参照国有土地上房屋征收补偿标准对其房屋价值评估

　　山东省枣庄市中级人民法院

　　(2017)鲁04行终22号

　　2017年12月22日

　　案由：行政赔偿

　　引用法条

　　《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款

　　《中华人民共和国国家赔偿法(2012修正)》第七条第一款

　　《中华人民共和国国家赔偿法(2012修正)》第三十二条

　　《中华人民共和国国家赔偿法(2012修正)》第三十六条第四项

　　《中华人民共和国国家赔偿法(2012修正)》第三十六条第八项

　　《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条

　　《中华人民共和国行政诉讼法(2017修正)》第八十七条

　　《中华人民共和国行政诉讼法(2017修正)》第八十九条第一款

　　争议焦点

　　薛城区政府对王满意应予赔偿的项目具体包括哪些,应予赔偿的标准、数额应为多少。

　　当事人信息

　　原告(上诉人):王满意

　　被告(上诉人):枣庄市薛城区人民政府(以下简称薛城区政府)

　　基本案情

　　2008年2月28日,被告薛城区政府成立了城中村改造工作领导小组,具体负责包括原告王满意所在村庄在内的城中村改造工作的组织实施。

　　2010年10月14日,被告工作人员通过摸底调查,明确了原告房屋面积为300.24m2(其中主房面积245.64m2,补偿单价850元;配房面积54.6m2,补偿单价600元);附属物共22项,补偿总计94918.35元。原告认为补偿标准过低,拒绝签订补偿安置协议。2011年1月29日,原告住房被强制拆除。

　　2013年6月,原告在滕州市人民法院起诉,请求确认强拆其房屋违法。后该院作出(2013)滕行初字第79号行政判决,确认薛城区政府强拆原告房屋的行为违法,该判决现已生效。

　　本案审理中,2016年1月15日,被告提出评估申请,要求对原告房屋在被拆除时点的相应价值进行评估认定。一审法院接受申请后,依法委托鉴定机构进行评估。后评估公司于2016年8月24日出具了评估报告书,主要内容为:“……估价对象在价值时点为一处宅基地房屋,土地性质为集体土地。现其土地性质已变为国有出让土地,地上建有房地产楼盘。价值时点:2011年1月29日,为估价对象房屋被拆除之日。估价结果:估价对象房地产在价值时点的市场价值为人民币88.02万元。”原告对该评估报告予以认可,而被告提出异议。

　　二审另查明,山东省人民政府于1995年1月12日作出《山东省人民政府关于将枣庄市薛城区薛城镇北一村等无地农民的农村户口转为城镇居民户口批复》(鲁政〔1995〕4号),同意枣庄市人民政府将薛城区薛城镇东小庄村2664人的农村户口转为城镇居民户口。又查明,在另案当事人魏德山夫妇诉薛城区政府行政赔偿一案中,王满意被拆除房屋坐落地东小庄全村在1999年7月经山东省人民政府批准的《枣庄市城市总体规划(1997—2010年)》中被确定为城市建设用地范围内。在2010年10月24日的薛城区政府文件(薛政法〔2010〕65号)《关于申请薛城区常庄镇东小村延续城中村改造政策的请示》中载明:“东小村因属国有土地,被纳入棚户区改造范围。”还查明,根据另案原告魏德山夫妇的申请并结合本案实际,该院在枣庄市房地产开发和房屋征收管理办公室调取了2017年1~9月薛城区金水湾A区项目商品住宅网签均价数据:2017年1~9月薛城区金水湾A区项目商品住宅网签均价为4576元/m2。

　　裁判焦点

　　薛城区政府对王满意应予赔偿的项目具体包括哪些,应予赔偿的标准、数额应为多少。

　　裁判要旨

　　山东省滕州市人民法院经审理认为:已生效的(2013)滕行初字第79号行政判决已确认被告薛城区政府强行拆除原告房屋的行为违法,因此,原告请求赔偿的条件已经成立。被告强拆原告房屋造成原告相关财产灭失,应按照直接损失给付相应的赔偿金。《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定,征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿,补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区,土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的,人民法院一般应予支持,但应当扣除已经取得的土地补偿费。原告居住区域在实施城中村改造时已经纳入城市规划区,原告要求参照国有土地上房屋征收补偿标准对其房屋价值评估,符合上述规定。房屋价值评估报告书的评估分析及结果合法有效,可以作为原告房屋价值损失的裁判依据;被告对该评估报告的异议理由不能成立。关于房屋附属物损失,原告认可了《城中村改造拆迁补偿明细表》中计算的附属物补偿金额,对原告自认的数额,被告没有异议,可直接作为该项损失的裁判依据。关于被砸毁物品的损失,原告虽自行列举了损失清单,但没有有效证据加以印证,无法予以确认。关于原告主张的搬迁补助费、临时安置补助费的诉求,不属于行政赔偿范围,不予支持。本案系行政赔偿之诉,原告主张的利息损失,无法律依据,不予支持。该院依照《中华人民共和国国家赔偿法》第七条第一款,第三十二条,第三十六条第(四)项、第(八)项;《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定,判决如下:一、被告枣庄市薛城区人民政府于判决生效之日起三十日内赔偿原告王满意房屋价值损失880200元、附属物价值损失94918.35元,合计975118.35元;二、驳回原告王满意的其他赔偿请求。

　　王满意不服原审判决,提起上诉称:一审未支持搬迁补助费、临时安置补助费、被砸物品损失、利息损失错误。上诉请求:1.维持原判第一项;2.撤销原判第二项,并改判增加薛城区政府赔付王满意下列损失:搬迁补助费损失3000元、临时安置补助费损失231607元、被砸物品损失20000元、利息损失(自2011年1月29日住房被强拆之日起,以1229725.35元为基数,按照每日万分之1.75元的利率标准计算至实际给付之日)。

　　薛城区政府亦不服原审判决,提起上诉称:原审依照“参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”对原告房屋进行价值评估认定,并以此为据判令薛城区政府承担赔偿责任,于事实、法律均无依据。上诉请求:撤销原判,将案件发回重审。

　　山东省枣庄市中级人民法院二审认为,按照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十七条的规定,人民法院审理上诉案件,应当对原审人民法院的判决、裁定和被诉行政行为进行全面审查。据此,该院对原审判决进行了全面审查。

　　关于被强拆房屋的价值问题,该院认为,本案房屋于2011年1月29日被拆除,至今未获赔偿,原审法院于2016年3月委托有资质的鉴定机构对涉案房屋进行市场价格评估,评估机构于同年8月对该房屋市场价格作出评估报告时选取的时间节点为该房屋被强拆时即2011年1月29日,对王满意而言显失公平;同时,原审评估机构对涉案房屋评估时将该房屋所在土地性质定性为“集体土地”,只是“现在已变为国有土地”,评估时是“参照国有土地上房屋评估标准”进行,但根据二审查明的事实可知,王满意房屋被拆除时其坐落土地已变为国有土地。可见,原审评估时对房屋坐落土地定性不当,这也很可能影响最终的评估结果。因此,原审的评估报告存在严重缺陷,评估报告所得数据不应采用。山东省高级人民法院在与王满意同村的另案当事人魏德山夫妇等诉薛城区政府行政赔偿三案的发回重审裁定中明确指出:“对于薛城区政府赔偿上诉人房屋损失的数额,应当比照同区位、现阶段房屋的市场价格计算。”因此,对王满意房屋损失的赔偿也应比照同区位、现阶段房屋市场价格计算。王满意原被拆除房屋所在地被征收为国有土地后,现在原处兴建了薛城区金水湾A区小区,故该院在枣庄市房地产开发和房屋征收管理办公室调取的2017年1~9月薛城区金水湾A区项目商品住宅网签均价4576元/m2即同区位、现阶段的市场价格,可以作为对王满意被拆除主房赔偿的单价标准。对配房赔偿的单价标准,可以比照2007年枣庄市人民政府112号令、枣价发〔2006〕78号文件综合评定的补偿标准中合法配房补偿单价占合法主房补偿单价的比例即主房单价的70.59%(600元/m2÷850元/m2),即3230.20元/m2(4576元/m2× 70.59%)计算赔偿配房的单价。故对王满意房屋损失的赔偿总额为1300417.56元(245.64m2×4576元/m2+54.6m2×3230.20元/m2)。

　　关于附属物的损失问题,对附属物价值94918.35元,原审时各方当事人均无异议,二审对该数额予以确认。

　　关于附属物之外的被砸物品的损失问题,对违法强拆造成的财产损失,应予赔偿。本案中,薛城区政府未提供证据证明其在实施强制拆除过程中采取了证据保全措施,也不能证明其按正当程序妥善保管了王满意的室内物品,对此,薛城区政府应承担举证不能的法律后果。根据王满意提供的被砸毁物品清单,结合日常生活经验,考虑物品折旧等因素,酌定赔偿10000元为宜。

　　关于搬迁补助费、临时安置补助费问题,该院认为,王满意的住房被强拆后,因搬迁另择新居,会产生合理的费用;王满意的房屋被强拆后,薛城区政府没有为其提供周转用房,也未提供临时安置补助费,王满意无论是租房还是通过其他途径解决住房问题,都会产生直接损失。对此,可以参照自2007年5月1日起施行的《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》(枣庄市人民政府令第112号)第三十三条、第三十四条的规定,由薛城区政府向王满意一次性支付搬迁补助费500元、临时安置补助费3002.4元(300.24m2×10元/m2,铁皮棚厦面积不计算在住房面积内)。

　　关于利息损失问题,因该院在另案当事人魏德山夫妇等诉薛城区政府行政赔偿三案中调取的枣庄房地产开发办出具的薛城区金水湾A区商品住宅网签均价系同区位、现阶段的价格,故对王满意要求赔偿利息的诉讼请求,不予支持。

　　综上,上诉人王满意的部分上诉理由成立,对其合法的上诉请求予以支持;上诉人薛城区政府的上诉理由不能成立,不予支持。原审判决认定部分事实不当,予以纠正。本案经该院审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款,并参照自2007年5月1日起施行的《枣庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第三十三条、第三十四条之规定,判决如下:一、撤销山东省滕州市人民法院(2013)滕行初字第80号行政赔偿判决;二、上诉人枣庄市薛城区人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿原告王满意房屋损失1300417.56元、附属物损失94918.35元、被砸物品损失10000元、搬迁补助费500元、临时安置补助费3002.4元,共计1408838.31元;三、驳回上诉人枣庄市薛城区人民政府的诉讼请求和上诉人王满意的其他赔偿请求。