及定金共计1089300元和员工安置费用。

　　洪山村委会、三鸿公司辩称，一、水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征收属于不可抗力的情形。根据2004年9月10日《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》中关于城中村改造“要认真听取村民意见、反映村民意愿”的原则精神，洪山村委会、三鸿公司有权也有义务就征收过程中存在还建安置的矛盾向地方人民政府反映，但案涉租赁物所占用的土地即C1地块是否纳入被征收的范围，均由政府决定，不是洪山村委会、三鸿公司所能决定。该地块原为洪山村的集体土地，后被武汉市人民政府征收，转化为国有土地，案涉租赁物因此须拆除，继续履行租赁合同变为不可能，完全符合不可抗力的特征。二、洪山村委会、三鸿公司对改扩建部分损失3367100元不应赔偿。一审法院已经查明水调歌头公司没有证据证明洪山村委会、三鸿公司同意水调歌头公司对案涉租赁物进行改扩建，水调歌头公司主张洪山村委会、三鸿公司默认其改扩建行为没有事实根据和法律依据。三、水调歌头公司主张的预期收益及违约金等不应得到人民法院的支持。洪山村委会、三鸿公司与水调歌头公司没有就预期收益进行赔偿达成共识。租赁关系的解除是因不可抗力之情形所致，洪山村委会、三鸿公司不存在违约行为，故洪山村委会、三鸿公司不应承担违约或赔偿责任，更不应承担水调歌头公司的预期收益损失。关于水调歌头公司主张其向第三方支付的1089300元违约金，没有提交相应的支付凭证或证明，也没有经过司法鉴定机构的审核，一审法院不予认定是正确的。四、水调歌头公司要求洪山村委会、三鸿公司支付的设施、设备款4209600元不应予以支持，上述设施、设备均为可移动物件，应由水调歌头公司自行搬离，洪山村委会、三鸿公司没有参与拆卸，且在腾退及拆迁期间没有发生暴力及强拆行为。综上，请求二审法院依法驳回水调歌头公司的上诉。

　　洪山村委会、三鸿公司上诉请求：一、依法撤销湖北省高级人民法院(2013)鄂民一初字第1号民事判决第二项关于洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司支付提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元、经营利润损失补偿金4798533.33元的判决;二、判令水调歌头公司承担本案一、二审全部诉讼费用及司法鉴定费用。事实与理由：一、原审判决适用法律不当，原审判决认定洪山村委会、三鸿公司解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的行为属于因发生不可抗力事件行使法定解除权，但对合同解除后的法律责任却不适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于因不可抗力导致合同解除的法律后果之规定，而错误的适用《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除后的法律效力之规定，系适用法律不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，且案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》第八条约定，由于不可抗力原因造成合同不能继续履行，双方互不负责任，基于以上理由，原审判决判令洪山村委会、三鸿公司支付解除劳动合同经济补偿金及经营利润损失补偿金没有事实和法律依据，也与水调歌头公司原审中赔偿损失而非补偿损失的诉讼请求不一致。二、原审判决显失公平，具体体现在：1、原判错误认定洪山村委会、三鸿公司系实际的受益人，城中村改造是从公共利益角度考量，受益人应当是整个武汉市，洪山村委会、三鸿公司的收益主要体现在环境改善方面，在经济利益上并未增加任何资产收益，相反还作出重大牺牲，受到巨大损失;2、原判以水调歌头公司前三年利润的平均值酌定其2013年的经营利润损失，没有事实根据和法律依据。水调歌头公司2013年的经营利润损失并非实际发生，不是其实际损失，不应纳入损失及赔偿范围，且即使支持的话，水调歌头公司自2003年8月租用案涉房屋经营至2012年底，共九年多时间，应以其九年平均利润酌定其2013年的经营利润损失更符合客观实际。另本案不符合公平原则的适用条件，公平原则适用于合同责任主要见于显失公平及情势变更制度;在合同法对于不可抗力的法律后果已经作出了明确规定的情况下，不应再适用公平原则划分各方当事人的责任，并判令洪山村委会、三鸿公司补偿水调歌头公司损失。本案中，洪山村委会、三鸿公司因城中村改造也有损失，如原审判决支持水调歌头公司的损失，那么也应对洪山村委会、三鸿公司的损失进行合理补偿。3、原判判令洪山村委会、三鸿公司赔偿水调歌头公司提前解除劳动经济补偿金缺乏依据，水调歌头公司不在洪山村委会、三鸿公司争取的宽限期内积极寻找新的经营场所或对在职员工在其经营的其他门店进行合理安置，而是拖延腾房，应就其扩大的损失自行承担责任;且原判在已判令洪山村委会、三鸿公司支付水调歌头公司2013年停产停业损失补偿的情况下，不应再向水调歌头公司支付员工提前解除劳动合同经济补偿金。三、原审判决对于诉讼费用及鉴定费用的分担不当。水调歌头公司在原审的诉讼请求中主张经济损失赔偿金1.6亿余元，原审判决数额为2000余万元，导致诉讼费及鉴定费远超实际判决金额，水调歌头公司虚增标的额导致诉讼费及鉴定费用的增加，原审判决却判令双方各半分担，显失公平。

　　水调歌头公司辩称，一、原审法院认定洪山村委会、三鸿公司单方解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》系基于不可抗力，属事实认定不清、法律适用错误，应当依法予以改判。案涉C1地块拟由原规划的产业用地调整为还建用地，拆除地上“楚灶王大酒店”系洪山村委会、三鸿公司自主决定、主动申请，且根据武汉市国土资源和规划局洪山分局2018年1月31日出具的查询单显示，该地块的土地使用权证仍登记在洪山村委会、三鸿公司所属珞狮路园艺场名下，权属性质仍为集体土地使用权，并未被武汉市人民政府征收。即使依洪山村委会申请，案涉C1地块被调整为还建用地，洪山村委会、三鸿公司仍可将拆除后新建的商业住宅综合楼中的商业部分租赁给水调歌头公司使用，《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》仍可继续履行。二、洪山村委会、三鸿公司单方解除合同的行为已构成违约，水调歌头公司要求洪山村委会、三鸿公司承担违约责任并赔偿因违约给水调歌头公司造成的损失共计人民币122831140.54元均有充分的事实和法律依据，应予支持。洪山村委会、三鸿公司于2012年12月底强行断水断电并打围，迫使水调歌头公司停业，在未提前30日通知的情况下与员工解除劳动合同，并支付提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元，洪山村委会、三鸿公司应按照法律规定赔偿水调歌头公司该部分损失。水调歌头公司的其余答辩内容同其上诉内容。

　　水调歌头公司向一审法院起诉请求：1、判令洪山村委会、三鸿公司继续履行《房屋租赁合同》;2、如《房屋租赁合同》履行不能，判令洪山村委会、三鸿公司赔偿水调歌头公司损失163741891元(人民币，下同，暂计至2012年12月31日);3、诉讼费由洪山村委会、三鸿公司承担。

　　洪山村委会、三鸿公司反诉请求：1、确认洪山村委会、三鸿公司与水调歌头公司解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》合法有效;2、判令水调歌头公司立即腾退洪山村委会全部租赁房屋及场地;3、判令水调歌头公司向洪山村委会支付截止腾退日止的房屋及土地占用租金损失(截止2013年6月5日止的损失金额为8225550元);4、判令水调歌头公司承担本案全部诉讼费用。

　　一审法院查明：2002年9月11日，洪山村委会为甲方与水调歌头公司为乙方签订《房屋租赁合同》，甲方将产权属于本方正在施工中的房屋(连带房屋前后左右土地)出租给乙方从事合法的生产经营活动，合同内容如下：第一条、房屋情况，1、房屋座落位置：武汉市洪山区石牌岭路与南湖北路交叉口西北角。2、数量：框架展厅(三层)一座，办公楼一座约1100平方米。3、面积：约11279平方米。4、供电总容量：1000KVA。5、房屋装修及设施：房屋一般装修：外墙为涂料，地面水泥毛面，未吊顶，消防按图施工完毕，水电按图施工完毕(不安吊顶)，空调管道，房屋周围道路、停车场、绿化及窗按乙方图纸施工完毕。(房屋移交后，30天内，甲方将空调管道安装完毕，60天内将周围道路、绿化施工完毕)。6、为保证乙方正常经营，甲方负责协调乙方与各方面的关系。7、甲方保证租赁物没有产权争议，且不得将租赁物为他人担保、抵押、危害乙方的正常经营。第二条、租赁期限，租赁期为20年，自2003年8月22日起至2023年8月21日止。起租时间为房屋移交后的第五个月，起租时间为2003年8月22日，交房时间为2003年4月22日。第三条、租赁房屋移交，交房时甲方向乙方移交合法证件复印件(房产证复印件可缓交)，建筑图纸，有关建筑报建手续复印件，国家有关管理部门检验认可的文件(如消防验收合格批文)。第四条、租金标准及其他费用，1、租金标准：第一年至第四年(即2003年8月22日至2007年8月21日止)，年租金为150万元。第五年、第六年(即2007年8月22日至2009年8月21日止)，年租金为160万元。第七年、第八年(即2009年8月22日至2011年8月21日止)，年租金为170万元。第九年、第十年(即2011年8月22日至2013年8月21日止)，年租金为180万元。第十一年、第十二年(即2013年8月22日至2015年8月21日止)，年租金为185万元。第十三年、第十四年(即2015年8月22日至2017年8月21日止)，年租金为190万元。第十五年、第十六年(即2017年8月22日至2019年8月21日止)，年租金为195万元。第十七年、第十八年(即2019年8月22日至2021年8月21日止)，年租金为200万元。第十九年、第二十年(即2021年8月22日至2023年8月21日止)，年租金为205万元。房屋正式起租后，按先付租金后使用的原则，租金为每季度支付一次，每次为年租金的1/4。租赁期间，乙方使用的水电费自理。第五条、租赁期间房屋修缮及装修装饰，1、租赁期间，由于不可抗拒的自然灾害造成的房屋水电设施损坏，以及由于房屋质量问题引起的屋面渗水，由甲方修缮(如地震、水灾、雷击)，由于乙方使用不当或者自然损坏由乙方修缮;2、租赁期间，乙方需要对该承租房屋进行改扩建或装修装饰须征得甲方书面同意，并报政府有关部门审批、批准后方可施工。第六条、有关转租的约定，1、租赁期间，乙方可将承租房屋部分转租、全部转租其他方须征得甲方同意，转租后甲、乙双方的权利和责任、义务不变。2、本合同签订后，乙方可进行合法的商业活动，甲方不得干涉，并且甲方不得以该房屋进行任何商业活动。第七条、违约责任，1、租赁期间甲方违约，甲方按当年及后一年房租之和的标准向乙方支付违约金，并赔偿其一切经济损失。2、租赁期间乙方违约，须支付当年及后一年租金，且将房屋完整移交甲方，且甲方对乙方的装修费、临时设施建设费等，不给予补偿。第八条、由于不可抗力(水灾、地震、战争)原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。第九条、合同终止和续租，1、本合同期满，乙方应将承租房屋及自建临时设施，临时房屋全部无偿移交甲方，同时甲方对乙方的装修装饰不予补偿。2、本合同期满后，如甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方享有优先承租权。

　　2003年4月22日，出租方洪山村委会与承租方水调歌头公司签订《房屋移交书》，确认房屋符合移交条件，从签字之日起正式移交承租方。水调歌头公司接受租赁房屋后经装修开办了楚灶王大酒店对外经营。

　　2006年4月1日，三鸿公司为甲方与水调歌头公司为乙方签订《租赁商铺合同》，约定：甲方同意出租及乙方同意承租座落于楚灶王大酒店院内附楼一栋面积为7000平方米的房屋;甲方同意给乙方装修时间为四个月，免收租金(2006.4.1-8.14);甲乙双方同意该场所的租赁期从2006年8月15日起至2023年8月15日，期限为17年;租金标准，第一年至第三年(即2006年8月15日至2009年8月15日)，每季度租金为11万元，年租金为44万元。第四年至第六年(即2009年8月15日至2012年8月15日)，每季度租金为12万元，年租金为48万元。第七年至第九年(即2012年8月15日至2015年8月15日)，每季度租金为13万元，年租金为52万元。第十年至第十二年(即2015年8月15日至2018年8月15日)，每季度租金为14万元，年租金为56万元。第十三年至第十七年(即2018年8月15日至2023年8月15日)，每季度租金为15万元，年租金为60万元;乙方应于本合同签订后3日内向甲方首付整个季度租金，一个季度期满后按季支付。具体支付日期为每年的8月15日、11月15日、2月15日、5月15日;甲方按租赁商铺现状标准将租赁商铺交乙方使用。乙方若需在租赁商铺内间隔房屋、安装机电设备、进行必要的电路布线和安装附着物，以及一切内部装修、装饰工程，其所有的设计图、施工方案须得到甲方书面同意后，方可组织施工队伍进场施工。未经甲方书面同意，乙方不得对租赁商铺内甲方原有的设备做任何改动或附加。若经甲方同意乙方可自费进行安装或装修。未经甲方书面同意，乙方不得进行租赁商铺面积的改建或增建。未经甲方书面同意，乙方不得设置任何需要或可能需要增加主要电路负荷的机械或装置。乙方未经甲方事前书面同意而擅自进行装修或改建，甲方有权要求其立即恢复原状，有关费用由乙方自行承担;任何一方提出变更或解除本合同应当提前一个月以书面形式通知对方，经双方协商一致后，本合同可以变更或解除。如遇地震、台风、水灾等不可抗力事件的发生，致使乙方无法继续使用该租赁商铺，无法继续履行或暂时不能履行本合同的，甲方须以书面形式通知乙方有关情况，并于事发后十五日内向乙方提供事故的详细说明及具体证明。经双方协商同意后，可以提前终止或暂缓执行本合同;本合同生效后，甲乙双方均应按本合同的约定全面履行义务，任何一方均不得违反合同的约定;凡因履行本合同所产生的及与本合同有关的纠纷，双方均应协商解决。协商不成，任何一方均可将本争议提交本合同标的物所在地人民法院起诉。《租赁商铺合同》签订后，三鸿公司依约将出租房屋交付给水调歌头公司使用。

　　2012年7月30日，洪山村委会、三鸿公司发出《关于洪山村城中村改造的通知》，内容为：根据《武汉市政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市政府积极推进“城中村”综合改造工作的意见的通知》(武政办[2004]173号)和《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》(武发[2004]13号)文件精神，洪山区洪山街洪山村是武汉市确定进行城中村综合改造的行政村之一，我村改造工作已进入村湾改造阶段，为提高整体城市形象，改善环境面貌，彻底改变脏、乱、差现象，使区域范围内的整体规划布局更加合理，根据市重点办和市规划局的要求，请各租赁单位做好搬家准备。

　　2012年9月5日，洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司发出《关于解除并终止履行<房屋租赁合同>的通知》，内容为：根据《武汉市政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市政府积极推进“城中村”综合改造工作的意见的通知》(武政办[2004]173号)和《中共武汉市委、武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》(武发[2004]13号)文件精神，本村委会是武汉市政府确定进行城中村综合改造的行政村之一，日前本村委会城中村改造所涉地块已经挂牌出让，而贵公司承租的本村委会的房屋属于本次城中村改造范围之列，根据城市规划和发展的需要，贵公司承租的房屋属于此次必须拆迁的范围。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定和贵我双方于2002年9月11日签订的《房屋租赁合同》的相关约定，本村委会特此告知贵公司上述政府行为事项并依法解除贵我双方上述房屋租赁合同。现本村委会特向贵公司发出本书面通知并郑重通知如下：1、贵我双方上述《房屋租赁合同》自本书面通知下发之日起即刻解除并终止履行;2、贵公司应在收到本书面通知之日起七天内腾退租赁房屋并完成人员场地腾退及设施设备拆除搬迁等工作。同日，洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司发出《关于解除并终止履行<租赁商铺合同>的通知》，内容同上。

　　2012年9月20日，水调歌头公司致函洪山村委会、三鸿公司回复如下：1、贵方作为业主方应严格执行租赁合同，维持我公司楚灶王大酒店原址经营，完成未履行的12年租约期;2、即使贵方确须收回酒店所用房地产业，也应在与我公司协商一致的前提下，对我公司的各种损失，譬如合同违约金、员工安置费用、装修投入、营业损失、搬迁过渡费用等等给出合理说法;3、如果贵方违反国家法律法规，强行撕毁合同、用威胁手段阻挠企业经营、甚至将我公司扫地出门，而粗暴侵害我公司权益，我公司及楚灶王大酒店所属近600名员工在切身利益严重受损的情况下将坚决加以抵制，由此而产生的一切后果贵方应完全承担。

　　2012年10月9日，洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司发出《关于要求尽快腾退租赁房屋的函》，内容为：2012年9月，我公司曾致函贵公司，要求贵公司在今年10月前腾退租赁我公司的商铺，完成人员场地腾退及设施设备的拆除搬迁工作。贵公司接通知后亦安排管理人员前来我公司协商，经双方商议，我公司同意贵公司延期至2012年10月底前腾退搬迁完毕。为确保腾退工作的顺利进行，我公司再次郑重致函贵公司，请贵公司务必抓紧时间，按时完成腾退搬迁工作。另，关于贵公司提出的因租赁合同提前终止所导致的损失事宜，请贵公司也尽快向我公司提供损失详细清单，我公司将依据法律法规的相关规定进行审定。

　　2012年11月16日，水调歌头公司向洪山村委会、三鸿公司发出《关于就“楚灶王大酒店”提供装修评估资料的联系函》，内容为：贵方已提出中止履行与我公司签订的《房屋租赁合同》，以两年时间在原址新建房屋并将新建房屋继续出租给我公司进行经营之方案。贵方现委托湖北中衡信资产评估有限公司对我公司经营的“楚灶王大酒店”进行装修评估，并于2012年11月8日致函要求我公司配合评估公司的工作。我公司现根据贵方的要求，提供相关评估资料。鉴于贵方提出的上述方案，我公司认为应以酒店现状按重置方法对装修损失进行评估，而不应以拆除酒店产生的直接损失为限。贵方如同意，请予签收确认。赵平建在《联系函》上签收处签名，并加盖洪山村委会、三鸿公司公章。

　　2012年12月21日，水调歌头公司向洪山村委会、三鸿公司发出《工作联系函》，内容为：由贵村委会与我公司签订，并由贵公司接替履行的关于“楚灶王大酒店”的《房屋租赁合同》项下的有关评估工作正在进行中。贵方委托湖北中衡信资产评估有限公司对我公司“楚灶王大酒店”进行装修评估，我公司与该评估公司已多次接洽并向其提供相关资料。现一家自称“湖北坤衡”的评估公司向我公司开列清单要求提供“楚灶王”相关装修资料，我公司不清楚该公司是否由贵方另行委托。我公司特向贵方致函以确定“湖北坤衡评估公司”是否获得贵方认可。同时，为尽快完成评估工作，我公司已根据该清单将相关资料准备好，现提交给贵方。如贵方对“湖北坤衡评估公司”参与此次评估工作无异议，我公司将配合该公司开展评估工作。另，贵我双方之前磋商中达成如下共识，谨请贵方于本函中一并签章认可：1、“城中村改造”不属于合同第八条之免责事由;2、如双方未商妥过渡方案，则无论双方租赁纠纷以何种渠道解决，贵方应参照我公司近三年盈利赔偿我公司未来十年的预期收益损失。赵平建在《联系函》上签收处签名，并加盖洪山村委会、三鸿公司公章。

　　洪山村委会、三鸿公司主张赵平建在水调歌头公司前述联系函上签名的行为仅表示签收，并未确认水调歌头公司在联系函中的主张。

　　水调歌头公司多次与洪山村委会、三鸿公司协商未果，故而成讼。

　　2013年3月8日，湖北省武汉市洪山区人民法院就原告三鸿公司起诉被告水调歌头公司房屋租赁合同纠纷一案，针对水调歌头公司以三鸿公司作为房屋租赁合同的一方当事人已向湖北省高级人民法院提起诉讼，该院于2013年1月11日立案，本案应裁定移送给先立案的法院为由提出的管辖权异议，作出(2013)鄂洪山民商初字第00125号民事裁定，裁定将案件移送湖北省高级人民法院审理。

　　一审法院委托武汉天马东湖房地产估价有限公司(以下简称天马估价公司)对湖北省武汉市洪山区雄楚大街183号楚灶王酒店(含卡宴酒店)房屋扩建、装饰装修工程及附属设备工程价值进行司法鉴定。天马估价公司于2013年7月25日作出武天评报房字[2013]117号《房地产估价报告》，鉴定结论为在估价时间点2013年1月11日满足假设及限制条件下楚灶王酒店(含卡宴酒店)房屋扩建、装饰装修工程及附属设施设备评估价格为1723.25万元。2013年9月13日，天马估价公司经补充评估，作出武天评报房字[2013]117-1号《房地产估价报告》，鉴定结论为：在估价时间点2013年1月11日满足假设及限制条件下楚灶王酒店二楼宴会厅空调系统和KTV空调系统评估价格为人民币40.79万元。本次评估将两次评估结果汇总，即在估价时间点2013年1月11日满足假设及限制条件下楚灶王大酒店房屋扩建、装饰装修工程及附属设施设备评估价格为1764.04万元，其中装饰装修工程1006.37万元，设施、设备420.96万元，扩建工程336.71万元。

　　一审法院委托湖北安华会计师事务有限公司(以下简称安华会计事务公司)对双方签订的《房屋租赁合同》剩余租期内水调歌头公司楚灶王大酒店经营的预期可得利益进行司法鉴定。安华会计事务公司于2014年2月28日作出鄂安华[2014]法鉴字第001号《关于剩余租期内湖北水调歌头饮食文化发展有限公司楚灶王大酒店经营的预期可获得利益司法会计鉴定意见书》，鉴定结论为：水调歌头公司楚灶王大酒店2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为玖仟肆佰肆拾玖万伍仟捌佰元(94495800元)。该鉴定意见书载明，楚灶王大酒店2010年利润为94.48万元，2011年利润为360.77万元，2012年利润为984.31万元。

　　同时查明，武汉市洪山区洪山乡洪山村是武汉市第一批“城中村”综合改造的试点村，其集体经济改制工作于2005年3月完成，并经武汉市洪山区人民政府洪政[2005]31号文批复，同意撤销村民委员会，建立居民委员会。其集体资产(含土地房屋、无形资产)经武汉洪发会计事务有限责任公司进行资产评估，净资产为23898.1341万元，除改制成本后，18175.89万元，量化到村民(股民)共同出资于2005年4月11日组建成立三鸿公司。

　　补充查明，2005年11月24日，武汉市城市规划管理局作出武规函[2005]68号《市规划局关于<洪山村综合改造规划>的批复》，原则同意《洪山村综合改造规划》。《洪山村综合改造规划》将楚灶王大酒店所占用的土地确定为产业用地。

　　2011年3月18日，武汉市人民政府发布[2011]第54号征收土地公告，实施征收单位为武汉市人民政府(武汉市土地整理储备中心)，用地项目名称为洪山村综合改造还建用地，土地用途为商业、城市道路、市政设施、绿化用地，征收土地地点为武汉市洪山区洪山乡洪山村，用地总面积3.6344公顷,四至范围详见1/2000虚红线图，现状土地类型为建设用地3.6344公顷。水调歌头公司租赁使用的房屋所占用的土地在征收土地的四至范围内。

　　2012年10月25日，武汉市洪山区城中村综合改造办公室向武汉市土地利用和城市空间规划研究中心出具《关于调整洪山村城中村改造还建及产业用地条件的函》，其中载明：为解决洪山村被拆迁房要求原地还建的要求、天窗国有地块拆迁还建和产业用地不足的矛盾，该村经村委会和董事会研究决定，拟将C1地块(保留产业用地)上的“楚灶王大酒店”拆除，并重新建成商业住宅综合楼，其中商业部分仍为村集体产业，住宅部分用于还建被拆迁村民及要求原地还建的国有土地拆迁居民。将公安厅调剂给洪山村的警犬基地H9还建地块由原规划的还建用地调整为产业用地。产业用地不足的商业建筑面积在C1产业地块和调剂的警犬基地地块上增加商业建设规模予以综合平衡，以满足该村还建、产业用地及建设规模的需求。

　　2012年12月14日，武汉市人民政府副秘书长王继连主持召开2012年第25次城中村改造工作联席会议，议定：关于洪山区洪山村调整产业、还建用地方案问题。洪山区政府提出，为缓解拆迁安置矛盾，拟将村域范围内的产业用地与村域外的还建用地进行置换，以便于增加村域范围内还建规模。即：将原改造规划方案中产业用地C1调整为还建用地，原还建用地H9调整为产业用地，并将已批复的产业建设面积(2.37万平方米)在还建用地中统筹建设，对应的还建、产业建设面积保持不变。经研究，会议原则同意洪山区政府意见。由市国土规划局负责，指导洪山区政府地调整方案。

　　另查明，在武汉市洪山区人力资源局鉴证下，水调歌头公司向楚灶王大酒店及蓝卡晏KTV员工支付提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元。

　　根据双方当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点为：(一)洪山村委会、三鸿公司解除租赁合同的行为是否有效;(二)水调歌头公司主张经济损失的诉讼请求应否得到支持;(三)洪山村委会、三鸿公司要求水调歌头公司腾退房屋并且主张租金损失的反诉请求应否得到支持;(四)洪山村委会、三鸿公司提起反诉是否属于一案两诉。

　　一审法院认为，2002年9月11日洪山村委会与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》，及2006年4月1日三鸿公司与水调歌头公司签订的《租赁商铺合同》均系签约当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》签订后，洪山村委会、三鸿公司依约将出租房屋交付给水调歌头公司使用，水调歌头公司也按时向洪山村委会、三鸿公司支付房屋租金。双方当事人均依照合同的约定履行了自己的义务。

　　2012年9月5日，洪山村委会、三鸿公司以水调歌头公司租赁的房屋属于城中村改造范围而必须进行拆迁为由向水调歌头公司发出《关于解除并终止履行<房屋租赁合同>的通知》、《关于解除并终止履行<租赁商铺合同>的通知》，告知当日即解除双方签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》。水调歌头公司遂诉至一审法院，要求确认洪山村委会、三鸿公司解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的行为不发生法律效力。从本案查明的事实来看，水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地已被纳入武汉市人民政府为实施洪山村综合改造还建用地项目而征用的土地范围内，洪山村委会、三鸿公司据此主张本案存在不可抗力而无法履行《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的情形。因《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》中均未约定洪山村委会、三鸿公司在不可抗力的情形下享有解除合同的权利，故本案不存在洪山村委会、三鸿公司行使合同解除权的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《房屋租赁合同》第八条约定，由于不可抗力(水灾、地震、战争)原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。虽然该合同仅列举了水灾、地震、战争等不可抗力的情形，但是在现实生活中不可抗力的情形是复杂多样的，具体包括自然灾害，如台风、地震、洪水、冰雹等;政府行为，如征收、征用等;社会异常事件，如罢工、骚乱等，故水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征用属于不可抗力的情形。由于水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征用后用于实施洪山村综合改造还建用地项目，已无法继续提供给水调歌头公司租赁使用，导致双方签订《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的目的已无法实现，洪山村委会、三鸿公司在此情形下解除与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项的规定。水调歌头公司主张洪山村委会、三鸿公司解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的行为不发生法律效力，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。洪山村委会、三鸿公司反诉请求确认洪山村委会、三鸿公司解除与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》合法有效的主张成立，一审法院予以支持。

　　《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。水调歌头公司在接收租赁房屋后进行了装饰装修以经营楚灶王大酒店，相关投入已物化并附着于租赁房屋上，在《房屋租赁合同》解除后，水调歌头公司应将租赁房屋返还给洪山村委会、三鸿公司，洪山村委会、三鸿公司应将水调歌头公司对租赁房屋的投入折价予以补偿。对于水调歌头公司对租赁房屋的投入现值，一审法院委托天马估价公司进行了鉴定，天马估价公司出具武天评报房字[2013]117号、[2013]117-1号《房地产估价报告》。因天马估价公司具有相应的鉴定资质，鉴定资料已经双方当事人质证，天马估价公司到现场据实进行了勘验，鉴定结论并经水调歌头公司和洪山村委会、三鸿公司质证，鉴定程序合法，鉴定依据充分，水调歌头公司对鉴定报告没有异议，洪山村委会、三鸿公司虽提出异议但并未提交证据证明鉴定报告存在法定不应采信的情形，亦未申请重新鉴定，天马估价公司的鉴定结论依法应作为本案的定案依据。《房地产估价报告》确定楚灶王大酒店房屋扩建、装饰装修工程及附属设施设备评估价格为1764.04万元，其中装饰装修工程1006.37万元，设施、设备420.96万元，扩建工程336.71万元。对于装饰装修工程部分因附着于租赁房屋上，属不可移动部分，该部分价款1006.37万元洪山村委会、三鸿公司应予补偿。而水调歌头公司主张鉴定报告漏算的主楼消防及室外绿化工程、室外动力系统费用，因水调歌头公司并未提交证据证明该费用应由洪山村委会、三鸿公司承担及具体数额，应承担举证不能的法律后果，一审法院不予支持。对于设施、设备因属可移动部分，水调歌头公司可自行收回，洪山村委会、三鸿公司对此不予补偿。对于扩建工程，因《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》约定水调歌头公司需要对承租房屋进行改扩建须征得洪山村委会书面同意，而水调歌头公司并未提交证据其实施的扩建工程已征得洪山村委会书面同意，故扩建工程费用应由水调歌头公司自行承担。虽然《房屋租赁合同》第八条约定由于不可抗力原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任，但是并未约定在《房屋租赁合同》解除后洪山村委会、三鸿公司对水调歌头公司的投入可无偿占有，不作任何补偿，据此洪山村委会、三鸿公司的相关抗辩主张不能成立，一审法院不予支持。由于洪山村委会、三鸿公司解除与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》系行使法定解除权的结果，不构成违约行为，水调歌头公司主张洪山村委会、三鸿公司应向其支付违约金3650000元缺乏事实依据，一审法院不予支持。尽管洪山村委会、三鸿公司解除《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》不构成违约，但是水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征用后用于实施洪山村综合改造还建用地项目，洪山村委会、三鸿公司系实际的受益人，从公平原则出发，水调歌头公司在《房屋租赁合同》被解除后无法经营楚灶王大酒店而向员工支付的提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元，应由洪山村委会、三鸿公司承担。至于水调歌头公司主张的向第三方支付的违约金1089300元，因水调歌头公司提交的证据系白条，并无第三方出具的证明佐证，水调歌头公司亦未申请一审法院委托鉴定机构对上述费用进行审核确定，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张不予支持。由于《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的解除并非水调歌头公司的违约行为所导致，而是因为不可抗力所致，且在上述合同解除后，水调歌头公司已不能在租赁的房屋中继续经营楚灶王大酒店，需要重新寻找场地以经营楚灶王大酒店，这必然导致楚灶王大酒店在一段时间内无法正常开展生产经营，从公平原则出发，一审法院确定洪山村委会、三鸿公司对水调歌头公司2013年的经营利润损失进行补偿。虽然一审法院根据水调歌头公司的申请，委托安华会计事务公司对双方签订的《房屋租赁合同》剩余租期内水调歌头公司楚灶王大酒店经营的预期可得利益进行司法鉴定，安华会计事务公司出具鄂安华[2014]法鉴字第001号《关于剩余租期内湖北水调歌头饮食文化发展有限公司楚灶王大酒店经营的预期可获得利益司法会计鉴定意见书》确定水调歌头公司楚灶王大酒店2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为94495800元，但由于洪山村委会、三鸿公司在本案中不存在着违约行为，亦无需赔偿水调歌头公司的预期收益损失，一审法院不宜依据该鉴定结论确定水调歌头公司2013年的经营利润损失。因楚灶王大酒店2010年利润为94.48万元，2011年利润为360.77万元，2012年利润为984.31万元，考虑水调歌头公司经营楚灶王大酒店必须进行投入、可能存在的经营风险等因素，一审法院酌定将三年利润的平均值4798533.33元作为水调歌头公司2013年的经营利润损失。

　　洪山村委会、三鸿公司反诉要求水调歌头公司腾退房屋并且主张水调歌头公司支付租金损失，因洪山村委会、三鸿公司已将楚灶王大酒店拆除，一审法院对洪山村委会、三鸿公司要求水调歌头公司腾退房屋的反诉请求不予支持。由于水调歌头公司在收到洪山村委会、三鸿公司解除合同通知后已无法正常经营楚灶王大酒店，水调歌头公司因此遭受了损失，而洪山村委会、三鸿公司系政府征用行为的实际受益人，一审法院对洪山村委会、三鸿公司要求水调歌头公司支付租金损失的反诉请求亦不予支持。虽然三鸿公司以水调歌头公司为被告在湖北省武汉市洪山区人民法院提起了房屋租赁合同纠纷，但在水调歌头公司提出管辖权异议后，湖北省武汉市洪山区人民法院裁定将案件移送一审法院审理。故水调歌头公司主张洪山村委会、三鸿公司提起反诉属于一案两诉与事实不符，一审法院不予支持。

　　综上，水调歌头公司关于洪山村委会、三鸿公司应向其支付补偿款的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持，其他诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回。洪山村委会、三鸿公司的反诉请求部分成立，一审法院予以支持，其他请求不能成立，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第(一)项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、洪山村委会、三鸿公司向水调歌头公司发出《关于解除并终止履行<房屋租赁合同>的通知》、《关于解除并终止履行<租赁商铺合同>的通知》的行为有效;二、洪山村委会、三鸿公司于判决生效之日起十五日内支付水调歌头公司装饰装修工程价款1006.37万元、支付提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元、经营利润损失补偿金4798533.33元，共计20817873.87元。三、驳回水调歌头公司的其他诉讼请求。四、驳回洪山村委会、三鸿公司的其他反诉请求。如未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费823686元，由水调歌头公司负担411843元，由洪山村委会、三鸿公司负担411843元。反诉案件受理费69379元，由水调歌头公司负担34689.50元，由洪山村委会、三鸿公司负担34689.50元。

　　本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。水调歌头公司提交证据如下：证据一，武汉市国土资源和规划局2013年6月17日专题会议纪要(67)，涉及本案的内容为洪山村城中村改造还建及产业项目包括H1-H8、C1、H10共十个地块，原则同意洪山村还建与产业用地之间的指标可以总体平衡、打通计算，方案成熟即可分批上报市局方案会研究确定。证明原洪山村城中村改造还建及产业项目范围并不包含H9地块，该次会议也未审批C1地块与H9地块的置换。证据二，武汉市国土资源和规划局洪山分局查询结果(2018年1月31日)，证明截至2018年1月31日，案涉地块的土地性质仍为集体土地性质，土地证并未被注销，也未被征收、挂牌出让。证据三，九龙大酒店现状照片，证明同样规划为产业用地的九龙大酒店至今保存且仍在经营，故案涉房屋的拆除系洪山村委会自主为之。证据四，案涉地块地上建筑物现状照片，证明案涉房屋拆除后重建的商业住宅综合楼1-3层商业部分仍由村集体经营，洪山村委会、三鸿公司完全可以将该商业部分提供给水调歌头公司继续使用，案涉《房屋租赁合同》仍可继续履行。

　　洪山村委会、三鸿公司质证认为：关于证据一，不是新证据，且没有原件，证据的真实性、合法性及来源均无法确定，不予质证。关于证据二，该查询结果备注复印无效，水调歌头公司并没有向法庭提交该证据的原件，且内容有严重的错误，该查询结果中洪山村的权属性质为集体土地使用权，使用权类型却为划拨，集体土地使用权不存在划拨的概念。对证据三、四，均属于网络截图，证据的来源及真实性均无法核对，不能作为认定本案事实的依据，也不属于新证据。

　　洪山村委会、三鸿公司提交以下证据：建设用地规划许可证(发证日期2016年8月26日)、建设项目选址意见书(核发日期2014年9月4日)及武汉市建设用地批准书各一份，证明包含楚灶王大酒店占地在内的C1地块被武汉市政府征收后，根据被拆迁人的需要将C1地块调整为还建用地，用于还建和安置被拆迁人;该地块已办毕征收土地批后手续，准予作为国有建设用地。

　　水调歌头公司质证认为：1、关于真实性，请合议庭核实。2、该证据不属于新证据，不应采纳，且洪山村委会、三鸿公司申请许可证的期间亦是涉案期间，系其为了制造不可抗力而后补的。3、证上的用地单位是三鸿公司，项目名称除了还建用地还有产业用地，表明三鸿公司有能力继续履行租赁合同。4、建设用地规划许可证备注标明“自取得本证之日起两年内未取得建设用地批准文件或者建设工程规划许可证，又未经原审批机关同意延期的，建设用地规划许可证自行失效”，故失效期间将至。

　　本院对水调歌头公司提交的证据认证如下：对证据一、二、四，虽然洪山村委会、三鸿公司并不认可，但能够和本案其他事实相印证，本院予以认定;对证据三，因与案涉土地和房屋无关，和本案不具有关联性，本院不予采纳。对洪山村委会、三鸿公司提交的证据认证如下：对该证据的真实性，本院经核实后予以认定。但上述证据是否能达到各方的证明目的，本院将结合本案的其他情况予以综合评定。

　　本院另查明：案涉地块经《省国土资源厅关于批准武汉市2010年度城中村改造第三批次建设用地的函》(鄂土资函[2010]374号)批准，办毕征收土地批后手续，并于2014年1月17日经武汉市人民政府《武汉市建设用地批准书》(武土批准书[2014]第23号)批准，作为国有建设用地。案涉地块上的原楚灶王大酒店拆除后，新建的商业住宅综合楼1-3层的商业部分仍归洪山村委会、三鸿公司所有。

　　本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

　　本院认为，根据双方当事人的上诉与答辩意见，本院归纳本案二审争议的焦点问题是：1、洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的理由是否成立;2、一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确;3、合同解除后水调歌头公司的损失范围和具体数额如何认定。

　　一、关于洪山村委会、三鸿公司因不可抗力解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的理由是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;……”案涉《房屋租赁合同》第八条也约定，由于不可抗力(水灾、地震、战争)原因造成本合同不能继续履行，双方互不负责任。虽然该合同仅列举了水灾、地震、战争等不可抗力的情形，但根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，不可抗力并不限于双方当事人在上述《房屋租赁合同》中约定的情形，应以有关客观情况是否同时具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征加以综合判断。具体到本案中，根据武汉市人民政府2011年3月18日发布的[2011]第54号征收土地公告，案涉土地作为洪山村综合改造还建用地，在征收土地的四至范围内，并根据《省国土资源厅关于批准武汉市2010年度城中村改造第三批次建设用地的函》(鄂土资函[2010]374号)及《武汉市建设用地批准书》(武土批准书[2014]第23号)文件，随后办毕征收土地批后手续，在拆除原楚灶王大酒店后作为国有建设用地使用。因案涉土地被政府征收，并导致案涉房屋因政府征收行为被拆除，显然已无法继续提供给水调歌头公司租赁使用，故双方签订《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的目的已无法实现。在此情形下,洪山村委会、三鸿公司可以依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项的规定，解除其与水调歌头公司签订的《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》。水调歌头公司上诉称案涉地块被置换进而被拆迁系洪山村委会、三鸿公司策划并操纵的结果，对此本院认为，根据《中共武汉市委武汉市人民政府关于积极推进“城中村”综合改造工作的意见》中关于城中村改造“要认真听取村民意见、反映村民意愿”的原则精神，洪山村委会、三鸿公司分别作为基层村民自治组织、村集体经济组织，有责任将该村在还建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映给上级政府，但这并不能改变上述征收及拆迁行为系政府行为的属性，即有关征收及拆迁行为仍是由政府决定并付诸实施的强制行为，符合不可预见性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能归责于本案任何一方。水调歌头公司还上诉称洪山村委会、三鸿公司在取得新建的商业住宅综合楼的商业部分后仍可以继续履行租赁合同，对此本院认为，新建商业住宅综合楼商业部分与案涉房屋并不属于同一标的物，在双方没有协商一致的情况下，水调歌头公司要求洪山村委会、三鸿公司按原租赁合同继续出租给水调歌头公司缺乏依据。

　　二、关于一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确的问题。因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。一审法院鉴于水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征收后用于实施洪山村综合改造还建用地项目，故洪山村委会、三鸿公司系洪山村综合改造后的实际受益人，从公平原则出发，判令洪山村委会、三鸿公司对水调歌头公司所受损失予以补偿。洪山村委会、三鸿公司不服，上诉称本案不符合公平原则的适用条件，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，一审法院在本案中对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的洪山村委会、三鸿公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。

　　三、关于案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》解除后水调歌头公司的损失范围和具体数额问题。第一，关于水调歌头公司主张的扩建工程损失336.71万元及附属设施设备损失420.96万元问题。对于扩建工程，因案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》明确约定水调歌头公司对所承租的房屋进行改扩建须征得洪山村委会的书面同意，而水调歌头公司并未提交证据证明上述扩建工程已征得洪山村委会的书面同意，其上诉所称的洪山村委会已默示同意，洪山村委会既不认可，也缺乏合同或法律依据，故该扩建工程的费用应由水调歌头公司自行承担。对于附属设施设备损失420.96万元，因该设施设备为可移动财产，因此水调歌头公司可自行收回。水调歌头公司上诉称案涉房屋一夜之间被强拆，水调歌头公司根本没有时间和机会转移，因洪山村委会、三鸿公司早在2012年9月5日就提前向水调歌头公司发出《关于解除并终止履行<房屋租赁合同>的通知》，且水调歌头公司无证据证明系洪山村委会、三鸿公司实施了上述强拆行为，故水调歌头公司要求洪山村委会、三鸿公司承担附属设施设备损失的依据不足。第二，关于水调歌头公司主张的其向第三方(即78位预定宴席的客人及两家厨房设备供应商)支付的违约金及定金1089300元。因水调歌头公司并未向法院提供实际支付凭证，一审判决以该证据系白条，并无第三方出具的证明，也未申请法院委托鉴定机构审核为由不予认定并无不当。第三，关于水调歌头公司主张的365万元违约金问题。由于洪山村委会、三鸿公司系因不可抗力而解除案涉《房屋租赁合同》、《租赁商铺合同》，行使的是法定解除权，故不涉及到含违约金在内的违约责任问题。第四，关于预期利益损失问题，水调歌头公司依据安华会计事务公司所作的鄂安华[2014]法鉴字第001号《关于剩余租期内湖北水调歌头饮食文化发展有限公司楚灶王大酒店经营的预期可获得利益司法会计鉴定意见书》，主张其2013-2023年度持续经营的预期可获得利益为94495800元，因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》的解除并非水调歌头公司的违约行为所致，而是因为不可抗力，故本案不宜按照违约赔偿的原则，对水调歌头公司主张的上述预期可获得利益全部认定。一审法院考虑在上述合同解除后，水调歌头公司需要重新寻找场地，这必然导致楚灶王大酒店在一段时间内无法正常开展经营，理应给一年宽限期，故从公平原则出发，酌定按2010-2012年三年利润的平均值4798533.33元作为水调歌头公司2013年的经营利润损失的补偿，符合本案的实际情况，较为公允。洪山村委会、三鸿公司上诉称应按2003年至2012年的平均利润来认定水调歌头公司2013年的经营利润损失，对此本院认为，考虑价格、市场因素及经济发展情况的变化，采取近三年的平均利润值，更为客观。第五，关于水调歌头公司向其员工支付的提前解除劳动合同经济补偿金5955640.54元的问题，上述款项的支付经武汉市洪山区人力资源局的鉴证，且是因案涉《房屋租赁合同》和《租赁商铺合同》被解除、水调歌头公司无法继续经营而向其员工支付，应予认定。该经济补偿金与2013年的经营利润损失均为水调歌头公司因合同解除而遭受的损失，并不存在重复内容，洪山村委会、三鸿公司关于两者不应均支持的上诉主张不能成立。

　　此外，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自分担的诉讼费用数额。当事人诉讼请求获得支持的比例并不是人民法院决定诉讼费分担的唯一考量因素。一审法院鉴于双方当事人对合同的解除和损失的发生均不存在过错，根据本案的综合情况，判令双方对本案一审诉讼费各半负担，并无不当。

　　综上，水调歌头公司与洪山村委会、三鸿公司的上诉请求均不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费560565.63元，由湖北水调歌头饮食文化发展有限公司负担471769.63元，由武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会、武汉三鸿实业有限责任公司负担88796元。

　　本判决为终审判决。

　　审判长　　杨立初

　　审判员　　刘雪梅

　　审判员　　刘京川

　　二〇一八年十二月二十五日

　　法官助理刘平安

　　书记员苗歌歌