对《价格评估报告书》的鉴定申请书

　　合肥市房地产价格评估专家委员会：

　　2021年3月12日，有关政府工作人员向本人送达了《价格评估报告书》(皖金和估字[2020]ZS某某某某号)，本人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称<办法>)、《房地产估价规范》(GBT 50291-2015)等对该报告提出异议，并于2021年3月19日递交了书面复核材料。2020年3月25日，本人收到安徽省某某房地产土地价格评估有限公司(以下简称“某某公司”)作出的《关于复核申请书的回复》。本人认为该回复没有任何实质性内容，明显避重就轻、评估程序明显严重违法，评估结果当然不能作为补偿依据使用，现依法申请鉴定：

一、关于评估机构的问题

（一）某某公司系经个别领导内定产生，而非经依法选定

　　申请人既是被拆迁人，又是案涉拆迁项目的动迁一组成员，对某某公司如何“入选”甚是清楚。在拆迁调度会上，街道领导要求确保某某公司入选，然而实际得票最多的评估机构却为安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司，街道办领导要求通过更改选票使某某公司“入选”，这一情形不仅涉及个别领导滥用职权、违规违纪，更明显与590号令相违背，因此产生的评估机构无权对案涉财产进行评估。

（二）某某公司不具备房屋测绘资质和评估资质

　　某某公司回复“我公司接受委托后……多次到现场进行现场勘查、协调及测量”，该公司并不具备测绘资质。

　　根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介机构，其中房地产估价机构资质等级分为一二三级，且相应资质应向社区的市人民政府房地产主管部门提出申请并由该部门作出是否准予资质许可的决定。某某公司出具的评估报告中所附资质竟然只是安徽省价格鉴证评估协会盖章的执业证书，其明显不具有房地产估价机构资质。

（三）评估人员不具备相应资质

　　评估报告显示，签字的孙建芳及汪爱玲均是价格鉴证师，且持有证书均是安徽省价格鉴证评估协会颁发的，证书有效期不详，明显不不符合住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)(以下简称<评估办法>)有关“房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应……的注册房地产估价师开展评估工作。”即便是针对装修装饰的补偿，根据《评估办法》第十四条第二款的规定，被征收房屋室内装饰装修价值在协商不成的情况下，也是委托房地产价格评估机构安排注册房地产估价师进行评估确定。众所周知，注册房地产估价师与价格鉴证师系两种完全不同且不可随意替代的资质，注册房地产估价师一定是经行政许可获得，并非仅是协会颁发的任何证书所能替代。某某公司安排所谓由行业协会颁发的价格鉴证人员进行评估，明显不合法。

二、即便不考虑某某公司及相关人员的资质问题，由亳州路街道办委托某某公司进行评估也违反了590号令及《评估办法》的规定

　　《评估办法》明确房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。评估报告注明本次是接受亳州路街道办的委托，然而亳州路街道办是征收决定确定的征收实施单位。

三、从《评估报告》内容来看,前后明显矛盾，有违常理，更与590号令等法律、法规相悖。

　　评估报告中陈述2020年12月26日(周五)接受委托，12月28日(周一)出具评估报告，某某公司回复称：“我公司接受委托后……多次现场勘查，最终由房地产估价师沈路、吴华出具《皖金和估报字第(2020)451号》房地产估价报告及《皖金和估字[2020]ZA12028号价格评估报告》”。然而，评估报告九.2).5阐述：“本次估价时点为现场勘查之日2020年12月26日，本报告评估结果的有效期自估价报告出具之日起至本项目止”。

　　另，基于该陈述，某某公司应该同时还对申请人的被征收房屋进行了评估并出具了评估报告即《皖金和估报字第(2020)451号》房地产估价报告(申请人至今都没有收到)。

　　根据评估报告内容、某某公司的回复，结合征收决定时间来看，评估存在以下明显不合法，且有违常理之处：

其一，590号令明确规定，评估是征收决定后行为，包含评估机构的选定，某某公司既然是在2020年12月26日即已经接受“委托”必然是在此之前及已经“被选定”为评估机构，即便不考虑其是否是经被征收人协商选定，仅从产生时间上，其也不符合590号令之规定。

其二，2020年12月26日刚好是案涉征收决定公布之日，从26日接受委托到28日出具评估报告，期间只有三天时间，还有两天周末，案涉征收范围仅教委宿舍两栋楼就涉及98户，其中90多户均选择货币补偿，如何能既多次到现场勘测，又能保证在客观中立公正的前提下对房子和附属物进行评估，还要出具评估报告，答案是根本不可能。然而根据这份评估报告，某某公司却做到了，原因就是某某公司在征收决定作出前就提前“被确定”为评估机构并进行了评估;

其三，在征收决定没有作出并公告之前，评估机构又是如何能知道将来具体哪一天能公告征收决定从而选定评估时点呢?答案依然是当然不知道，评估报告上列2020年12月26日为评估时点仅仅是因为这一天公布了征收决定公告，目的是为了让这份评估报告看起来符合《评估办法》的明文规定;

其四，2020年12月26日这个评估时点相对某某公司实际进行评估的时间来说是将来时间，那么，将来的时间能否作为评估时点呢?答案是不能，因为评估时点一般为过去某一时点，这也同时意味着评估一般都在征收决定公布之后进行，590号令有关评估是征收决定后行为的规定与此相应;

其五，评估报告所附的两张图片显示相关人员衣着夏天短袖，与评估报告所述2020年12月26日现场勘查明显不合，这两张照片再次印证申请人所述某某公司在征收决定作出之前即已经被内定为评估公司进行评估以及评估报告系2020年12月26日之前即已出具的事实。

其六，根据《房地产抵押估价指导意见》第二十六条规定，估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，而某某公司在评估报告中却异常申明评估报告有效期自出具之日至本项目止，其客观独立、客观、公正与否不言而喻。

　　其七，评估报告评估依据多处错误。如评估依据写明的是《肥西路上跨北一环道路工程项目国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)再次说明评估机构在征收决定公布之前，于当年的六七月份身着短袖衣服就已进场实施评估工作，而不是评估报告记载的2020年12月26日的评估基准，再次说明评估机构评估程序存在重大违法的事实。另外，评估报告依据的规范性文件失效。评估单位不具有评估资质。《价格评估机构资质认定管理办法》国家发展和改革委员会令(第32号)已经被《关于废止涉及价格行政许可规章和规范性文件的决定》国家发展和改革委员会令(第37号)废止。

四、从评估程序来看，某某公司没有提供客观、真实、合法、有效的实地勘察记录，附属物清单也没有经申请人签字确认。

　　其一，评估机构的复核申请回复存在错误，如记载“我公司接受委托后，于2021年12月28日出具了……价格评估报告。”

　　现在也只是2021年3月份，距离2021年12月28日还有9个月时间，不知道评估机构是如何在未来的时间出具了评估报告，又在2020年将评估报告送达给被征收人葛茂琴。如果是笔误，评估机构未勤勉尽责。在葛茂琴已经申请复核的情况下，评估单位出现低级错误，被征收人如何能相信评估机构能够勤勉中立的完成评估工作。

　　实际上，评估机构没有在征收决定发布后实地勘察。评估报告记载的时间均是事后通过推断的方式填写，所以出现错误。

　　其二，附属物清单，没有经复核申请人签字确认。我们有理由相信估价机构并没有根据《评估办法》和《房地产估价规范》的相关规定对被征收房屋进行实地查勘。退一万步言，假定估价机构进行了实地查勘，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师也应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。但房屋征收评估报告中没有相应的内容，足以说明估价机构的评估程序违法。

　　其三，《评估办法》第十七条规定，“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。”本案中，评估机构并未在征收范围内公示分户评估结果，而是直接送达评估报告，并且仅仅送达了附属物的评估报告，房屋价值评估报告一直没有送达。

五、从评估结果来看，该评估报告作出的结果与同地段类似商住一体房屋的市场价值差距甚大，与本案房屋的市场价值严重不符，违背估值的合法性原则、最高最佳原则。

综上，本人认为，评估公司作出的《评估报告》缺乏法律的合法性和正当性之基础，相关评估也是建立在违背客观事实的基础之上，申请人不予认可评估公司作为本人房屋的评估机构及评估公司作出的任何关于本人房屋的评估报告。而评估公司违法出具评估报告，迫使本人必须按照《国有土地上房屋征收评估办法》规定的程序启动鉴定程序，因此如因评估公司之评估造成本人房屋征收补偿无法合理兑现的，本人将保留追究评估公司法律责任的权利。

复核申请人：

年 月 日

附：

       1、申请人身份证复印件;

　　2、《价格评估报告书》(皖某某估字[2020]ZS某某某某号);

　　3、关于复核申请书的回复。