一、不动产登记机构的确定 【办案依据】 1.
中华人民共和国物权法：第十条。
2.
中华人民共和国土地管理法：第十一条。
3.中华人民共和国城市房地产管理法：第六十一条、第六十二条、第六十三条。
4.中华人民共和国农村土地承包法：第二十三条第一款。
5.中华人民共和国森林法：第三条第二款。
6.中华人民共和国草原法：第十一条。
7.中华人民共和国渔业法：第十一条。
8.中华人民共和国海域使用管理法：第十九条。
9.中华人民共和国担保法：第四十二条。
10.
中华人民共和国土地管理法实施条例：第四条、第五条、第六条。
11.不动产登记暂行条例：第四条、第七条、第十五条第一款。
12.不动产登记暂行条例实施细则：第二条、第三条、第四条。
13.房屋登记办法：第三条、第四条。
14.土地登记办法：第三条。
15.林木和林地权属登记管理办法：第二条。
16.海域使用权登记办法：第五条。
17.矿产资源勘查区块登记管理办法：第四条。
18.矿产资源开采登记管理办法：第三条。
19.矿业权出让转让管理暂行规定：第六条。
20.企业动产抵押物登记管理办法：第十七条。
21.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二条、第三条、第五条、第六条。
22.不动产登记操作规范（试行）：1.1.5、1.2.4。
【裁判要点】 1.房屋登记主管部门不履行登记职责的认定 裁判要点：房屋登记主管部门以不属于法规范畴的规范性文件为依据，不履行房屋登记法定职责的，人民法院不予支持。
适用解析：国家对不动产实行统一登记制度。不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。如果相关机构发布的规范性文件既不属于法律、行政法规、地方性法规、规章的范畴，且与《物权法》、《
土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》等有关不动产登记的法律、行政法规、政府规章相抵触，不能成为房屋登记主管部门不履行房屋登记法定职责的依据。
参考案例：陈爱华诉南京市江宁区住房和城乡建设局不履行房屋登记法定职责案（江苏省南京市江宁区人民法院2013年7月24日行政判决）。
2.县级以上人民政府土地行政主管部门进行土地确权的效力 裁判要点：县级、县级以上人民政府土地行政主管部门以自己的名义确认土地所有权、使用权的，属于超越职权，依法应予撤销。
适用解析：根据《土地管理法》、《
土地管理法实施条例》的规定，农民集体所有的土地、单位和个人依法使用的国有土地，由县级、县级以上人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书、国有土地使用权证书，确认所有权、使用权；具体登记发证工作由县级、县级以上人民政府土地行政主管部门负责。因此，依据上述职责权限分工，确认土地所有权、使用权的权力应当由县级、县级以上人民政府行使，而不是由县级、县级以上人民政府土地行政主管部门行使。县级、县级以上人民政府土地行政主管部门以自己的名义确认土地所有权、使用权的，属于超越职权，依法应予撤销。
参考案例：沙喜莲不服河南省荥阳市国土资源局土地行政行为案（河南省郑州市中级人民桂院〔2004〕郑行终字第225号行政判决）。
二、不动产登记的申请 【办案依据】 1.
中华人民共和国物权法：第十一条。
2.中华人民共和国担保法：第四十四条。
3.不动产登记暂行条例：第十四条、第十五条、第十六条、第二十二条。
4.不动产登记暂行条例实施细则：第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第三十条、第三十一条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第四十六条、第五十五条、第五十八条、第五十九条、第七十六条、第七十七条第一款、第七十八条第一款、第一百零七条。
5.房屋登记办法：第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十七条、第二十二条、第三十条、第三十三条、第三十七条、第三十九条、第四十条、第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条、第七十四条第一、二款。
6.土地登记办法：第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十八条。
7.林木和林地权属登记管理办法：第三条、第四条、第五条、第八条、第九条。
8.矿产资源勘查区块登记管理办法：第五条、第六条、第七条。
9.探矿权采矿权转让管理办法：第五条、第六条、第八条。
10.矿产资源开采登记管理办法：第四条、第五条。
11.海域使用权登记办法：第六条、第七条、第十条、第十六条、第十九条、第二十一条。
12.不动产登记操作规范（试行）：1.1.2、1.1.3、1.2.1、1.8、1.9、1.10、2。
13.国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见：二。
14.国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知：四。
【裁判要点】 1.不动产登记申请的表见代理适用规则 裁判要点：委托代理人申请不动产登记的，不适用表见代理制度。
适用解析：《房屋登记办法》第十五条第二款规定：“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。”《土地登记办法》第十一条规定：“委托代理人申请土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交授权委托书和代理人身份证明。代理境外申请人申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公证或者认证。”由上述规定看，申请不动产登记的代理，是不认可表见代理的。表见代现实质上属于广义的无权代理，是无权代理的一个特殊例外情况，是行为人在从事某项民事活动中被法律认可的一种代理行为。但是，申请人申请不动产登记与不动产登记机构之间形成的关系，是管理与被管理、服务与被服务的行政法律关系，而不是民事法律关系。双方发生争议后是通过行政诉讼解决，而不是通过民事诉讼解决。因此，代理申请不动产登记的，不适用表见代理制度。
参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。
2.不动产登记申请材料的合法性判断规则 裁判要点：不动产登记机构在办理房屋转移登记过程中，判断申请人提交的登记材料是否符合法定要件应当贯彻法律优先原则。
适用解析：依法行政包括法律优先和法律保留两项子原则。法律优先原则要求行政机关必须依据法律作出行政行为。这里的法律应当是广义上的，包括狭义上的法律、法规、规章和其他规范性文件。如果法律、法规、规章或其他规范性文件对同一事项作出了不同的规定，行政机关应当坚持法律优先，即行政机关应当适用法律位阶较高的规范性文件。关于申请房屋转移登记应当提交的身份证明材料，《物权法》和《房屋登记办法》作为法律和部门规章只是笼统地分别规定了提交必要材料和身份证明材料，没有具体解释何为必要材料、何为身份证明；《房屋登记簿管理试行办法》作为其他规范性文件却列举了什么样的材料是身份证明材料，如户口簿和居民身份证就是身份证明材料。这是对法律和部门规章的限缩性解释，不符合行政法上的平等原则，也违反了法律优先原则，故不动产登记机构在办理房屋转移登记时，应当优先适用《物权法》和《房屋登记办法》的规定。
参考案例：周志新诉北京市住房和城乡建设委员会房屋行政决定案（北京市朝阳区人民法院〔2013〕朝行初字第465号行政判决）。
3.登记申请材料的合法性与登记行为的效力关系 裁判要点：房屋登记申请材料不具有真实性或者合法性的，登记机构据此作出的房屋登记行政行为依法应予撤销。
适用解析：《物权法》第十一条、《房屋登记办法》第三十三条及其总则部分规定了申请房屋登记应提交的必要材料，包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料。登记机构应当对申请材料的真实性、合法性、有效性进行审查，并分别情况处理。其中，不予登记的情形可以分为两类：一是申请资料与房屋登记簿的记载不一致；二是权属状况不清。可见，房屋登记申请材料是登记机构作出行政登记行为的事实基础。如果申请材料不符合法定情形，行政机构应当不予登记。因此，申请材料的真实性、合法性就是房屋行政登记的合法性基础。若申请材料不具有真实性或者合法性，将导致已作出的房屋行政登记错误，人民法院可以据此撤销该登记行为。
参考案例：陶冬菊与北京市住房和城乡建设委员会、李华、何京明房屋行政登记案（北京市第一中级人民法院〔2010〕一中行终字第1351号行政判决）。
4.团购房屋的登记申请效力认定 裁判要点：在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记，但未提供该职工的授权委托书的，应当认定登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理人申请不动产登记的，应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。《房屋登记办法》第十五条第二款亦规定，委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。可见，当事人委托他人代为申请不动产登记的，必须向不动产登记机构提供由其签字或者盖章的授权委托书。这是代为办理房屋权属登记应当具备的法定条件。因此，在单位团购房屋的情况下，单位代职工办理房屋产权登记的，仍需提供该职工的授权委托书。在该单位未提供职工的授权委托书、不动产登记机构无法确定权利人的真实意见的情况下，其所作的房屋产权登记行为不符合上述法定条件，应认定该登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
参考案例：窦海玉与北京市建设委员会、窦海春房屋行政登记案（北京市第一中级人民法院〔2009〕一中行终字第1823号行政判决）；黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）。
5.依法纳税与土地权属登记的效力关系 裁判要点：土地登记机关未要求纳税人出具相关的土地增值税完税凭证，即办理了土地权属登记的，应当认定其未尽法定审查义务，该登记行为依法应予撤销。
适用解析：《土地增值税暂行条例》第十二条规定：“纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。”《国家税务总局、财政部、国土资源部关于加强土地税收管理的通知》第四条规定：“各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。办理土地登记后，应将完税（或减免税）凭证一联与权属登记资料一并归档备查。”根据上述规定，土地登记机关在作出土地权属登记行为时，应当审查土地增值税完税凭证，并将完税凭证一联留档备查。如果登记机关未要求纳税人出具相关的土地增值税完税凭证，即办理了土地权属登记，应当认定其未尽到法定审查义务，该登记行为主要证据不足，依法应予撤销。
参考案例：山东潍坊经济教育书店与潍坊市国土资源局、齐雅娟土地行政登记案（山东省潍坊市中级人民法院〔2009〕潍行初字第42号行政判决）。
6.登记申请瑕疵与登记机关形式审查之间的冲突处理 裁判要点：不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，该登记行为依法应予撤销；登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，不予支持。
适用解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条的规定，代理申请不动产登记的，提供被代理人签字或者盖章的授权委托书，是登记行为合法有效的必要条件。同时，根据《民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。对于代理申请不动产登记问题，可以参照适用上述《民法通则》关于“追认”的规定，但追认的方式仅限于明示，沉默或推定均不能被认为是追认的方式。申请人对他人的代理登记行为一直未作明确表示的，应当视为拒绝追认。因此，不动产登记机关依据并非申请人签名的授权委托书办理不动产登记，申请人事后未予明示追认的，属于登记程序违法，依法应予撤销。虽然根据相关法律的规定，不动产登记机关在登记过程中，审查材料一般为形式审查，而非实质审查，只要申请人提交的材料齐全，符合法律法规的规定，登记机关就应当予以登记，但是对于非申请人申请办理登记的情形，登记机关在审查的过程中，应当给予更充分而高度的注意，在授权委托书不具备形式要件、申请人事后拒绝追认的情形下，登记机关以其已履行形式审查义务为由主张登记行为合法有效的，人民法院不应支持。
参考案例：张国兰与北京市建设委员会、北京港龙房地产开发有限责任公司撤销房产证案（北京市第一中级人民法院〔2007〕一中行终字第1184号行政判决）。
7.登记申请材料的真实性对登记行为效力的影响 裁判要点：申请人提交的不动产登记申请材料形式上合法但内容不具有真实性的，应当认定登记行为证据不足，依法应予撤销。
适用解析：在不动产登记行政案件中，人民法院对登记行为的审查虽然应依法遵循形式审查的标准，但对登记行为的法律基础也应作必要的实质性审查。这一实质性审查不是针对登记行为本身的审查，而是针对当事人提交的登记申请材料的真实性的审查，而法院评价申请材料的真实性，不应因为登记机关形式审查是真实的，从而认定其是真实的，而应以法院的实质审查结论为准。如果当事人提交的登记申请材料形式合法但不具有真实性，则其所获行政登记将欠缺合法基础，不能得到法院的支持，依法应予撤销。
参考案例：林桂芬与扬州市房产管理局、穆欣房屋行政登记案（江苏省扬州市中级人民法院〔2007〕扬行终字第0010号行政判决）。
三、不动产登记机构的职责 【办案依据】 1.
中华人民共和国物权法：第十二条、第十三条。
2.不动产登记暂行条例：第十七条、第十八条、第十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。
3.中华人民共和国土地增值税暂行条例：第二条、第十一条、第十二条。
4.不动产登记暂行条例实施细则：第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第二十五条。
5.房屋登记办法：第十八条、第十九条。
6.土地登记办法：第十二条、第十三条、第六十三条、第六十四条、第六十五条、第六十七条、第六十八条、第六十九条。
7.城市房地产抵押管理办法：第三十三条、第三十四条。
8.林木和林地权属登记管理办法：第十条、第十一条、第十二条、第十三条。
9.矿产资源勘查区块登记管理办法：第八条。
10.矿产资源开采登记管理办法：第六条。
11.海域使用权登记办法：第二十二条、第二十三条、第二十四条。
12.自然资源统一确权登记办法（试行）：第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十四条。
13.不动产登记操作规范（试行）：1.1.1、1.4、1.7、1.10.4、3、4、5。
14.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定：第一条、第二条、第三条、第五条。
15.
最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定：第二条、第八条。
16.最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复。
17.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知：一、三、四、五、八、十六、十九、二十、二十一、二十二。
18.最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函：一、二。
19.最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复：一、二、三。
20.最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知：三。
【裁判要点】 1.不动产登记机构的登记审查职责范围 裁判要点：不动产登记机构对不动产登记申请材料的审查职责应当以形式审查为主，并辅之以必要的实质审查，登记机构未尽审查注意义务的，应承担相应的责任。
适用解析：《土地登记办法》第九条第三款规定：“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。”该条款将申请材料实质内容真实性的审查责任赋予给了申请人，登记机构对此不负审查职责。但是，根据《物权法》第十二条关于登记机构职责规定和第二十一条关于登记错误责任的规定，我国建立了形式审查与实质审查相结合的登记模式，即以形式审查为主、辅以必要的实质审查，而不只是进行形式审查。根据法律位阶原则，《物权法》的法律效力高于《土地登记办法》，在确定不动产登记机构的审查职责时，应适用《物权法》的规定。即登记机构对不动产登记申请材料的审查职责应当以形式审查为主，并辅之以必要的实质审查，既要从形式上审查申请人提供的材料是否符合必备要件，又要从实质上审查所提供的材料是否有明显的违法情形。
参考案例：石育清诉兴宁市国土资源局土地行政登记案（广东省梅州市中级人民法院〔2011〕梅中法行终字第6号行政判决）；垫江县桂溪镇东街社区居民委员会与垫江县国土资源和房屋管理局、垫江县桂溪建筑工程公司房屋行政登记案（重庆市第三中级人民法院〔2011〕渝三中法行终字第00070号行政判决）。
2.不动产登记机关接收登记材料行为的可诉性 裁判要点：不动产登记机关接收不动产初始登记材料而出具的收件收据，属于确认和证明行为，并非不动产权属初始登记行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：不动产登记机关接收登记申请人提交的不动产权属初始登记材料而出具的“收件收据”，是登记机关对其接收登记申请人提交的申请初始登记材料的确认及证明，仅仅是不动产权属初始登记受理环节中一个收件的行为，并非是对不动产权属的初始登记，对申请人及其他利害关系人的权利义务不产生实际影响，不属于设定具体权利义务的具体行政行为。根据《最高人民法院关于执行〈
中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条第二款“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：……（六）对公民、法人或其他组织权利义务不产生实际影响的行为”之规定，登记机关出具“收件收据”的行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
参考案例：陈海松等二十人与厦门市国土资源与房产管理局、厦门市毅达置业有限公司房屋权属初始登记案（福建省厦门市中级人民法院〔2009〕厦行终字第125号行政判决）。
3.登记机关补发不动产权属证书行为的可诉性 裁判要点：登记机关补发土地使用权证书的行为，对当事人的权利义务未产生实际影响的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：人民法院审理土地行政确认类行政案件应以作为权证依据的登记行为作为审理对象。登记机关补发土地使用权证书的行为，并未改变土地登记记载的内容，该行为只是更换了土地权利凭证，并没有使确认土地权利状况的登记行为发生变化，对当事人的权利义务不产生实际影响，当事人对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
参考案例：周振奋与宁波市人民政府、刘杏珍土地行政确认案（浙江省宁波市镇海区人民法院〔2009〕甬镇行初字第9号行政判决）。
4.民行交叉案件的受理规则 裁判要点：人民法院审理不动产登记纠纷案件，涉及行政争议与民事争议相关联的，应当结合两种争议的紧密程度，决定是否由行政庭和民事庭分别审理。
适用解析：人民法院审理不动产登记纠纷案件，涉及行政争议与民事争议相关联的，是由行政庭和民事庭分别审理、判决，还是由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决，应结合这两种争议的紧密程度，争议本身的复杂程度等案件的具体情况进行判断。当行政争议的处理构成解决民事争议的前提条件，或行政争议因民事争议而生，法院在处理时对两种争议难以割裂，且民事争议本身并不复杂又属同一个一审法院管辖时，从追求诉讼效益，避免法院裁判矛盾、影响司法的权威以及彻底解决当事人之间的争议考虑，宜由行政庭用行政附带民事诉讼的方式一并解决相关的民事争议。否则，宜由行政庭和民事庭分别审理。
参考案例：蒋苏莹、蒋晨蛟与上海市房屋土地资源管理局、沈鹰、方锡兰房屋行政登记案（上海市第一中级人民法院〔2004〕沪一中行终字第255号行政判决）。
5.被查封的不动产的权属变更登记行为的合法性认定规则 裁判要点：执行法院查封不动产后，未向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其不得办理该不动产的转移过户手续的，不影响该登记机构办理过户手续并颁发产权证书行为的合法性。
适用解析：《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条第二款规定：“对有产权证照的动产或不动产的查封，应当向有关管理机关发出协助执行通知书，要求其不得办理查封财产的转移过户手续，同时可以责令被执行人将有关财产权证照交人民法院保管。必要时也可以采取加贴封条或张贴公告的方法查封。”根据该规定，执行法院在查封不动产后，未向不动产登记机构发出协助执行通知书，要求其不得办理该不动产的转移过户手续的，应认定查封程序不合法，当然不影响不动产登记机构办理过户手续并颁发产权证书行为的合法性。
参考案例：崔光平、席水莲与汝州市人民政府、李学国、汝州市龙头马酒业集团公司房产确权案（河南省宝丰县人民法院〔2004〕宝行初字第12号行政判决）。
6.司法协助行为的可诉性认定规则 裁判要点：土地管理部门依照人民法院的生效裁定、协助执行通知书办理土地使用证，未扩大协助执行的范围或违法采取措施造成当事人损害的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：土地管理部门依照人民法院的生效裁定、协助执行通知书办理土地使用权转移、颁发土地使用证，从行为结果看存在着一个具体行政行为，但该具体行政行为具有从属性，法院生效裁定通过土地管理部门的特定具体行政行为得以实现，最终体现的不是土地管理部门的行政意志，而是人民法院的裁判意志。因此，土地管理部门协助人民法院执行作出的办理土地使用证的行为，表面上看是其本职行为，侵犯了相对人的合法权益，属于行政诉讼的受案范围，但其本质上是人民法院司法行为在土地管理中的继续和延伸，并非一般意义上的具体行政行为。该协助执行行为受人民法院生效裁判的效力所羁束，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》的规定，行政机关在协助人民法院执行时，只有在扩大了协助执行的范围或违法采取措施造成当事人损害的情形下，行政机关的行政行为才具有可诉性。
参考案例：无锡市新开河小区业主委员会与无锡市国土资源局、荣宝南等四人不依法颁发土地使用权证案（江苏省无锡市中级人民法院〔2004〕锡行终字第4号行政判决）；江苏汇邦投资担保有限公司与射阳县人民政府、陈熙哲、吴恩会土地行政登记案（江苏省东台市人民法院〔2013〕东行初字第0021号行政裁定）；海南博今文化投资股份有限公司与海口市房产管理局、四川省信托投资公司撤销房屋产权证案（海南省海口市中级人民法院〔2009〕海中法行终字第10号、第10-1号行政裁定）。
7.法院生效文书被撤销后的相关登记行为可诉性认定规则 裁判要点：不动产登记机关根据法院的民事裁定和协助执行通知书办理房地产权属变更登记后，即使该民事裁定和协助执行通知书被依法撤销，该变更登记行为仍不属人民法院行政诉讼的受案范围。
适用解析：行政机关根据法院的协助执行通知书实施了行政行为，但行政机关实施行为所依据的民事裁定或协助执行通知书被撤销，该行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围。对此，法律和司法解释没有明确的规定。但是，根据《最高人民法院关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》、《最高人民法院关于不动产登记机关协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函》等司法解释、司法政策的规定，不动产登记机关按照人民法院的民事裁定和协助执行通知书的要求办理有关房地产权属变更登记，属于司法行为的延伸，不是一个独立的行政行为。不动产登记机关只要没有扩大执行范围或违背生效民事裁定及协助执行通知书的精神采取其他违法措施损害他人合法权益的，无论该民事裁定及协助执行通知书是否被撤销，不动产登记机关依据上述文书所实施的行为均不应作为行政案件纳入行政诉讼的受案范围。
参考案例：乔文荣、胡丽玛诉浙江省台州市人民政府房屋行政登记案（浙江省台州市中级人民法院〔2010〕浙台行初字第6号行政裁定）。
8.不动产登记行为的效力与相关不动产合同效力的关系 裁判要点：不动产登记机关对登记申请材料的形式真实性、合法性尽了审慎审查义务的，人民法院不得以相关不动产合同无效为由认定其登记行为违反法定程序。
适用解析：根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》等法律、法规的规定，不动产登记申请人根据不同登记事项向登记机关提交了据以证明其权属、不动产界址、面积等登记材料，登记机关对法律规定的要件材料进行了形式真实、合法的审查，应当认为登记机关的审查已经尽了审慎的义务，符合其职责范围的要求。不动产登记机关依法不具有人民法院与仲裁机构判定相关不动产合同效力的职权，其不可能就合同的实质合法性作出判断，登记机关只需对申请人提供的申请材料的形式真实性、合法性进行审查。登记机关据此作出的登记行为，不应认定为违反法定程序。
参考案例：傅妤琳与上海市房屋土地资源管理局、中国工商银行上海市第二支行、上海华城房地产发展公司房地产其他权利证明案（上海市第二中级人民法院2002年3月25日行政判决）。
9.房屋登记面积与实际面积不符时的权利救济 裁判要点：登记机关未尽审核义务导致房屋产权证中记载的面积与房屋实际面积不一致的，权利人可以提起行政诉讼，请求撤销房屋所有权证。
适用解析：房屋权属证书是权利人依法拥有并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证。根据《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》的有关规定，房屋权属审查是房屋产权登记机关应当遵循的法定程序，房屋所有权证书中记载的房屋建筑面积是法定面积，是房屋产权登记机关对房屋面积进行确认的行为。该面积的正确与否直接关系着产权人的权益，房屋产权登记机关实施房屋登记行为时，应当对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘结果进行审核。因登记机关未尽该审核义务导致房屋产权证中记载的面积与房屋实际面积不一致，权利人提起行政诉讼，请求撤销房屋所有权证的，人民法院应予支持。
参考案例：李印兰与新疆维吾尔自治区克拉玛依市房产管理局、乌鲁木齐市创天物业发展有限公司撤销房产证案（新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院2003年8月4日行政判决）。
10.因申请人的过错导致登记错误的处理规则 裁判要点：申请人以隐瞒真实情况、提交虚假申请等非法手段获取房屋登记的，属于申报不实，即便房屋登记机构无过错，人民法院在诉讼中也应依法予以纠正。
适用解析：在不动产登记过程中，登记机构应当对申请人提供的权属证明和其他必要材料进行审核。审核的具体内容包括：申请人提交的申请登记材料是否齐全且符合法定形式；申请人与提交材料记载的主体是否一致；申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载是否一致；申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载的是否一致；申请登记的内容与有关材料证明的事实是否－致；申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利是否不冲突等。登记机构的审核，除应当到实地查看的情况外，主要是对申请材料的书面审核，关于申请登记材料的真实性、合法性和有效性，应当由申请人负责。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，申请人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记行为不合法。因此，即使房屋登记机构按照法定程序履行了法定审查职责，其本身无过错，也不能证明骗取的登记具有合法性，人民法院在诉讼中应当依法予以纠正。
参考案例：杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。
11.不动产登记行政诉讼中的举证规则 裁判要点：不动产登记机关全部履行了法定的登记审查义务和注意事项，行政相对方未提供相应的证据的，应当承担败诉的法律后果。
适用解析：在行政诉讼中，由行政机关负举证责任是行政诉讼举证责任分担的基本原则。具体行政行为合法与否是行政案件的核心问题，当被告不能证明具体行政行为合法时，将承担败诉后果，但并不因此豁免行政相对方的举证责任。根据《行政诉讼法》第五条的规定，人民法院审理行政案件，只对具体行政行为的合法性进行审查。就不动产登记行政案件而言，人民法院主要审查的是登记发证行为的合法性，对事实和证据的审查主要是形式审查。不动产登记机关不可能就不动产的取得、转让等法律行为去调取证据。如果不动产登记机关全部履行了法定的登记审查义务和注意事项，行政相对方就应当提供相应的胜诉证据，为法院裁决提供依据，否则，就应当承担败诉的法律后果。
参考案例：张玉与乌兰察布市集宁区房管局、李美英、李连生房屋管理行政登记案（内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院〔2006〕集行初字第12号行政判决）。
12.登记事项已经公证对登记机构履行审查义务的影响 裁判要点：公证机构就不动产登记事项依法出具公证书的，并不能完全免除不动产登记机构的必要的登记实质审查义务。
适用解析：按照《物权法》第十二条的规定，不动产登记机构除了要求申请人提交必要的登记证明材料，还应当采取询问、实地查看等方式核实产权状态是否明晰。即不动产登记机构就登记事项负有必要的实质审查义务。同时，按照《公证法》的规定，公证机构出具的公证书主要是确认具有法律意义的法律事实。因公证书载明的公证事项与不动产登记机构要核实的事项不可能经常存在一致性，为防止出现登记错误，无论不动产登记机构在登记程序中是否引入了“公证前置”程序，公证机构就不动产登记事项依法出具公证书，并不能完全免除不动产登记机构的实质审查义务。对此，《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规亦没有规定不动产登记申请人只要提交了登记事项的公证书，不动产登记机构就可以不作任何其他实体方面的审查、核实。
参考案例：孙玉婷、王永兰与昆明市住房和城乡建设局、昆明市官渡区住房和城乡建设局、隋斌房屋行政登记案（云南省昆明市中级人民法院〔2013〕昆行终字第23号行政判决）。
13.不动产登记机构是否履行实地查看义务的确定规则 裁判要点：不动产登记机构办理不动产登记是否应当实地查看，应当依据有关法律法规的具体规定确定。
适用解析：不动产登记是登记机构依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。不动产登记不创设权利义务，仅产生公示、公信效力。这一法律功能决定了不动产登记机构依法为登记行为时，完全不享有自由裁量权，只是依法对申请人提交的登记申请及材料履行形式审查以及合理、审慎注意义务。根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条的规定，不动产登记机构办理不动产登记，主要是对申请材料作书面审核、法定形式及要件审查，申请登记材料的真实性、合法性和有效性由申请人负责。对于不动产登记机构是否应当到实地查看，这取决于相关法律法规是否有明确的具体规定。
参考案例：四川省交通运输厅公路规划勘察设计研究院与成都市城乡房产管理局、张惠芳房屋行政登记案（四川省成都市武侯区人民法院〔2013〕武侯行初字第6号行政判决）。
14.登记事项存疑时的登记机构职责范围 裁判要点：不动产登记机构对有关登记事实的合法性和真实性存有合理怀疑的，应当对登记申请进行必要的实质审查。
适用解析：根据《物权法》第十二条、《房屋登记办法》第十八条的规定，房屋登记机构进行房产登记时的主要义务是：查验权属证明材料和其他必要材料，主要包括当事人身份的证明材料、委托书、相关协议或者生效司法法律文书、房产证等。一般只须审查当事人提交的书面文件，即只要进行形式审查即可，并不要求对提交文件之外的其他事实进行了解或调查，以确认有关事实的合法性和真实性。但是，在对有关事实的合法性和真实性存有合理怀疑时，登记机构应当询问登记申请人提供材料之外的事项，并应于必要时实地查看不动产，即于必要时登记机构应当进行实质审查；登记机构未尽该义务导致登记错误的，其登记行为应予撤销。
参考案例：余莲娣与南宁市住房保障和房产管理局、刘思宁、古赞、中国银行股份有限公司南宁市建政支行颁发房屋所有权证案（广西壮族自治区南宁市中级人民法院〔2011〕南市行终字第129号行政判决）。
15.不动产初始登记时的登记机构职责范围 裁判要点：不动产登记机关在审查不动产初始登记时，只对本次申请的真实性、合法性进行审查，无需审查该不动产登记背后是否还存在其他交易。
适用解析：不动产登记机关在审查不动产初始登记时，主要是审查申请人申请的不动产权属来源的真实性和合法性。因《物权法》将不动产物权变动与作为其基础关系的交易合同明确区分，规定有关不动产交易的合同自其依法成立时起即发生效力，未办理不动产登记的不影响该合同的效力，故法律未规定登记机关在审查不动产登记申请时，还应审查该不动产登记背后是否还存在其他交易，登记机关只对本次申请的真实性、合法性进行审查。对申请人提交的初始登记材料，登记机关经审查认为材料齐全并依法核准其登记申请的，应当认定该登记行为合法。
参考案例：张开欣与厦门市国土资源与房产管理局、李柱瑞、厦门市商业银行股份有限公司鹭通支行土地房屋行政决定案（福建省厦门市中级人民法院〔2009〕厦行终字第42号行政判决）。
16.不动产登记错误与善意第三人的保护 裁判要点：对于不动产登记机关根据申请人提供的虚假登记材料作出的登记行为，如涉及第三人善意取得的，人民法院不应机械地予以判决撤销。
适用解析：在涉及第三人善意取得的不动产登记行政案件中，人民法院在对被诉登记行为进行合法性审查的同时，应当依照《物权法》规定的不动产善意取得制度，将第三人善意取得纳入合法性审查的范畴，以有效保护不动产交易过程中善意第三人的合法权益。对于不动产登记机关根据申请人提供的虚假登记材料作出的登记行为，不应机械地予以判决撤销。如果登记机关对此尽了合理、审慎的审查义务，取得不动产的第三人是善意取得，应当判决维持登记行为；如果登记机关未尽合理、审慎的审查义务，但取得房产的第三人是善意取得，应当判决登记行为违法，而不作撤销处理。
参考案例：黄泽洪与珠海市房地产登记中心、深圳市中建一局华南实业有限公司、黄兴邦、麦康养房产登记案（广东省珠海市中级人民法院〔2008〕珠中法行终字第73号行政判决）。
17.登记申请材料的真实性、合法性审查义务 裁判要点：除法律法规另有规定外，不动产登记机关对申请人提交的登记材料没有义务保证其实质上的真实有效性，只需承担形式上的真实性、合法性审查义务。
适用解析：不动产登记发证行为本身不直接使申请人获得权利，它只是对申请人现有不动产权属状态的认可和公示，而不是对申请人与利害关系人之间的特定权利与事实的确权或裁决。申请人与利害关系人之间关于实体法律关系的合意是登记意思表示和登记权利的基础，而登记机关并不拥有对不动产变动合意效力的审查判断权，也无权改变当事人以自己的意愿建立的民事法律关系。因此，除非法律法规有特别规定，登记机关对申请人提交的登记材料，只需尽到形式上的真实性、合法性审查义务，并不要求进行实质审查，即登记机关没有义务保证其审查通过的申请人提交的有关材料都是真实有效的，但其有职责审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。
参考案例：黄万英等3人与云南省禄丰县建设局、高锦宇等4人房屋行政登记案（云南省楚雄州中级人民法院〔2009〕楚中行终字第13号行政判决）。
18.不动产权属变更登记时的登记机构职责范围 裁判要点：当事人申请不动产权属变更登记时，未如实全面提供不动产权属来源依据的，不动产登记机关应当对该不动产权属变动的事实进行适度的实质审查。
适用解析：根据《土地登记办法》等法律法规的规定，当事人在申请不动产登记时，应当提交齐全、真实的证明材料，如实提供涉及不动产权属变动的全部证明材料。不动产登记机关在办理登记前亦应对申请人提供的证明材料进行必要的审查，首先应审查不动产权属变动的证据材料，并在申请人未如实全面提供权属来源依据的情况下，应进行适度的实质审查。不动产权属变动的事实是进行不动产权属变更登记的重要事实，审查该变动事实也是办理不动产权属变更登记的重要程序。对此，登记机关有必要要求申请人提供齐全、真实的证明材料，应当也能够向有关部门调取有关证据材料。如果登记机关未对不动产权属变动的事实进行调查核实，仅凭申请人提供的片面的资料即办理变更登记，属于行政行为主要证据不足，不符合不动产登记的有关规定，依法应予撤销。
参考案例：沈良艮与如皋市人民政府、钱怀稳、陈德明、中国工商银行股份有限公司如皋支行土地行政登记案（江苏省南通市中级人民法院〔2009〕通中行终字第0134号行政判决）。
19.法院对不动产登记行为合法性的审查范围 裁判要点：不动产登记机关对申请登记的不动产的有关情况，应当尽到与其职权范围相适应的有限审查义务，人民法院对其登记行为的司法审查一般也不能超出该职权范围。
适用解析：不动产登记行为属于行政确认行为，没有自由裁量余地，仅仅是一种权利推定，对当事人并不创设新的权利义务。因此，不动产登记机关并不拥有对申请人与相对人关于不动产权属变更的合意是否有效的审查判断权，也无权改变相应的民事法律关系，否则有悖于当事人意思自治的合同原则。基于此，登记机关对申请登记的不动产的有关情况的审查只能是在其职权范围内的有限审查。相应地，人民法院对该登记行为的司法审查一般也不能超出登记机关的职权范围，而去具体审查登记申请、变更等行为。具体而言，登记机关对申请登记的不动产的有关情况的审查，主要包括三个方面：一是审查申请人提供的登记材料是否合法、齐全，即是否符合法定的形式要件；二是审查登记材料的主要内容的真实性，申请人对此应提供有证明力的证据证明；三是对申请人提供的登记材料存在的疑点，应予核实。
参考案例：巴东县野风综合贸易有限公司与宜昌市房产管理局、何林、巴东县野风综合贸易有限公司清算组房屋行政登记案（湖北省宜昌市西陵区人民法院〔2007〕西行初字第14号行政判决）。
20.登记申请材料的形式与实质不一致时的登记行为合法性认定 裁判要点：不动产登记申请材料的形式与实质不一致，不动产登记机关对此已尽合理、审慎的注意义务的，只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。
适用解析：在不动产登记过程中，登记机关对登记事项的审核，除应当到实地查看的情况外，主要是对申请登记材料的书面审核，而对申请登记材料实质内容的真实性、合法性和有效性，根据《房屋登记办法》第十一条、《土地登记办法》第九条的规定，应当由申请人负责，申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请不动产登记，书面材料表示的主体、内容、事实以及申请人的意思表示应当是真实的且与实质是一致的。当书面材料符合法定条件，登记行为则具有合法性。但是，在书面材料的形式与实质不一致的情形下，根据《房屋登记办法》第八十一条等的规定，即使不动产登记机关对此已尽合理、审慎的注意义务，并无过错，也不能证明相应的登记行为必然具有合法性。
参考案例：杨光群与四川省泸州市规划建设局、四川省泸州市龙马潭区农村信用合作联社房屋行政登记案（四川省泸州市中级人民法院〔2008〕泸行终字第31号行政判决）。
21.不动产登记行为与民事争议相关联时的法院审理范围 裁判要点：人民法院审理不动产登记行政案件，无须审查相关的民事实体法律关系，而应侧重审查登记机关的登记行为是否合法。
适用解析：行政登记是登记机关依行政相对人的申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载、予以确认的一种行政行为。行政登记行为并不创设新的权利义务关系，登记机关不能以自己的意志决定当事人是否享有某一权利。当事人之间民事实体权利义务的变动，取决于当事人本身的法律行为，而非取决于登记机关的登记行为。因此，登记机关依法进行登记行为时，法律只要求其负形式审查的义务，即审查申请人是否依法提交了申请登记所需的材料，申请登记事项有无违反法律禁止性或限制性规定，申请材料内容之间是否一致等。基于此，登记行为被提起诉讼后，法院对登记行为的审查也应依法遵循形式审查的标准，侧重审查登记机关的登记行为是否合法，无须审查相关的民事实体法律关系。
参考案例：林桂芬与扬州市房产管理局、穆欣房屋行政登记案（江苏省扬州市中级人民法院〔2007〕扬行终字第0010号行政判决）。
22.不动产登记机关作出的司法委托鉴定行为的可诉性 裁判要点：不动产登记机关接受人民法院的委托，就有争议的房屋产权进行鉴定并出具证明的行为，不属于可诉的具体行政行为。
适用解析：具体行政行为是指行政主体在行使行政管理职权过程中作出的，与行政管理职权有关的，对相对人的权利义务产生实际影响的行为。不动产登记机关接受人民法院的委托，就有争议的房屋产权进行鉴定并出具证明的行为，属于履行法律规定的提供证据义务的行为，而非不动产登记机关行使行政管理职权，主动作出对有争议的房屋产权进行确权的具体行政行为。其所出具的证明，属于民事诉讼证据，能否作为有效证据采用，需经人民法院依照法定程序，全面客观地审查、核实后予以认定，对相对人的权利义务并不直接产生实际影响。因此，不属于可诉的具体行政行为。
参考案例：陈振祥诉福建省漳州市房地产管理局行政证明无效案（福建省漳州市芗城区人民法院〔2003〕芗行初字第89号行政裁定）。
23.土地管理部门作出的土地权属争议处理决定的合法性 裁判要点：土地管理部门以自己的名义对土地权属争议作出处理决定，属行政主体不适格，依法应予撤销。
适用解析：根据《土地管理法》第十六条、《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二条的规定，土地权属争议的处理决定权是法律赋予人民政府的职权，没有法律法规的授权，其他部门对土地权属争议作出处理决定都是无效的。人民政府将注销、更正土地使用权证书授予土地管理部门，只能视为委托。土地管理部门可就土地权属争议的事实进行调查，并提出处理意见，报人民政府批准后以人民政府的名义下达处理决定。土地管理部门以自己的名义对土地权属争议作出处理决定，属行政主体不适格，是违反法定程序的具体行政行为，依法应予撤销。
参考案例：慈溪市高新密封材料有限公司与慈溪市国土资源局、慈溪市天地油脂有限公司注销国有土地使用证案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判决）；谢启川诉福建省龙岩市国土资源局限期履行职责案（福建省龙岩市中级人民法院2003年12月1日行政判决）。
24.土地使用证注销行为的合法性 裁判要点：土地使用证登记的面积与权利人实际使用的土地面积不一致的，土地管理部门不得直接注销该土地使用证。
适用解析：根据《
土地管理法实施条例》第七条、《土地登记办法》第六章的规定，注销土地使用证或注销土地登记、吊销土地证书，只适用于因土地征用、划拨、土地使用权依法收回或抵押终止、自然灾害等原因，使土地使用权或所有权以及他项权利消灭的情形，不适用土地使用面积与土地使用证登记的面积不一致的情形。如果土地管理部门发现权利人实际使用的土地面积与土地使用证登记的面积不一致，应当根据《土地登记办法》第五十八条的规定报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地使用证书的手续。当事人逾期不办理的，土地管理部门报经人民政府批准并公告后，原土地使用证书废止。即此种情形下，土地管理部门不得直接注销土地使用证。
参考案例：慈溪市高新密封材料有限公司与慈溪市国土资源局、慈溪市天地油脂有限公司注销国有土地使用证案（浙江省慈溪市人民法院2002年9月20日行政判决）。
25.不动产登记机关不履行法院生效文书的行为后果 裁判要点：不动产登记机关收到人民法院查封裁定书和协助执行通知书后，继续办理被查封房地产转移登记的，应当认定为违法，依法应予撤销。
适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项、第（五）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，以及权属有争议的房地产，不得转让。因此，不动产登记机关对于己经被司法机关依法裁定查封的房地产应当不予办理转移登记。如果不动产登记机关在收到人民法院查封裁定书和协助执行通知书后，未协助人民法院对房地产进行查封，并继续办理被查封的房地产转移登记，应当认定为违法，依法应予撤销。
参考案例：高淑林与北京市建设委员会、刘凤娥、付丽佳房屋登记管理案（北京市门头沟区人民法院〔2008〕门行初字第6号行政判决）。
26.房屋权属存在争议时的登记行为效力 裁判要点：不动产登记机关明知房屋权属存在争议，仍然办理房屋所有权登记的行为，违反法律的禁止性规定，依法应予撤销。
适用解析：《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的；……。”从该条规定可以看出，第（二）项规定与第（五）项规定之间为并列关系，而非包含关系。因此，认定房屋权属有争议的法定条件，不能局限于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形。相反，房屋权属有争议应当是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利之外的其他情形。虽然法律对“权属有争议”作了较为原则性的规定，但不能因为法律规定不明确而损害当事人的合法权益，人民法院在适用法律时应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。如果当事人已针对房屋提起民事确权或腾房之诉，且已向不动产登记机关主张房屋权属存在争议的，应当认定该房屋“权属有争议”。在这种情况下，应当认定该房屋属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的不得转让的情形，不动产登记机关在明知房屋权属有争议的情况下，仍然办理房屋所有权登记的行为违反法律禁止性规定，依法应予撤销。
参考案例：孙贺忠诉沈阳市房产局房屋登记案（辽宁省高级人民法院〔2013〕辽行提字第8号行政判决）。
四、不动产登记的公示效力 【办案依据】 1.中华人民共和国民法通则：第七十二条。
2.中华人民共和国物权法：第六条、第九条。
3.
中华人民共和国土地管理法：第十一条、第十二条。
4.中华人民共和国农村土地承包法：第二十三条、第三十八条。
5.中华人民共和国城市房地产管理法：第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条。
6.中华人民共和国森林法：第三条第二款。
7.中华人民共和国草原法：第十一条。
8.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二十八条第二款。
【裁判要点】 1.房屋多重买卖中的买受人的权益主张规则 裁判要点：在房屋多重买卖合同均有效的情况下，某一买受人办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明的，应认定该房屋已经发生了物权变动，其他买受人只能向出卖人主张债权请求权。
适用解析：不动产物权的登记制度是不动产物权的公示方法，是指物权在发生变动时，必须将变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。基于此，不动产的物权变动应当依法进行登记才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力；但当事人之间转让不动产的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述原则，如果房屋所有权人将房屋卖与多人，且均签订了买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，某一买受人先行办理了房屋过户登记手续，取得了房屋产权证明，并实际占有使用该房屋的，应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果。因其他买受人未办理房屋过户登记手续，应认定其只对房屋出卖人享有债权请求权，不能对抗他人依法取得该房屋物权的效力。
参考案例：赵五保与天津市新厦房地产开发经营公司破产清算组、天津市嘉盛房屋置换有限责任公司、刘立华确认房屋所有权纠纷上诉案（最高人民法院二审民事判决）。
2.不动产登记的对世效力与利害关系人的权益保护 裁判要点：经登记的不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人，而不能对抗与该物权本身有利害关系的特定关系人。
适用解析：不动产登记行为是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，对外具有公示公信的效力。持证人可凭权利登记证书，对抗社会上不特定第三人的权利主张或侵权行为。此为经登记的不动产物权的对世效力。但是，不动产物权的对世效力只能对抗原先与该物权没有利害关系的不特定第三人，而不能对抗与该物权本身就有利害关系的特定关系人，如不动产买卖合同中的买方，或不动产的真正出资人等。如果利害关系人有充分的证据证明其为相关不动产的真正出资人，或是已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方，则该种真正出资关系或买卖关系就足以引起物权变动，真正出资人或已经履行了己方全部合同义务的不动产买卖合同的买方即有权要求将相关不动产的产权变动到己方名下，相关不动产的持证人不能引用不动产物权的对世效力来对抗真正的权利人。
参考案例：缪中南诉黄永潮建设用地使用权纠纷案（广东省清远市中级人民法院〔2013〕清中法民一终字第3号民事判决）。
3.不动产登记权利人与真正权利人的权利冲突与协调 裁判要点：不动产登记名义人与真正权利人不一致的，如不涉及第三人利益，则登记名义人不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在。
适用解析：依据《物权法》第六条、第九条的规定，不动产物权依法律行为发生变动，应当依照法律规定登记，未经登记不发生效力，即登记是不动产物权的法定公示方式，并赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间，登记名义人尚不能仅以登记具有公信力为由否认真实权利的存在，如果登记原因存在瑕疵，在第三人取得不动产权利前，真正权利人仍有权对登记名义人主张其真正权利。也就是说，在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产归其所有的，就应当保护该事实物权人的真实权利。
参考案例：北京德威特电力系统自动化有限公司诉霍富昌、刘太华物权确认纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2012〕一中民终字第5748号民事判决）。
4.不动产权属纠纷中的举证责任分配规则 裁判要点：当事人之间就不动产权属产生争议，登记簿记载的权利人不承担产权归属的举证责任，产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。
适用解析：不动产物权登记具有公示、公信效力。物权公示意味着，物权设立和变动的事实需要通过法定的方式公开，表现为：不动产需要进行登记，动产则需要交付。不动产物权变动，必须符合法定的公示要件。物权公信意味着，不动产登记簿记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，如果当事人想通过合同设定不动产物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便有理由相信此种物权没有产生，同时不动产物权即便已经发生了变动，但没有通过登记予以公示，那么第三人也没有理由相信此种物权已经发生变动。从物权的公示、公信效力角度来看，既然不动产权属证书上记载的权利人被推定为真正的权利人，则其当然无需承担产权归属的举证责任，产权归属的举证责任应当由提出异议的当事人承担。
参考案例：卢丹妮诉周澜华、丁字博所有权纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2009〕二中民终字第19627号民事判决）。
5.登记在子女名下的夫妻共有不动产的权属认定规则 裁判要点：夫妻双方将共有的不动产登记在子女名下，但无赠与的意思表示的，不应认定该不动产属于子女的个人财产。
适用解析：不动产物权登记具有公示效力，但该公示所表现的物权，对登记名义人是否具有权利正确性仅具有推定作用，而非确定作用。对于不动产物权登记提出相反主张的一方当事人，如果举出充分证据证明登记的物权与事实物权不一致的，人民法院应当对该不动产的事实物权依法作出判定。基于上述，夫妻双方虽然将共有的不动产登记在子女名下，但没有证据证明其已将该不动产赠与子女的，则不能以不动产登记为由认定该不动产属于子女的个人财产。
参考案例：凌柱三等4人诉谢家骅继承纠纷案（北京市高级人民法院〔2008〕高民终字第584号民事判决）。
6.不动产物权变动未登记时的替代性公示规则 裁判要点：不动产物权变动虽未登记，但当事人之间的物权变动的意思表示能够被与登记类似的公开展示行为予以证明，并符合物权排他性的要求的，可以认定物权变动已经生效。
适用解析：《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”该条确立物权公示原则。物权公示制度建立的主要目的是维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次就该物进行交易或者行使物权。但是，如果以登记或交付以外的其他方式，就物权的变动予以公示，让第三人能够明显地知道物权已经变动的事实，那么就可以认定物权变动经过公示，具备了变动的生效要件，变动结果已经发生。例如，房屋已经实际交付给买受人或者买受人已入住，买卖合同进行了公证，或者买受人对房屋进行了翻建或拆除，这些公开的展示行为若符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变动已经发生效力。
参考案例：刘淑兰诉霍克常、霍克发房屋买卖合同纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2006〕一中民终字第1329号民事判决）。
五、不动产登记簿、不动产权属证书及其效力 【办案依据】 1.中华人民共和国物权法：第十六条、第十七条。
2.不动产登记暂行条例：第八条、第九条、第十条、第十二条、第十三条、第二十一条第二款。
3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）：第二条。
4.不动产登记暂行条例实施细则：第五条、第六条、第七条、第二十条、第二十一条、第二十二条、第二十三条。
5.房屋登记办法：第五条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条。
6.土地登记办法：第十五条、第十六条、第十七条、第七十七条。
7.林木和林地权属登记管理办法：第十四条、第十五条、第十六条、第十七条、第十八条、第十九条。
8.房屋登记簿管理试行办法：第二条、第三条、第四条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条。
9.自然资源统一确权登记办法（试行）：第四条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条。
10.海域使用权证书管理办法：第二条、第三条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条。
11.最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知：五。
12.不动产登记操作规范（试行）：1.3.1、1.3.2、1.5、1.6、6。
【裁判要点】 1.不动产登记簿对违法建筑交易行为效力的影响 裁判要点：附有违法建筑的房屋被行政机关限制交易，房屋买受人基于不动产登记簿记载的公示公信力与出卖人签订的房屋买卖合同，人民法院可以认定有效。
适用解析：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。因不动产登记簿记载的事项具有公示公信力。房屋善意买受人基于该公示公信力，确信登记的权利状态与现实状态相一致，而与出卖人签订房屋买卖合同，此信赖利益应予保护。同时，根据不动产转让合同与不动产物权变动的区分原则，房屋因附有违法建筑被限制交易而无法过户属于转让合同的履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类附有违法建筑的房屋买卖合同如不具备《合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
参考案例：丁福如诉石磊房屋买卖合同纠纷案（上海市第二中级人民法院2010年11月24日民事判决）。
2.不动产登记簿推定效力的例外规则 裁判要点：当事人有证据证明不动产登记簿记载的权利人与真实权利人不一致的，应依法认定真实权利人为不动产物权的所有人。
适用解析：司法实践中，不动产登记簿的记载和房屋所有权人不一致的，如果有足够的证据证明这一事实，那么房屋所有权应归属于真正的权利人。物权法以公示原则为基础，派生出了不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。但是，不动产登记的法律效力仅体现为推定力，在不涉及交易关系中的善意第三人保护问题时，如果有相反证据已经形成完整的证据链条，证明了不动产登记簿上载明的权利人并非真实权利人，则应依法认定真实权利人是不动产物权的所有人。即房屋的所有权应当归属于另一方提供证据的人。
参考案例：某商业广场置业有限公司与赵某、某市旧城改造投融资管理中心、某市市中区拆迁办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷案（最高人民法院〔2013〕民申字第2041号）；赵有利诉朱力南物权确认纠纷案（北京市第一中级人民法院〔2009〕一中民终字14975号民事判决）。
3.当事人对不动产登记簿有异议时的举证责任分配 裁判要点：当事人对不动产登记簿的记载有异议，请求确认其享有物权的，应举证证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，且其为真实权利人。
适用解析：不动产登记簿的记载是确认不动产物权归属的重要依据。基于不动产登记簿的公示、公信效力，除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人推定为该不动产的权利人。但不动产的事实权利人可以提起确权之诉，否定不动产登记簿的权利推定力。此时，可考虑从以下角度确定事实权利人：（1）不动产权属证书由谁保管，可以作为判断事实权利人与登记权利人当时的内心真意。（2）如果有证据证明主张权利人实际支付了案涉不动产的相关款项、费用等，则除非另一方有证据证明是代为支付，否则应作为认定事实权利人的证据之一。（3）如果不动产原出让人作证证明与其磋商缔约的为主张权利人或证明在不动产交易过程中，未见过另一方或者另一方的书面委托授权，则可作为加强对主张权利人为事实权利人心证的证据。（4）如果案涉不动产一直由主张权利人占有、出租和装修等，则该事实可作为其为事实权利人的初步证据。
参考案例：李磊诉阳少平所有权确认纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2011〕顺民终字第13070号民事判决）。
4.“土改”时期的房屋土地产权证存根的效力 裁判要点：“土改”时期的房屋土地产权证存根仅是“土改”房屋的历史记录，不能当然作为房屋产权归属的凭证。
适用解析：《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，房屋产权归属原则上以不动产登记部门的登记簿及所有权证上的记载为准。但是，对于“土改”时期的房屋土地产权归属，如果当事人无法提供土地房产所有权证的原件，用以证明土地房产权属的是在档案管理部门保存的土地房产所有权证存根的复印件，因当时的房产档案管理中尚无注销的制度，对房屋权属发生合法变更的，在原存根证上无注销记录，故此类土地房产所有权证存根仅是“土改”房屋的历史记录，不能当然作为房屋产权归属的凭证。
参考案例：许瑞清等13人诉许国清确权、继承纠纷案（江苏省无锡市滨湖区人民法院〔2009〕锡滨民一初字第2422号民事判决）。
5.因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议时的举证规则 裁判要点：因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议的，不动产登记推定的证明效力并不适用，而只能遵循“谁主张，谁举证”的一般举证规则。
适用解析：我国物权法上的不动产登记推定属于权利状态推定而非权利取得推定。即不动产登记簿上的记载仅说明登记名义人有该项不动产权利，但不能据此证明其权利的取得为适法。在该权利的取得原因或登记原因不适法时，该登记对名义人无效。相应地，不动产登记推定在程序法上的权利证明效力，仅适用于登记名义人与他人就该不动产物权归属产生争议的场合。因不动产物权的取得原因或登记原因产生争议的，不动产登记推定的证明效力并不适用，而只能遵循“谁主张，谁举证”的一般举证规则。如果当事人诉请确认不动产物权的取得行为无效，属于消极事实的主张，无法也无须举证，举证责任应当转由主张行为有效这一积极事实的被告来承担。
参考案例：邓某诉农行汉川市支行抵押合同纠纷案（湖北省孝感市中级人民法院〔2011〕孝民二终字第59号民事判决）。
6.不动产权属证书证明效力的否定规则 裁判要点：当事人有证据证明其是讼争不动产的真正权利人的，人民法院应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利，支持原告的诉讼请求。
适用解析：根据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，具有证据资格，但并不能直接决定实体法律关系的存在与否。不动产权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。因此，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。如果有证据证明不动产权属证书上记载的权利人与真正的权利人不一致的，应当否认不动产权属证上记载的人为权利人，而应当认定虽然没有取得不动产权属证，但其提供证据证明其是该不动产的真正的权利人为该不动产的所有权人。
参考案例：郑某与吴某不动产物权确认纠纷案。
7.“一物一权”原则在不动产确权案件中的适用 裁判要点：当事人在不否认对方取得不动产权属证书合法性的前提下，主张其为不动产的真正所有权人的，不符合“一物一权”的确权原则，依法不应支持。
适用解析：根据《物权法》规定，物权的取得应符合法定方式，不动产物权的取得应办理相关登记手续，否则法律不承认享有物权。这一规定在《城市房地产管理法》中也有所体现。依照该法规定，房地产权属证书是确定房地产所有权人的法定凭证。上述两部法律从不同角度规定不动产物权的取得以登记作为必要要件，除非有相反证据推翻登记效力，否则登记人即为物权所有人。在不动产权属纠纷诉讼中，当事人一方对另一方取得的不动产权属证书无异议，依照“一物一权”的确权原则，“一物”之上只能设定一个所有权，“一物”之上不能存在互相冲突的物权。因而，当事人在不否认对方取得权属证书合法性的前提下，主张其为不动产的真正所有权人，不符合“一物一权”的确权原则，依法不应支持。
要点索引：雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案（最高人民法院〔2006〕民一终字第29号民事判决）。
8.因借名购房产生的房屋权属纠纷中的举证责任 裁判要点：当事人之间签订借名购房协议，实际购房人主张其为房屋的真实权利人的，依法应承担举证责任。
适用解析：根据《物权法》的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的法定证明。借用他人名义购房，导致实际购房人与名义产权人不一致时，法律上一般推定不动产权属证书上的登记人是产权人，作为实际购房人要推翻法律上的这种推定，必须提供充分的证据来证明实际购房人与名义产权人是一种委托代理关系，同时还必须有证据证明购房款是实际购房人直接支付的，以及借名购房协议是双方当事人的真实意思表示，该协议已经依法成立并生效。
参考案例：赵某与钱某合同纠纷案。
9.不动产权属证书在民行交叉案件中的审查规则 裁判要点：同一产权证书在民事诉讼中作为合法证据被采信后，不影响其在后来的行政诉讼中接受合法性的审查。
适用解析：行政行为作为民事诉讼中的证据和作为行政诉讼中的审查对象，两者适用不同的审查标准。当事人在民事诉讼中举证的由行政机关颁发的产权证书，人民法院并不依照《行政诉讼法》对其进行合法性审查，即由行政机关颁发的产权证书只要未被依法撤销或注销，便可作为有效证据使用；而在行政诉讼中，人民法院对被诉的登记发证行为，须进行合法性审查，且审查的范围、内容、严格程度较民事诉讼的要求更高。因此，产权证书在民事诉讼中已经作为合法的证据被采信后，并不影响其进入行政诉讼程序接受合法性的审查；如果登记发证行为在行政诉讼中被确认违法，产权证书被撤销，亦不直接意味终审民事判决错误，只有通过审判监督程序才能对终审民事判决予以纠正，否则终审民事判决仍对当事人具有约束力。
参考案例：卢渊与河南省睢县人民政府、李反修颁发国有土地使用证案（河南省睢县人民法院〔2003〕睢行初字第13号行政判决）。
10.挂靠或内部承包开发房地产中的产权争议处理规则 裁判要点：个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，但未持有不动产权属证书的，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。
适用解析：根据《物权法》第九条、第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。因此，房地产开发企业在取得国有土地使用权后开发房地产项目，相应的项目房屋所有权登记在房地产开发企业名下的，应当认定该项目房屋产权属于房地产开发企业。因不动产物权登记是法律规定的物权公示方法，具有法律赋予的公信力，故该项目房屋产权既然登记在房地产开发企业名下，即在法律上对外向第三人宣示房地产开发企业享有物权。房地产开发企业的债权人基于对上述登记的信赖，有理由确信该项目房屋产权属于房地产开发企业，并据此申请人民法院予以强制执行。因此，个人以其系挂靠房地产开发企业开发、内部承包为由主张对项目开发的房产所有权，但未持有不动产权属证书的，不能对抗房地产开发企业的债权人申请强制执行该项目房产。
参考案例：邬玉成、王小洪与赵汉斌等执行异议案（江西省高级人民法院〔2011〕赣民一终字第7号民事判决）。
六、不动产登记资料的查询与复制 【办案依据】 1.中华人民共和国物权法：第十八条。
2.中华人民共和国担保法：第四十五条。
3.不动产登记暂行条例：第二十七条、第二十八条。
4.中华人民共和国
土地管理法实施条例：第三条第三款。
5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例：第七条。
6.不动产登记暂行条例实施细则：第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条、第一百条、第一百零一条、第一百零二条。
7.土地登记办法：第七十一条、第七十二条。
8.土地登记资料公开查询办法：第二条、第三条、第四条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条。
9.房屋权属登记信息查询暂行办法：第二条、第三条、第四条、第五条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第十七条。
10.房屋登记簿管理试行办法：第十四条、第十六条。
11.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第一条。
12.林木和林地权属登记管理办法：第二十条。
13.海域使用权登记办法：第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。
14.企业动产抵押物登记管理办法：第十六条。
15.自然资源统一确权登记办法（试行）：第二十五条、第二十六条、第二十七条。
16.不动产登记操作规范（试行）：19、20。
【裁判要点】 1.非权利人申请查询他人不动产登记资料的处理规则 裁判要点：当事人既非土地权利人又未取得土地权利人的同意，申请查询他人的土地权利原始登记资料的，查询机关可以不提供查询。
适用解析：公开信息是政府部门的义务，获取公开信息是公民的权利。但是，政府信息的公开应以法定为前提和范围，当事人也必须按照法律规定的方式和程序查询信息。当事人申请查询政府信息不符合法定条件的，不予保护。根据《土地登记资料公开查询办法》第三条、第七条、第八条的规定，当事人查询土地权利原始登记资料，须符合下列条件：（1）土地权利人提交其权利凭证的，可以查询其土地权利原始登记资料；（2）取得土地权利人的同意并提交土地权利人同意查询的证明文件、土地权利人的权利凭证和土地权利人的身份证明，可以查询他人的土地权利原始登记资料。当事人申请查询他人的土地权利原始登记资料，不符合上述条件的，查询机关可以不提供查询。
参考案例：郭孝悌诉西安市国土资源局查询土地登记资料案（陕西省西安市中级人民法院〔2008〕西行终字第4号行政判决）。
2.申请人申请政府查询土地登记资料的处理规则 裁判要点：申请人申请公开的土地使用权登记资料保存在国土资源行政主管部门，其以人民政府负有公开该登记资料的责任为由要求政府直接提供查询的，人民法院不予支持。
适用解析：《政府信息公开条例》第十七条规定：“行政机关制作的政府信息，由制作该政府信息的行政机关负责公开；行政机关从公民、法人或者其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的行政机关负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。”根据该规定，土地使用权登记由人民政府登记造册，核发土地使用权证，说明人民政府是土地使用权登记的责任主体，人民政府在土地使用权登记过程中所制作的登记资料应由人民政府负责公开。但是，负责公开与具体提供相关资料给予查询是两个概念。根据《土地登记办法》和《土地登记资料公开查询办法》的规定，国土资源行政主管部门在办理土地所有权和土地使用权登记手续前，应当报经同级人民政府批准；土地登记形成的文件资料，由国土资源行政主管部门负责管理。即土地使用权登记所形成的资料由国土资源行政主管部门保存是目前土地使用权登记工作中的通常做法。因此，如果公民、法人或其他组织申请公开的土地使用权登记资料保存在国土资源行政主管部门，人民政府指引申请人向国土资源行政主管部门进行查询，是其履行信息公开责任的一种方式，这一做法并不违反《政府信息公开条例》第二十一条的规定，应予认可。申请人认为人民政府负责公开就应该直接提供土地使用权登记资料，是对信息公开方式的错误理解，人民法院不应支持。
参考案例：俞霞金等6人诉宁波市鄞州区人民政府政府信息公开案（浙江省宁波市中级人民法院〔2009〕浙甬行终字第44号行政判决）。
七、不动产登记错误的赔偿责任 【办案依据】 1.中华人民共和国物权法：第二十一条。
2.中华人民共和国土地管理法：第八十四条。
3.中华人民共和国城市房地产管理法：第七十一条。
4.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定：第四条第（四）项、第十二条、第十三条。
5.最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复。
6.不动产登记暂行条例：第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十二条。
7.不动产登记暂行条例实施细则：第一百零三条、第一百零四条。
8.房屋登记办法：第九十二条。
9.矿业权出让转让管理暂行规定：第六十四条。
10.海域使用权登记办法：第三十三条、第三十五条。
11.最高人民法院办公厅关于房地产管理部门协助人民法院执行造成转移登记错误，人民法院对当事人提起的行政诉讼的受理及赔偿责任问题的复函：一、三。
12.最高人民法院行政审判庭关于违法的房屋抵押登记行为行政赔偿数额计算问题的电话答复。
【裁判要点】 1.不动产登记错误赔偿责任的性质 裁判要点：因不动产登记错误，给他人造成损害的，受害人可以提起行政赔偿诉讼，获得国家赔偿。
适用解析：不动产登记机构对当事人的登记申请进行审查，是代表国家行使公权力，其登记行为具有公信力，此种公权力的赋予和行使是为了对不动产法律关系的形成、变更、消灭进行干预，旨在明晰不动产物权的权利状况。因登记错误，给他人造成损害的，受害人可以提起行政赔偿诉讼，获得国家赔偿。
参考案例：冯赣江诉湖北省武汉市国土资源和房产管理局行政赔偿案（湖北省武汉市江岸区人民法院〔2008〕岸行初字第48号行政判决）。
2.不动产登记机关违法办理抵押登记的赔偿责任 裁判要点：不动产登记机关违法办理房产抵押登记造成他人财产损失的,应当根据《国家赔偿法》的有关规定,承担相应的过错赔偿责任。
适用解析：房产登记机关在办理房产抵押登记过程中，对当事人的申请应当以高度负责的态度认真履行必要的注意义务，对于抵押房产及其权属证书的真伪有条件地加以核对与识别。房产登记机关违反职业规范，未尽必要的注意义务，为申请人办理抵押登记手续，对方当事人基于对该房产抵押登记行为的信赖，为申请人发放贷款，致使遭受财产损失。虽然申请人是造成对方当事人财产损失的直接责任人，但是房产登记机关的违法行为客观上为申请人取得贷款提供了条件，其违法出具他项权利证明的行为与对方当事人财产损失之间存在法律上的利害关系和因果关系。根据《国家赔偿法》的有关规定，房产登记机关对其违法办理抵押登记造成他人财产损失的后果，在申请人无法偿还的情况下，应当承担相应的过错赔偿责任；房产登记机关承担行政赔偿责任后，有权就其承担的数额向申请人行使追偿权。
参考案例：中国银行江西省分行诉江西省南昌市房产管理局违法办理房屋抵押登记案（最高人民法院〔2002〕行终字第6号行政赔偿判决）。
3.不动产登记行为侵害他人债权的处理规则 裁判要点：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记造成债权人的债权受到损害的，债权人可以作为原告提起行政诉讼。
适用解析：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，因债权人的债权可以通过债务人转让房屋所获对价得到清偿，不影响其债权的实现，故债权人在房屋转移登记案件中一般不具有行政诉讼原告主体资格。考虑到特殊债权人的权利保护，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定了房屋转移登记中债权人可以作为原告起诉的四种情形。该条规定并非是完全列举，并不排斥在实践中继续探索。在房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记后，如果债权人的债权无法以债务人的其他财产或转让涉案房屋所获取的对价获得清偿，应当认为其债权因房屋转移登记行为的发生而受到损害。根据《行政诉讼法》第二条的规定，债权人与房屋转移登记具体行政行为之间具有法律上的利害关系，应当具有原告诉讼主体资格。
参考案例：江苏天客贸易有限公司诉南京市住房和城乡建设委员会房屋行政登记案（江苏省南京市中级人民法院〔2011〕宁行终字第100号行政判决）。
4.不动产登记错误的免责事由 裁判要点：房产登记机关在履行房产登记职责时,尽到了其职能范围内审慎合理的审查义务的，即使其颁发的登记证书最终被撤销，房产登记机关也不承担任何责任。
适用解析：人民法院对房屋登记行为合法性的审查不能用形式审查或实质审查的标准来衡量，而应当采取全面审查的标准。人民法院的相关裁决首先应对登记机构具体行政行为合法与否作出评价，再对房屋产权登记是否合法恰当作出判断。即只要房屋登记机构在其职能范围内尽到了审慎合理的审查义务，由于登记机构以外的原因，即使其颁发的登记证书出现问题最终被撤销，登记机构也不承担任何责任。
参考案例：李淑云诉黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区房地产管理局请求撤销房屋产权证案（黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区人民法院〔2009〕梅行初字第3号行政判决）。
5.不动产登记结果错误时的登记机构责任 裁判要点：不动产登记结果错误，但登记机构已正确履行法定职责，尽到了合理、审慎注意义务的，不应承担赔偿责任。
适用解析：不动产登记实务中，会出现形式与实质不一致的情形，即形式要件符合登记条件，但与真实事实不一致。形式与实质的不一致，必然导致登记结果错误。但登记行为和结果，是登记申请人和登记机构的互动行为，不动产登记行为合法，不能保证登记结果正确；登记行为不合法，也不能必然导致登记结果错误；登记材料虚假，登记结果必然错误；登记材料真实，不能保证登记结果正确。因此，一项不动产登记行为存在合法但不正确的情况。不动产登记行为是否合法，评判标准在于不动产登记机构是否正确履行法定职责，是否尽到合理、审慎注意义务。登记结果错误的，虽然应当依法撤销登记，但不动产登记机构在登记行为中已正确履行法定职责，尽到了合理、审慎注意义务，并无过错，则不应承担赔偿责任。
参考案例：四川省交通运输厅公路规划勘察设计研究院与成都市城乡房产管理局、张惠芳房屋行政登记案（四川省成都市武侯区人民法院〔2013〕武侯行初字第6号行政判决）。
6.登记机关违法办理在建工程抵押贷款登记的赔偿责任 裁判要点：登记机关未尽必要的审查注意义务，违法办理在建工程抵押贷款登记，导致抵押权人贷款损失的，依法应承担国家赔偿责任。
适用解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第三条、第二十八条、第三十三条的规定，在建工程抵押是抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。因此，抵押人只有对在建工程享有土地使用权和对投入资产享有所有权时，才能以在建工程申请办理抵押贷款登记。基于此，对在建工程抵押登记，登记机关应当对申请人的申请严格按照法定程序进行审查核实，对权属清楚、证明材料齐全、符合条件的，方可登记，对不符合条件的则不予登记。登记机关未能尽到必要的审查注意义务，违法办理抵押贷款登记，抵押权人基于对该抵押登记行为的信赖发放贷款，致使财产遭受损失的，登记机关依法应予赔偿。
参考案例：自贡市荣县农村信用合作联社富南信用社与荣县房地产管理局、钟小刚房屋抵押登记案（四川省自贡市荣县人民法院〔2010〕荣行赔初字第1号行政判决）。
7.房屋灭失后的登记行为的可诉性 裁判要点：房屋已经灭失，当事人认为原房屋登记错误并依法提起行政诉讼的，人民法院应予受理。
适用解析：因房屋登记行政行为并非依存于房屋，即使房屋已经灭失，亦不影响房屋登记行政行为的客观存在，且当事人认为原房屋登记错误，若提起民事诉讼只能追究民事责任，而无法追究行政侵权责任，故应当允许其依法提起行政诉讼，对此，人民法院应予受理。即在房屋已经灭失的情形下，房屋登记行政行为的可诉性不依赖于房屋的现状，在当事人提起的行政诉讼中，登记机关仍需要提供证据证明作出行政行为时登记的合法，对于房屋的自然情况可以根据证据规则判定。
参考案例：朱继明不服无锡市住房保障和房产管理局房屋登记行政行为案（江苏省无锡市中级人民法院〔2010〕锡行终字第051号行政裁定）。
8.登记错误导致的不动产租金损失的赔偿责任 裁判要点：权利人以不动产登记机关登记错误为由，要求登记机关赔偿该不动产因被他人占用导致的租金损失的，人民法院应予驳回。
适用解析：根据《国家赔偿法》第二条的规定，受害人取得国家赔偿，应当以国家机关及其工作人员违法行使职权行为与受害人受到的损害之间有直接因果关系为前提，两者之间没有直接因果关系的，不予赔偿。所谓直接因果关系，是指国家机关及其工作人员的违法行使职权行为与受害人的合法权益遭受损害的结果之间必须有必然的、内在的、本质的联系。只有两者之间具有这种联系，国家才负责赔偿。不动产登记机关对不动产权属进行登记并颁发权利证书的行为，是根据当事人申请而作出的行政行为，并非不动产登记机关主动作出。如果登记的不动产为他人占有使用，导致权利人的租金损失，因不动产登记机关仅是作为登记机关，并未对该不动产进行任何处分，且该租金损失属于预期收益，故应认定登记行为错误与权利人提出的租金损失之间没有直接关联，两者之间不存在直接因果关系。据此，权利人要求登记机关赔偿该租金损失，缺乏法律依据，人民法院应予驳回。
参考案例：马刚平诉深圳市国土资源和房产管理局行政赔偿案（广东省深圳市中级人民法院〔2009〕深中法行终字第90号行政判决）。
9.不动产登记错误后的注销登记或撤销登记的选择处置 裁判要点：不动产登记错误的，应当在客观、全面分析登记行为错误产生的原因基础之上，对应不同原因导致的错误采用注销登记或撤销登记的方式予以处置。
适用解析：在不动产登记管理过程中，注销与撤销的运用应当有所区别。不动产注销登记的事由在于登记事项事实上不存在或者法律上已经被禁止存在，是不动产登记机关对不动产权利已经消灭后采取的一种注明取消的措施，属程序性手续；不动产撤销登记的事由在于登记行为的违法性或显失公正性，是对有错误的登记行为，由有权机关予以撤销，使其自始不发生法律效力。根据《行政许可法》、《房屋登记办法》、《土地登记办法》等法律法规的规定，对于注销登记和撤销登记的选择适用，应当在客观、全面分析登记行为错误产生的原因基础之上，对应不同原因导致的错误采用不同的方式予以处置。
参考案例：周航与江苏省南京市六合区房产管理局、周秀云注销房屋行政登记决定案（江苏省南京市中级人民法院〔2008〕行终字第174号行政判决）。
10.登记机关违法办理抵押财产转移登记的赔偿责任 裁判要点：不动产登记机关在依法办理抵押权登记后，违反法律规定将该不动产的所有权登记给他人的，应当对因其违法登记行为造成抵押权人不能实现债权的损失承担赔偿责任。
适用解析：不动产登记机关在依法办理抵押权登记后，明知该不动产已设定抵押权，在该抵押权依法消灭前，违反《房屋登记办法》等法律法规关于他项权利的审查、转移登记、注销登记的规定，未依法认真审查，将该不动产的所有权登记给他人，妨碍了抵押权的实现，侵犯了抵押权人的合法权益，应当认定该登记行为违法。根据《国家赔偿法》第二条的规定，不动产登记机关应当对抵押权人的直接损失承担赔偿责任。抵押权的设定是为了保障债权人债权的实现，但债权的实现不仅以处置抵押物得以实现，不动产登记机关的违法行为妨碍了抵押权的实现，进而影响了债权实现的保障，但这并不必然造成债权无法实现，抵押权人的债权仍可以基于债权合同的约定获得救济，仍有可能得以实现或部分实现，只有在抵押权人的债权非以处置抵押物得以实现别无他途的情况下，因不动产登记机关的违法行为导致不能实现的债权部分，方可认定为行政诉讼中的直接损失，应当由不动产登记机关承担赔偿责任。
参考案例：瑞金市农村信用合作社联合社不服瑞金市房地产管理局房产行政登记及行政赔偿案（江西省高级人民法院〔2007〕赣行终字第12号行政判决）。
11.申请人骗取的不动产登记的效力 裁判要点：申请人提供虚假材料骗取不动产登记的，登记行为在形式上虽具有合法性，但不具有实质意义的合法性，依法应认定为无效登记行为。
适用解析：不动产登记是不动产登记机关依当事人申请，对当事人之间的民事法律关系状态加以记载，予以认可和证明的一种行政行为。不动产登记的立法目的在于公示，通过公开的不动产登记簿上的记载，使他人知晓不动产的权利状况，以维护交易安全。在申请人提交虚假的登记申请材料的情形下，因登记机关限于形式审查，极易导致其无法发现其虚假并进行了核准登记。因此类登记行为基本上符合相关法律、法规规定的登记程序，申请人提交的登记材料形式上也是充分的，故并不符合判决撤销的法定条件。但是，如果不判决撤销，对这一类登记行为予以维持，实际上是保护了申请人以虚假材料骗取登记的违法行为，侵害了利害关系人的合法民事权益。依据人民法院对被诉具体行政行为的合法性进行全面审查的基本原则，在此情形下，人民法院应当从不动产登记的立法目的出发，以申请人提交的登记申请材料虚假为由，认定该登记行为缺乏合法的事实基础，不具有实质意义的合法性，并依法认定其为无效登记行为。
参考案例：李瑞杰与泉州市房地产管理局、李瑞仁颁发房屋所有权证案（福建省泉州市中级人民法院〔2007〕泉行终字第30号行政判决）。
12.不动产登记部分错误时的处理规则 裁判要点：人民法院经审查认定不动产权属证书登记的权利人正确，但该权属证书部分记载内容不具有客观性和合法性的，可以针对权属证书的不同内容分别下判。
适用解析：不动产权属证书是权利人享有不动产权利的凭证，其记载内容应与不动产的客观情况相符。不动产登记机关在进行不动产权属登记时应认真履行审查义务，对权属来源清楚、证件齐全、没有争议、符合有关法律规定的，应当核准登记并颁发不动产权属证书。在各方当事人对不动产权利人均无争议的情况下，虽然不动产权属证书更多地体现为对不动产的客观描述或记载的功能，但其客观描述或记载仍需具有客观性和合法性。不动产权属证书记载的内容，一般包括不动产权利人、不动产状况（包括不动产坐落地点、产别、编号、建筑结构等）、抵押情况等内容。这些内容虽然体现在同一个不动产权属证书内，但却是相互独立的，其证明目的和所起的标示作用也不相同的。从严格意义上讲，每一项登记内容都可以视为一个独立的行为。因此，人民法院对于同一不动产权属证书，可以根据其记载的不同内容是否符合客观性和合法性，就权属证书的不同内容分别作出维持或撤销判决。
参考案例：杨锦波与北京市国土资源和房屋管理局、北京金宏泰房地产开发有限公司房屋登记案（北京市丰台区人民法院〔2004〕丰行初字第11号行政判决）。
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